수원지방법원 2025타경43135. 평택고덕아이파크 102동 24층 2420호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 이용상태는 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 160,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 78,400,000원입니다. 가격만 보면 감정가의 49%까지 내려왔지만, 실거래 비교자료가 없어 이 숫자만으로 시세 대비 할인이라고 판단하면 안 됩니다.
권리의 기준점은 2022.05.16 안성축산업협동조합 근저당 136,000,000원입니다. 이후 케이비증권주식회사 근저당과 국·평택시 압류, 현재의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현황조사 등에 확인된 양희중·이경인·이상수의 전입일도 모두 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43135 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 24층2420호 |
| 도로명 | 경기도 평택시 경기대로 945 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사수경어패럴 · 거래가액 165,497,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 78,400,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 1,768,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준은 2022.05.16 설정된 안성축산업협동조합 근저당입니다. 그보다 앞선 2022.04.21 안성축산업협동조합 근저당 2,736,000,000원은 2022.05.16 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 2023.03.27 케이비증권주식회사 근저당 13,000,000,000원, 2024년 국·평택시 압류, 2025.12.04 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 모두 대항력 없음
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양희중 | 2218호 | 2025.06.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경인 | 2221호 | 2025.09.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상수 | 2420호 | 2025.09.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
세 사람 모두 전입일이 말소기준일인 2022.05.16보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입관계만 놓고 보면 대항력은 없고 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로, 배당 여부와 실제 임대차 조건은 매각물건명세서와 임대차 원본을 다시 대조할 필요가 있습니다. 특히 대상 호수인 2420호에는 이상수가 2025.09.02 전입한 것으로 확인됩니다.
③ 현재 배당 — 7,840만원 전액이 비용·선순위 근저당으로 소진
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,811,200원 |
| 2. 근저당 · 안성축산업협동조합 | 136,000,000원 | 76,588,800원 |
| 3. 근저당 · 케이비증권주식회사 | 13,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 78,400,000원 가정. 집행비용 1,811,200원 공제 후 안성축산업협동조합에 76,588,800원이 배당되고, 후순위 케이비증권주식회사는 배당이 없습니다. 채권총액 13,136,000,000원 대비 미배당은 13,059,411,200원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 가격 판단 — 감정가 49%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저가는 78,400,000원으로 감정가 160,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 54,880,000원, 4회 유찰 시 38,416,000원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 없어 현재 7,840만원이 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고덕국제화계획지구 일반산업단지 동측 인근이며, 주변에 근린생활시설·산업단지·제조 및 업무시설·오피스텔 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남측 근거리에 평택지제역(1호선·SRT)이 소재합니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 폐문부재 등으로 내부는 확인하지 못했고 건축물현황도 등을 기초로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 27층 건물로 위생·급배수·난방·시스템에어컨·승강기·화재탐지·소화전·스프링클러·CCTV·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측·남측 중로2류, 서측 중로3류에 접하고 동측 경기대로로 연계됩니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 철도보호지구·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 4,416,000원/㎡입니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 감정가 49%라는 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고, 평택고덕아이파크의 동일 용도·유사 호수 매매 및 임대 시세를 먼저 확인해야 합니다.
- 2420호 점유관계 확인. 이상수가 2025.09.02 전입한 것으로 확인됩니다. 대항력은 없지만 실제 점유 여부와 명도 조건은 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 확인된 임차인 3명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 입찰 전 매각물건명세서와 임대차 자료를 대조해야 합니다.
- 업무시설 환금성 확인. 공부상 업무시설(오피스텔)이므로 주거용 아파트와 같은 환금성을 전제하지 말고 실제 거래량·임대수요를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.04.21 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 관련 법적 상태와 매각 후 처리 여부를 원본 문서로 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변동 확인. 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘실제 시장가격’이 승부처
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.05.16 안성축산업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인 3명 역시 모두 말소기준 이후 전입이라 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 현재 최저가 78,400,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로는 투자 매력을 판단할 수 없습니다. 최근 실거래 비교가 없고 공부상 업무시설(오피스텔)이며 이미 2회 유찰됐다는 점을 함께 보면, 권리는 통과하되 가격과 환금성은 보수적으로 검증해야 하는 물건입니다.
