의정부지방법원 2025타경62958. 고양시 덕양구 지축동 벨라미 1층 111호 근린시설입니다. 소유자는 주식회사제이엠건설이며, 2023년 2월 소유권을 취득한 뒤 같은 날 부평동부새마을금고 앞으로 채권최고액 4,500,000,000원의 근저당권이 설정되었습니다. 이후 가압류와 국세 관련 압류가 이어졌고, 근저당권자인 부평동부새마을금고의 신청으로 임의경매가 개시되었습니다.

눈에 띄는 숫자는 가격입니다. 감정가 1,006,000,000원에서 현재 최저가 345,058,000원으로 하락했습니다. 하지만 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 실제 영업·임대수요와 공실 여부가 수익성을 좌우하는 근린시설입니다. 현재 확인되는 감정평가 내용에는 실제 이용상태가 미상이고, 대부분 공실로 외부관찰되었다는 내용이 있습니다. 따라서 권리 소멸 여부뿐 아니라 실제 점유, 임대차, 시장가격, 매각범위를 함께 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸 구조와 점유 위험은 별개

말소기준은 2023.02.17 부평동부새마을금고 근저당권입니다. 이후 등기된 주식회사해원 관련 가압류, 송승용 가압류, 임의경매개시결정 및 국 명의 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 기존 코리아신탁주식회사 명의 신탁등기는 이미 말소된 상태입니다.

근저당권의 채권최고액 4,500,000,000원은 공동담보가 설정된 채권최고액이며, 이 사건 매수인이 그 금액을 그대로 떠안는다는 뜻이 아닙니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원이고, 배당받지 못하는 채권도 매수인 승계금액으로 산입하지 않습니다.

② 가격 분석 — 3회 유찰, 하지만 시세 대비 할인은 미확인

현재 가격은 감정가의 34.3% 수준입니다. 이후에도 유찰된다는 가정하에 제시된 회차별 가격과 예상 미배당액을 비교하면 다음과 같습니다.

미래 회차 가격은 제시된 유찰 시나리오이며, 실제 매각기일과 최저매각가는 법원 공고를 확인해야 합니다. 미배당액은 채권자에게 배당되지 못하는 금액이지 매수인의 추가 인수금이 아닙니다.

중요한 것은 감정가와 실거래 시세는 서로 다르다는 사실입니다. 현재 최저매각가가 감정가보다 크게 낮더라도, 실제로 얼마에 매매되거나 임대될 수 있는지 검증되지 않았습니다. 따라서 이 물건을 시세보다 저렴한 상가 또는 수익성 높은 물건이라고 평가할 근거는 부족합니다.

③ 예상배당표 (매각가 345,058,000원 가정)

현재 최저가 345,058,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 5,630,812원을 제외한 339,427,188원이 근저당권자에게 배당됩니다. 후순위 가압류 채권자에게 돌아가는 배당은 없고, 소유자 잔여금도 없습니다.

전체 산정 채권액은 12,820,426,500원이며, 그중 12,480,999,312원이 미배당으로 남습니다. 이 금액은 배당받지 못한 채권액을 의미하며, 매수인이 해당 채무를 인수한다는 뜻은 아닙니다.

채권최고액·가압류 청구액 기준의 단순 추정 배당입니다. 공동담보 배당관계와 실제 확정채권액, 조세채권 우선순위, 집행비용 등에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다. 국 명의 압류가 있으므로 체납세액 및 당해세 우선배당 여부를 별도로 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 고양시 덕양구 지축동 소재 지축초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 3호선 지축역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용여건은 보통으로 조사되었습니다.
• 건물. 2022.07.20 사용승인된 철근콘크리트구조 9층 건물로, 위생·급배수설비와 승강기설비가 있습니다.
• 도로. 북동측 약 40m 내외, 남서측 약 15m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 용도·규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역(고양지축지구), 공공주택지구, 과밀억제권역 및 제한보호구역 등에 해당합니다. 실제 사용하려는 업종의 적법성과 용도 적합성을 확인해야 합니다.
• 공실·임대. 외부관찰상 대부분 공실로 조사되었으나 개별 호실의 실제 이용상태와 임대관계는 미상입니다. 현장조사로 점유와 영업 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 상업지역의 근린시설이지만 거래사례와 임대수익 검증이 이루어지지 않아 매각·재임대 가능성을 확정하기 어렵습니다. 3회 유찰 사실만으로 환금성을 단정할 수 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각범위 확인. 111호와 감정요항의 “111호 외 12개호” 표현을 매각물건목록, 감정평가서, 집합건물 등기와 대조해야 합니다. 공동담보목록 제2023-157호도 함께 확인해야 합니다.
• 현장 점유 확인. 실제 공실 여부와 영업·시설 설치 상태를 확인해야 합니다. 임차인 신고가 없다는 사실만으로 점유자가 없다고 단정하지 마세요.
• 임대차 권리 확인. 점유자가 있다면 보증금, 사업자등록, 점유개시 시점, 확정일자와 대항력 여부를 확인하고, 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 경우가 있는지 검토해야 합니다.
• 상권·수익성 검증. 인근 유사 근린시설의 최근 매매가, 임대료, 공실률 및 관리비를 확인해 실제 취득 후 회수 가능한 가치를 산정해야 합니다.
• 배당과 조세 확인. 서인천세무서장 관련 국 명의 압류가 있으므로 체납세액과 우선배당 가능성을 확인해야 합니다. 예상배당은 최종 배당표가 아닙니다.
• 건물 이용 적합성. 공부상 근린생활시설·업무시설·의료시설 기재와 해당 호실의 건축물대장상 용도, 실제 사용가능 업종 및 시설 상태를 확인해야 합니다.
• 명도·관리비. 소유자 또는 제3자 점유 여부, 명도 가능성, 공용부분 관리비 체납 및 향후 고정비용을 조사해야 합니다.
• 매각기일·회차 확인. 2026.10.28 매각기일과 현재 최저매각가 345,058,000원을 법원 공고 원본으로 재확인하고, 추가 유찰 시나리오를 확정가격처럼 취급하지 않아야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 공동담보목록 및 실제 거래·임대 사례를 입찰 전에 대조해야 합니다.

맺으며 — “감정가 34% ≠ 시세 34%”

이 사건의 첫인상은 강렬합니다. 감정가 1,006,000,000원의 근린시설이 3회 유찰되어 345,058,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준 이후 권리들이 소멸하는 구조라는 점도 확인됩니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 단순히 최저가가 얼마나 낮아졌는지가 아닙니다.

이 물건은 실제 이용상태와 임대관계가 미상이고, 외부관찰상 대부분 공실이라는 조사내용이 있으며, 비교 가능한 실거래 시세도 확인되지 않았습니다. 여기에 공동담보 및 매각범위의 원본 대조 필요성까지 남아 있습니다. 후순위 채권의 미배당액이 크다는 사실보다 중요한 것은 낙찰 후 실제로 어떤 공간을 인도받아 얼마의 수익 또는 매각대금을 회수할 수 있는가입니다.

등기상 권리는 소멸형이지만, 가격 판단과 점유 위험은 미확인. 현재로서는 감정가 대비 할인율만으로 입찰을 결정할 단계가 아닙니다. 현장 점유·임대차·매각범위·실거래 시세 확인이 선행되어야 하는 고위험 검토 물건입니다.