의정부지방법원 2025타경62958. 고양시 덕양구 지축동 벨라미 9층 908호 근린시설입니다. 현재 소유자는 주식회사제이엠건설이고, 2023.02.17 설정된 부평동부새마을금고 근저당 4,500,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 2023.05.03 주식회사해원의 가압류 8,000,000,000원, 2025.04.23 임의경매개시결정, 2025.05.08 국의 압류가 이어졌지만 제공된 등기 판단상 모두 매각으로 소멸합니다.
권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 임차인 신고 내역은 없고 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있고, 외부관찰상 대부분 공실 상태이며 실제 이용상태 역시 미상입니다. 따라서 등기상 인수위험과 별개로 현장 점유·실제 사용 여부 확인은 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62958 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 지축동 1005-5 벨라미 9층 908호 · 도로명 경기도 고양시 덕양구 지축로 74 |
| 용도 | 근린시설 · 집합건축물대장상 제1,2종 근린생활시설, 업무시설 및 의료시설 |
| 소유자 | 주식회사제이엠건설 |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 132,790,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부평동부새마을금고 / 2,371,761,990원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 사용승인일 | 2022.07.20 |
| 이용상태 | 외부관찰상 대부분 공실 · 실제 이용상태 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.02.17 부평동부새마을금고 근저당입니다. 채권최고액은 4,500,000,000원이고 채무자는 주식회사제이엠건설입니다. 이후 주식회사해원의 가압류 8,000,000,000원, 부평동부새마을금고의 임의경매개시결정, 국의 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 가격 기준 — 감정가 49%지만 시세 할인으로 단정 금지
감정가는 271,000,000원이고 현재 최저매각가는 132,790,000원입니다. 두 차례 유찰되면서 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다. 다만 근린시설은 실제 영업 가능성·공실·임대수요·호별 용도에 따라 가격 차이가 크게 날 수 있고, 이 물건은 실제 이용상태가 미상입니다. 따라서 감정가 대비 51% 하락했다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 평가하지 않습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 132,790,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 92,953,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 65,067,099원 | 0원 |
유찰이 진행돼도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 계속 0원입니다. 즉 가격이 내려가면서 별도의 임차보증금 인수가 늘어 실질취득가가 고정되는 구조는 아닙니다. 현재 회차 기준 실질취득은 최저가와 같은 132,790,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 132,790,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,659,060원 |
| 1. 근저당 · 부평동부새마을금고 | 4,500,000,000원 | 130,130,940원 |
| 2. 가압류 · 주식회사해원 | 8,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 132,790,000원 가정 시 집행비용 2,659,060원 이후 부평동부새마을금고에 130,130,940원이 배당되고, 주식회사해원과 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 계산됩니다. 총 채권액 12,500,000,000원 대비 미배당액은 12,369,869,060원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지축초등학교 남측 인근이며, 주위는 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 지축역이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 용도·이용. 집합건축물대장상 제1,2종 근린생활시설, 업무시설 및 의료시설로 기재되어 있으나 외부관찰상 대부분 공실 상태이며 실제 이용상태는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물로 사용승인일은 2022.07.20이며, 위생·급배수·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측 약 40m 내외, 남서측 약 15m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·지구단위계획구역(고양지축지구)·공공주택지구이며, 과밀억제권역과 제한보호구역 등이 적용됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 이용상태 확인. 외부관찰상 대부분 공실이고 실제 이용상태가 미상입니다. 908호의 내부 상태와 현재 사용 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 현장 점유와 임대 여부를 별도로 대조하세요.
- 가격 판단. 현재 최저가 132,790,000원은 감정가의 49%이지만, 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 할인으로 보지 말고 근린시설의 실제 수익성과 환금성을 기준으로 응찰가를 잡아야 합니다.
- 배당 구조. 현재 회차에서도 신청채권자인 부평동부새마을금고의 청구액 2,371,761,990원이 전액 충족되지 않습니다. 다만 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 92,953,000원, 4회 유찰 시 65,067,099원으로 제시되어 있습니다. 가격 하락과 함께 매각 가능성·환금성을 같이 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 이용 가능성이 먼저”
이 물건의 권리구조는 명확한 편입니다. 2023.02.17 부평동부새마을금고 근저당이 말소기준이고, 뒤에 붙은 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하며 예상 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 감정가 271,000,000원에서 두 차례 유찰돼 132,790,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
다만 승부처는 권리보다 근린시설의 실제 이용성과 환금성입니다. 외부관찰상 대부분 공실이고 908호의 실제 이용상태와 임대관계가 미상인 만큼, 감정가의 절반 수준이라는 이유만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격은 현장 확인 뒤 판단. 이 사건의 핵심은 바로 그 지점입니다.
