수원지방법원 2025타경43135. 평택시 장당동 평택고덕아이파크 102동 22층 2221호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표기돼 있고, 감정평가 이용상태는 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 주식회사수경어패럴이며, 2022.04.21 거래가액 165,497,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 말소기준권리는 2022.05.16 안성축산업협동조합의 채권최고액 136,000,000원 근저당권입니다.
이후 2023.03.27 케이비증권주식회사 근저당권 13,000,000,000원, 2024년 국·평택시 압류, 2025.12.04 임의경매개시결정이 이어집니다. 이들 금전 권리는 말소기준권리 이후로 배당 계산상 매수인에게 넘어가는 금액이 0원으로 산정돼 있습니다. 다만 2022.04.21의 민간임대주택등기는 말소기준권리보다 앞선 기재이므로, 금전 인수액과 별개로 그 등기의 매각 후 처리와 임대 관련 지위는 입찰 전 원문 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43135 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 22층2221호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사수경어패럴 · 거래가액 165,497,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 78,400,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안성축산업협동조합 / 1,768,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 등기 발급 | 수원지방법원 송탄등기소 · 2026.07.31 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 선순위 기재는 따로 본다
말소기준은 2022.05.16 안성축산업협동조합 근저당권입니다. 이후의 케이비증권 근저당권, 국·평택시 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오도 매수인 인수를 0원으로 계산합니다. 한편 2022.04.21 민간임대주택등기는 말소기준보다 앞서 존재하므로, 이를 단순한 후순위 소멸권리와 동일하게 취급해서는 안 됩니다.
② 점유·임차인 — 본건 2221호는 이경인
| 성명 | 호수 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이경인 | 2221호 | 2025.09.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양희중 | 2218호 | 2025.06.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상수 | 2420호 | 2025.09.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
본건 주소는 2221호이므로 호수가 일치하는 점유자는 이경인 1명입니다. 이경인의 전입일 2025.09.23은 말소기준권리 2022.05.16보다 뒤여서 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 양희중은 2218호, 이상수는 2420호로 본건 2221호와 호수가 다릅니다.
③ 가격 — 2회 유찰 49%, 그러나 ‘시세 할인’과는 다르다
감정가는 160,000,000원, 2회 유찰 후 현재 회차 최저가는 78,400,000원으로 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 54,880,000원, 4회 유찰 시 38,416,000원입니다.
하지만 이 사건은 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 실거래 시세와의 비교 없이 49%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론낼 근거는 없습니다. 따라서 실질취득액은 현재 회차 기준 78,400,000원으로 계산하되, 가격 적정성은 별도로 검증해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,811,200원 |
| 2. 근저당 · 안성축산업협동조합 | 136,000,000원 | 76,588,800원 |
| 3. 근저당 · 케이비증권주식회사 | 13,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 13,136,000,000원 중 예상 배당은 76,588,800원이며, 미배당은 13,059,411,200원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당표상 매수인 인수는 0원입니다.
미배당 채권과 매수인 인수는 같은 개념이 아닙니다. 현재 회차에서 채권자들에게 13,059,411,200원이 미배당으로 남더라도, 이 배당 시나리오가 계산한 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 고덕국제화계획지구 일반산업단지 동측 인근으로, 주변에 근린생활시설·산업단지·제조 및 업무시설·오피스텔 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남측 근거리에 평택지제역(1호선·SRT)이 위치해 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 폐문부재 등으로 내부 확인은 이루어지지 않았고 건축물현황도 등을 기초로 표기됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·시스템에어컨·승강기·화재탐지·화재경보·소화전·스프링클러·CCTV·지하주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지·도로. 가장형 토지로 업무시설·판매시설·문화및집회시설 건부지로 이용 중이며, 북측·남측 중로2류와 서측 중로3류에 접하고 동측 경기대로에 연계됩니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(장당지구)이며 철도보호지구, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 기재돼 있습니다. 공시지가는 4,416,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 감정가의 49%라는 숫자만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 동일 용도·동일 건물 또는 인근 업무시설·오피스텔의 실제 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.04.21 기재된 민간임대주택 등기의 매각 후 처리와 임대의무 관련 사항을 등기 원문과 관련 서류에서 확인해야 합니다.
- 본건 점유자. 2221호 이경인의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 호수 구분. 양희중은 2218호, 이상수는 2420호로 본건 2221호와 다르므로 점유관계를 혼동하지 않아야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정상 공부상 업무시설(오피스텔)이라는 표기를 확인하고 실제 사용·건축물대장·임대 가능 범위를 함께 검토해야 합니다.
- 내부 상태. 감정 당시 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못했으므로 현장 상태를 별도 확인해야 합니다.
- 배당 미반영 항목. 당해세와 임차인 최우선변제는 배당 추정에 반영되지 않았으므로 최종 매각물건명세서와 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “49%”는 시세판단이 아니다
이 물건의 금전 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2022.05.16 안성축산업협동조합 근저당이고, 본건 2221호의 이경인은 2025.09.23 전입으로 대항력 없음 판정입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다.
그러나 그 사실만으로 높은 등급을 주기에는 확인할 것이 남습니다. 감정가 160,000,000원에서 2회 유찰돼 78,400,000원까지 내려왔지만 실제 시장가격보다 싼지는 별개의 문제입니다. 게다가 말소기준보다 앞선 민간임대주택 등기, 사건상 근린시설과 감정상 업무시설(오피스텔)의 표기 차이, 본건 점유자의 보증금·확정일자 미상이 함께 존재합니다. 결론은 “금전 인수는 0원, 가격·용도·민간임대 등기는 추가 검증”입니다.
