의정부지방법원 2025타경62958. 고양시 덕양구 지축동 벨라미 1층111호의 근린시설입니다. 감정가는 1,006,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 492,940,000원입니다. 권리구조의 기준점은 2023.02.17. 설정된 부평동부새마을금고 근저당권으로, 채권최고액은 4,500,000,000원입니다. 이후 주식회사해원의 가압류, 송승용의 가압류, 임의경매개시결정, 국의 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
즉 등기상으로는 낙찰자가 떠안을 금액이 0원입니다. 다만 이 물건은 아파트가 아니라 근린시설입니다. 감정평가 당시 외부관찰상 건물 대부분이 공실로 조사됐고, 집합건축물대장에는 제1·2종 근린생활시설·업무시설·의료시설로 기재돼 있으나 실제 이용상태는 미상입니다. 가격이 감정가의 49%까지 내려온 사실만으로 가격 메리트를 단정하기보다 실제 사용 가능성·공실 원인·임대수요를 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62958 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 지축동 1005-5 벨라미 1층111호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 지축로 74 |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 감정 이용상태 | 집합건축물대장상 제1·2종 근린생활시설, 업무시설 및 의료시설 · 외부관찰상 대부분 공실 · 실제 이용상태 미상 |
| 소유자 | 주식회사제이엠건설 |
| 감정가 / 최저가 | 1,006,000,000원 / 492,940,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부평동부새마을금고 / 2,371,761,990원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.02.17. 을구 1번 부평동부새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 주식회사제이엠건설로 소유권이 이전됐고, 이후 2023.05.03. 주식회사해원 가압류, 2025.02.17. 송승용 가압류, 2025.04.23. 임의경매개시결정, 2025.05.08. 국의 압류가 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 단정은 금물
현재 최저매각가는 492,940,000원으로, 제공된 회차 기준 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 345,058,000원, 4회 유찰 시에는 241,540,599원입니다.
다만 이 물건은 실거래 비교값 없이 근린시설 자체의 사용성·임대수요를 따져야 하는 유형입니다. 특히 외부관찰상 건물 대부분이 공실이고 본건의 실제 이용상태도 미상이므로, “감정가 대비 많이 떨어졌다”는 이유만으로 싸다고 판단할 수 없습니다. 근린시설은 실제 임대료와 공실기간, 업종 제한, 전용 접근성에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 492,940,000원 | 485,610,600원 | 12,334,815,900원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 345,058,000원 | 339,427,188원 | 12,480,999,312원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 241,540,599원 | 237,359,031원 | 12,583,067,469원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 492,940,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,329,400원 |
| 1. 근저당 · 부평동부새마을금고 | 4,500,000,000원 | 485,610,600원 |
| 2. 가압류 · 주식회사해원 | 8,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 송승용 | 320,426,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 기준 집행비용 7,329,400원을 제외한 485,610,600원이 부평동부새마을금고에 배당되고, 후순위 가압류에는 배당이 없습니다. 총 미배당액은 12,334,815,900원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 덕양구 지축동 지축초등학교 남측 인근이며, 주위는 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 3호선 지축역이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물이며 사용승인일은 2022.07.20입니다. 위생·급배수·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측 약 40m 내외, 남서측 약 15m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도·현황. 집합건축물대장상 제1·2종 근린생활시설·업무시설·의료시설로 기재돼 있으나, 외부관찰상 대부분 공실이며 실제 이용상태는 미상입니다.
- 토지계획. 일반상업지역·지구단위계획구역(고양지축지구)·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문으로 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 공실 원인 확인. 외부관찰상 건물 대부분이 공실 상태입니다. 단순 신축 공실인지, 상권·동선·임대료 문제인지 구분해야 합니다.
- 실제 사용 가능 업종 확인. 공부상 제1·2종 근린생활시설·업무시설·의료시설이 혼재하므로 111호의 실제 용도와 가능한 업종을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 부평동부새마을금고 근저당에는 공동담보목록 제2023-157호가 기재돼 있습니다. 공동담보 범위와 배당관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 확인해야 합니다.
- 가격은 임대수익 기준으로 재산정. 실거래 비교보다 실제 임대료·공실기간·관리비·활용도를 기준으로 입찰 상한을 정하는 것이 중요합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 공실 근린시설의 가격은 별개다”
이 물건의 등기상 핵심은 단순합니다. 2023.02.17. 부평동부새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 최저매각가 492,940,000원에서 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 물건 자체입니다. 이미 2회 유찰됐고, 감정평가 당시 건물 대부분이 공실이며 본건의 실제 이용상태와 임대관계도 미상입니다. 따라서 감정가 1,006,000,000원 대비 현재 최저가가 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 결론내리기는 어렵습니다. 권리는 통과, 활용성과 환금성은 확인 필요. 이 물건은 현장 공실 상태와 임대수요를 확인한 뒤 가격을 결정해야 하는 근린시설입니다.
