수원지방법원 2025타경43135. 평택시 장당동 평택고덕아이파크 102동 22층2218호입니다. 사건상 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가상 이용상태는 공부상 업무시설(오피스텔)로 기재돼 있습니다. 감정가는 160,000,000원, 현재 최저매각가는 78,400,000원으로 2회 유찰된 상태입니다. 등기상 핵심은 2022.05.16 설정된 안성축산업협동조합의 136,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후 케이비증권주식회사 근저당과 국·평택시 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 이 물건을 단순히 “최저가가 감정가의 49%이니 싸다”고 판단할 근거는 없습니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 최근 시세와의 가격 차이를 확인할 수 없기 때문입니다. 따라서 78,400,000원이 시장가보다 낮은지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없고, 가격 가점도 주기 어렵습니다. 특히 사건 용도와 감정상 이용상태가 함께 기재돼 있으므로 실제 거래시장, 금융조건과 환금성은 용도 확인 후 따로 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43135 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 22층2218호 |
| 도로명 | 경기도 평택시 경기대로 945 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사수경어패럴 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 78,400,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 1,768,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 금전권리는 소멸
현재 말소기준은 2022.05.16 안성축산업협동조합 근저당권 136,000,000원입니다. 2023.03.27 케이비증권주식회사 근저당권 13,000,000,000원, 2024.09.03 국 압류, 2024.09.04 평택시 압류, 2025.12.04 경매개시결정은 모두 말소기준 이후여서 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2022.04.21 안성축산업협동조합의 2,736,000,000원 근저당은 2022.05.16 해지로 이미 말소됐고, 2023.08.25 앤드제일차주식회사 70,000,000원 근저당도 2024.02.23 해지로 이미 말소됐습니다.
② 점유·임차인 — 2218호는 후순위 전입
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양희중 | 2218호 | 2025.06.09 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이경인 | 2221호 | 2025.09.23 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이상수 | 2420호 | 2025.09.02 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
본건 2218호에서 확인되는 점유자는 양희중이며 전입일은 2025.06.09입니다. 말소기준일 2022.05.16보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 관계는 미상입니다. 2221호 이경인, 2420호 이상수도 각각의 전입일이 말소기준 이후로 확인돼 대항력은 없는 것으로 정리되지만, 본건 호수와 다른 점유 기록이므로 2218호의 실제 인도·점유 관계와 혼동하지 말고 현황조사 원본을 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 시세 판단은 보류
감정가 160,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 78,400,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 54,880,000원, 그 다음은 38,416,000원으로 제시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,811,200원 |
| 을구 3번 근저당 · 안성축산업협동조합 | 136,000,000원 | 76,588,800원 |
| 을구 4번 근저당 · 케이비증권주식회사 | 13,000,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,811,200원을 제외한 76,588,800원이 안성축산업협동조합 근저당에 배당되고, 케이비증권주식회사 및 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 총 채권 미배당액은 13,059,411,200원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 고덕국제화계획지구 일반산업단지 동측 인근으로, 근린생활시설·산업단지·제조 및 업무시설·오피스텔 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장이 있으며, 남측 근거리에 평택지제역(1호선·SRT)이 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 폐문부재 등으로 내부 확인을 하지 못해 건축물현황도 등을 기초로 표기했습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·시스템에어컨·승강기·화재탐지·화재경보·소화전·스프링클러·CCTV·지하주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 북측 및 남측으로 중로2류, 서측으로 중로3류에 접하며 동측 경기대로와 연계됩니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 철도보호지구, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 관련 사항이 기재돼 있습니다. 공시지가는 4,416,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 확인. 2022.04.21 기재된 민간임대주택등기는 말소기준보다 앞섭니다. 낙찰 후 말소 및 효력 관계를 등기부·매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 2218호 실제 점유 확인. 양희중의 전입일은 2025.06.09로 후순위지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 현장 점유 및 임대차계약 존재 여부를 대조해야 합니다.
- 다른 호수 점유 기록 구분. 이경인 2221호, 이상수 2420호 기록은 본건 2218호와 호수가 다르므로 본건 인도관계와 분리해 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가율 49%만 보고 저가라고 판단하지 말고, 업무시설(오피스텔) 또는 사건상 근린시설 용도에 맞는 실제 거래가격과 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 감정 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못한 것으로 기재돼 있으므로 내부 상태와 수리비는 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — 인수 0원은 긍정적, 그러나 아직 “가격 합격”은 아니다
권리의 금전 구조만 보면 현재 계산은 비교적 명확합니다. 2022.05.16 안성축산업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2218호 점유자 양희중도 2025.06.09 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없으며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 말소기준보다 앞선 민간임대주택등기가 있고, 임대차 보증금·확정일자·배당요구 관계도 완전히 확인되지 않았습니다. 무엇보다 비교 가능한 최근 실거래가 없어 감정가 대비 49%라는 숫자를 곧바로 가격 메리트로 연결할 수 없습니다. 결론은 “금전권리 인수는 0원으로 계산되지만, 선행 민간임대주택등기와 점유관계를 확인하고 실제 시장가격을 검증한 뒤 입찰가를 정해야 하는 물건”입니다.
