의정부지방법원 2025타경62958. 경기도 고양시 덕양구 지축동 벨라미 9층 907호 근린시설입니다. 지축초등학교 남측 인근 상업지대에 위치하고, 주변에 근린생활시설이 형성돼 있습니다. 인근에는 지하철 3호선 지축역과 노선버스정류장이 있습니다. 건물은 2022년 7월 사용승인된 철근콘크리트구조 9층 건물로, 공부상 근린생활시설·업무시설·의료시설 등의 용도가 기재돼 있습니다. 다만 907호의 정확한 세부 용도와 실제 사용상태는 별도 확인이 필요합니다.

등기 흐름은 비교적 명확합니다. 2022년 코리아신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나, 2023년 2월 신탁재산 귀속으로 주식회사제이엠건설에 소유권이 이전되면서 기존 신탁등기는 말소됐습니다. 같은 날 부평동부새마을금고의 채권최고액 4,500,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다.

이후 가압류와 경매개시결정, 국가 압류가 이어졌습니다. 감정가 대비 큰 폭으로 가격이 내려왔지만, 등기상 후순위 채권의 미배당액이 크다는 사실과 매수인이 해당 채무를 인수한다는 것은 별개입니다. 여기서 반드시 구분해야 할 것은 채권자의 미배당 위험과 매수인의 실제 취득·점유 위험입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 점유는 별도 확인

핵심은 2023.02.17 설정된 부평동부새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 4,500,000,000원이며 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 이 근저당이 말소기준권리이므로 매각으로 소멸하고, 이후의 가압류·경매개시결정·압류 역시 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

2023.05.03 가압류의 청구금액은 8,000,000,000원입니다. 등기 내용에는 강석충 4,400,000,000원과 주식회사해원 3,600,000,000원이 구분 기재돼 있으며, 합계가 가압류 청구금액입니다. 이를 서로 다른 추가 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다.

또한 2025.12.08 서인천세무서장에 의한 국가 압류가 있습니다. 해당 압류등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되지만, 체납세액·법정기일·배당 우선순위는 별도로 확인해야 합니다. 세금채권의 배당 순서가 변경되면 실제 채권자별 배당액도 달라질 수 있습니다.

② 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로는 저렴하지 않다

이번 회차의 최저매각가는 92,953,000원으로 감정가 271,000,000원의 약 34.3%입니다. 감정가와 비교하면 상당히 낮은 금액이지만, 이는 어디까지나 과거 감정평가액과 현재 최저가의 비교일 뿐입니다. 실제 매매시세보다 낮다는 뜻은 아닙니다.

동일 건물 또는 인근 유사 근린시설의 확인된 실거래가와 최근 가격 추세를 비교할 수 없으므로, 현재 최저가가 시장가격 대비 얼마나 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 특히 고층 근린시설은 업종 적합성, 실제 사용용도, 공실 기간, 임대료 수준, 관리비 및 향후 매수 수요에 따라 가격 차이가 커질 수 있습니다.

회차별 가격과 미배당액은 제시된 추정 시나리오입니다. 미배당액은 등록 채권 합계 기준이며 매수인 승계액이 아닙니다. 실제 배당은 세금·집행비용·임차인 권리 및 채권신고에 따라 달라질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 92,953,000원 가정)

집행비용 2,073,154원은 추정치입니다. 근저당의 4,500,000,000원은 채권최고액 기준이며 공동담보가 설정돼 있습니다. 실제 피담보채무액 및 다른 담보물의 배당 결과는 별개입니다. 국가 압류 관련 세금·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당 순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

현재 회차의 예상 매각대금 92,953,000원에서 집행비용 2,073,154원을 공제하면, 부평동부새마을금고에 90,879,846원이 배당되는 것으로 추정됩니다. 후순위 가압류에는 배당이 없고 소유자 잔여금도 없습니다. 채권 합계 대비 미배당액은 12,409,120,154원입니다.

다만 이 근저당에는 공동담보목록이 기재돼 있으므로, 전체 채권액을 907호 단독의 경제적 부담이나 별개의 실거래 시세로 해석해서는 안 됩니다. 배당 부족액은 채권자 측 미회수 추정액이며 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.

④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 고양시 덕양구 지축동 지축초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주위는 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 3호선 지축역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 이용여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 북동측 약 40m 내외, 남서측 약 15m 내외의 포장도로와 접하는 입지입니다. 다만 건물 전체의 도로접근성과 개별 9층 호실의 영업 접근성은 구분해서 판단해야 합니다.
• 건물. 2022.07.20 사용승인된 철근콘크리트구조 9층 건물입니다. 위생·급배수설비 및 승강기설비가 기재돼 있습니다.
• 용도. 집합건축물대장상 제1·2종 근린생활시설, 업무시설 및 의료시설 등이 기재돼 있습니다. 907호의 구체적인 공부상 용도와 실제 허용 가능한 업종은 별도 확인이 필요합니다.
• 공실·임대. 외부관찰상 대부분 공실 상태로 조사됐으며 실제 이용상태와 임대관계는 미상입니다. 907호에 관한 현장 확인 없이 공실 확정이나 임대수익 발생을 전제할 수 없습니다.
• 토지이용. 일반상업지역·지구단위계획구역(고양지축지구)·공공주택지구이며, 과밀억제권역 및 제한보호구역 등 각종 규제사항이 기재돼 있습니다.
• 위반·공부 차이. 감정평가 조사상 위반건축물 표시는 없으며 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다. 다만 이는 실제 점유·임대차·개별 내부상태를 확인했다는 의미는 아닙니다.
• 환금성. 지축역 인근 상업지대라는 입지 장점은 있으나, 9층 근린시설의 임차수요와 매도수요는 별도의 검증이 필요합니다. 다회유찰 및 공실 관찰 결과를 고려해 보수적으로 접근해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 907호 실제 점유 확인. 현장 방문을 통해 출입 가능 여부, 영업·사용 흔적, 점유자 및 현재 공실 여부를 직접 확인해야 합니다. 건물 전체 공실 추정만으로 개별 호실의 점유상태를 단정하지 마세요.
• 임차인·대항력 조사. 사업자등록, 임대차계약, 점유개시일, 보증금 및 확정일자 등을 확인해야 합니다. 임대관계 미상인 상태에서는 매수인 인수 0원을 최종 확정할 수 없습니다.
• 공부상 개별 용도 검증. 집합건축물대장, 건축물 현황도 및 관리규약을 확인해 907호에서 가능한 실제 사용용도와 업종 제한을 검토해야 합니다.
• 공동담보·채권 검증. 부평동부새마을금고 근저당의 공동담보목록 제2023-157호와 실제 피담보채무 및 배당 관련 사항을 확인하세요. 등록된 채권최고액이 해당 호실의 시가를 뜻하지 않습니다.
• 국가 압류·세금 확인. 서인천세무서장의 압류에 관한 체납액·법정기일·배당 우선순위를 확인하세요. 세금채권은 실제 배당 결과에 영향을 줄 수 있습니다.
• 실거래·임대료 비교. 같은 건물 및 인근 유사 용도·층의 최근 매매사례와 실질 임대료를 비교해야 합니다. 감정가 대비 할인율 대신 현재 매매시장과 임대수익을 기준으로 적정 입찰가를 판단하세요.
• 관리비·공실 보유비용. 미납 관리비 중 승계 가능 항목, 매월 유지비, 임대 전 수선비와 공실 기간의 자금 부담을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 최종 점검. 권리신고, 임대차 기재, 매각 제외사항, 특별매각조건 및 매각기일 변동 여부를 법원 공고 원본에서 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 34.3%가 곧 시세의 34.3%는 아니다”

고양 지축 벨라미 907호는 271,000,000원 감정가에서 92,953,000원까지 내려온 3회 유찰 근린시설입니다. 말소기준권리 이후의 가압류와 압류 등이 소멸하는 등기 흐름은 비교적 명확하고, 현재 배당 추정상 매수인에게 승계되는 권리금액도 0원입니다.

그러나 이 물건의 핵심 위험은 채권자의 거액 미배당이 아니라 개별 호실의 실제 점유·임대관계 미확인, 공실 가능성, 시세 검증 부재 및 환금성입니다. 특히 근린시설은 주거용 부동산과 달리 수익을 창출할 임차수요와 실제 활용 가능성이 중요합니다. 가격이 크게 내려와도 임대가 어렵고 재매각 수요가 제한적이라면 투자매력은 낮을 수 있습니다.

권리는 조건부 양호, 가격은 판단 보류, 환금성은 주의. 실제 점유와 임대차, 907호의 법적 용도, 유사 호실 매매시세 및 유지비용을 확인하기 전에는 최저가가 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 현 단계에서는 현장·시세·임대수요 검증을 우선하고 입찰 판단은 보류하는 것이 합리적입니다.