의정부지방법원 2025타경62958. 경기도 고양시 덕양구 지축동 1005-5 벨라미 9층 908호, 근린시설 경매입니다. 소유자는 주식회사제이엠건설이고, 신청채권자는 부평동부새마을금고입니다. 감정가 271,000,000원에서 3회 유찰을 거쳐 최저매각가가 92,953,000원으로 내려왔습니다. 등기상 말소기준권리는 2023년 2월 17일 설정된 부평동부새마을금고의 근저당권으로, 채권최고액은 4,500,000,000원입니다.
후순위 가압류의 청구금액도 상당합니다. 주식회사해원의 가압류 청구금액은 8,000,000,000원이고, 신청채권자의 청구금액은 2,371,761,990원입니다. 다만 등기상 후순위 권리가 소멸하는지와 채권자가 배당받지 못한 금액이 얼마인지는 매수인이 인수하는 채무와 구분해야 합니다. 배당 시나리오에서는 매수인 인수액이 0원으로 산정되지만, 실제 점유·임대관계와 세금 관련 사항은 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62958 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 지축동 1005-5 벨라미 9층 908호 도로명주소: 경기도 고양시 덕양구 지축로 74 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린시설. 건축물대장상 제1·2종 근린생활시설, 업무시설 및 의료시설로 기재되어 있으며, 실제 이용상태는 미상입니다. |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물 · 사용승인일 2022.07.20 |
| 소유자 | 주식회사제이엠건설 |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 92,953,000원 (3회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2023.02.17 · 부평동부새마을금고 근저당권 · 채권최고액 4,500,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구액 | 부평동부새마을금고 / 2,371,761,990원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 임차인 / 임대관계 | 확인된 임차인 없음. 다만 임대관계와 실제 이용상태는 미상으로 기재되어 있어 현장 및 매각물건명세서 확인이 필요합니다. |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 점유·세금은 별도 확인
말소기준권리는 2023년 2월 17일의 부평동부새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당권 자체도 매각으로 소멸하는 것으로 분석되며, 그 이후 설정된 주식회사해원의 가압류, 임의경매개시결정 및 국의 압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2022년 코리아신탁의 신탁등기는 등기상 이미 말소된 상태입니다.
현재 최저가를 기준으로 작성된 배당 시나리오에서는 매수인 인수액이 0원입니다. 그러나 임대관계 미상은 임차인이 없다는 사실을 확정하는 것과 다릅니다. 실제 점유자, 임대차계약, 보증금 및 인도 가능 여부를 매각물건명세서와 현장조사로 확인해야 합니다. 또한 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로, 세금 관련 부담과 실제 배당 순위도 추가로 점검해야 합니다.
② 가격 검토 — 감정가 대비 낮아도 시세 메리트는 미확정
현재 최저매각가는 92,953,000원이며 감정가 271,000,000원의 약 34.3%입니다. 감정가와 비교하면 큰 폭으로 낮아졌지만, 근린시설은 실제 임대 가능성, 공실 기간, 이용 가능한 업종 및 임대수익에 따라 경제적 가치가 달라질 수 있습니다. 비교 가능한 실거래 가격이나 검증된 임대수익을 기준으로 현재 가격의 적정성을 판단할 수 없으므로, 최저가가 낮다는 이유만으로 시세보다 저렴하거나 투자 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
| 가격 지표 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 271,000,000원 | 평가 기준 금액 |
| 현재 최저매각가 | 92,953,000원 | 3회 유찰 후 가격 |
| 최저가 ÷ 감정가 | 34.3% | 감정가 대비 비율이며 시세 대비 비율은 아님 |
| 4회 유찰 시나리오 | 65,067,099원 | 추가 유찰을 가정한 시나리오 |
| 5회 유찰 시나리오 | 45,546,969원 | 추가 유찰을 가정한 시나리오 |
③ 예상배당표 (매각가 92,953,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | - | 2,073,154원 |
| 1. 근저당 · 부평동부새마을금고 | 4,500,000,000원 | 90,879,846원 |
| 2. 가압류 · 주식회사해원 | 8,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 총 채권액 | 12,500,000,000원 | 90,879,846원 |
| 미배당 채권액 | - | 12,409,120,154원 |
집행비용은 매각가의 약 2.2%로 추정했습니다. 근저당권과 가압류의 채권액은 등기상 채권최고액·청구금액 기준이며, 실제 채권액 및 배당액은 달라질 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 미배당 채권이 크더라도 그 금액 전부가 매수인에게 인수되는 것은 아니며, 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 지축초등학교 남측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설 등이 위치한 상업지대가 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 지축역이 있습니다. 감정평가서에서는 대중교통 이용 여건을 보통으로 평가했습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 40m 내외, 남서측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.
- 토지이용계획. 일반상업지역 및 지구단위계획구역(고양지축지구)에 해당하며, 공공주택지구·제한보호구역·과밀억제권역 등 관련 제한 사항이 기재되어 있습니다. 실제 영업 및 사용 가능 범위는 관련 규정과 건축물 용도를 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 스라브지붕 건물로 사용승인일은 2022.07.20입니다. 위생·급배수 및 승강기 설비가 갖춰진 것으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 근린생활시설·업무시설·의료시설로 기재된 건물이며, 외부관찰상 대부분 공실로 조사됐습니다. 실제 이용상태와 임대관계가 미상이므로 주거용 부동산처럼 환금성을 전제하지 말고, 임대수요와 업종별 사용 가능성을 별도로 검증해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차·점유 확인. 확인된 임차인 정보가 없더라도 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 매각물건명세서, 현황조사서 및 현장 확인을 통해 실제 점유자, 임대차계약, 보증금과 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 실제 이용상태와 업종. 건축물대장상 근린생활시설·업무시설·의료시설로 기재되어 있습니다. 해당 호실의 실제 용도와 영업 가능 업종, 용도변경 필요 여부 및 관련 제한을 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 감정가 대비 최저가 비율만으로 입찰가를 정하지 마세요. 비교 가능한 실거래와 예상 임대료, 공실 기간 및 운영비를 검토해 수익성에 근거한 상한을 산정해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 65,067,099원, 5회 유찰 시 45,546,969원으로 산정된 시나리오가 있습니다. 이는 가정치이므로 실제 매각기일과 최저가를 확인하고, 추가 유찰만을 전제로 투자 결정을 내리지 마세요.
- 세금·배당 확인. 배당표에는 당해세 등이 반영되지 않았습니다. 관련 세금과 우선순위, 체납 여부를 확인하고 실제 배당 및 매수인 부담을 다시 검토하세요.
- 등기·매각 서류 대조. 말소기준권리와 후순위 권리의 소멸 여부, 신탁등기 말소 상태, 매각물건명세서 및 현황조사 내용을 원본으로 대조하세요.
맺으며 — “감정가 대비 저가 ≠ 시세 대비 저가”
벨라미 9층 908호는 3회 유찰로 최저매각가가 92,953,000원까지 내려왔고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 등기상 후순위 권리의 매각 소멸 구조는 확인할 수 있지만, 그것만으로 투자 위험이 해소되는 것은 아닙니다.
이 물건의 핵심 변수는 근린시설의 실제 이용상태, 임대관계, 공실 위험 및 시세 검증입니다. 감정평가서상 대부분 공실로 조사됐고 실제 이용상태와 임대관계는 미상입니다. 비교 가능한 실거래나 임대수익을 검증하지 않은 상태에서는 최저가가 감정가의 34.3%라는 이유로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 권리 소멸 구조는 긍정적이지만, 수익성과 환금성이 검증되기 전까지는 입찰을 보류하는 편이 합리적입니다.
