의정부지방법원 2025타경62958. 고양시 덕양구 지축동 벨라미 9층 907호의 근린시설입니다. 등기 흐름은 비교적 명확합니다. 2022년 코리아신탁주식회사 명의 신탁등기가 있었다가 2023.02.17 신탁재산이 주식회사제이엠건설에 귀속됐고, 같은 날 부평동부새마을금고가 채권최고액 4,500,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준입니다. 뒤이어 주식회사해원의 가압류, 부평동부새마을금고의 임의경매개시결정, 국의 압류가 들어왔지만 모두 말소기준 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 놓고 보면 매수인이 떠안을 등기상 금액은 0원입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 권리보다 가격과 사용상태에 있습니다. 이미 2회 유찰돼 현재 최저가는 132,790,000원까지 내려왔지만, 감정평가상 외부 관찰로는 대부분 공실 상태이고 실제 이용상태는 미상이며 임대관계도 미상입니다. 따라서 주거용 물건처럼 감정가 대비 할인율만 보고 접근하기보다 실제 사용 가능성·공실 상태·임대수요를 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62958 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 지축동 1005-5 벨라미 9층 907호 |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 소유자 | 주식회사제이엠건설 |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 132,790,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부평동부새마을금고 / 2,371,761,990원 |
| 말소기준 | 2023.02.17 부평동부새마을금고 근저당권 · 채권최고액 4,500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 등기상 핵심은 2023.02.17 설정된 부평동부새마을금고 근저당권이며, 주식회사해원의 가압류와 이후 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 시세 판단은 별개
현재 최저매각가는 132,790,000원으로 감정가 271,000,000원의 49% 수준입니다. 그러나 실거래 시세 자료가 확인되지 않아 이 할인율을 곧바로 시장가격 대비 할인으로 해석할 수는 없습니다. 특히 근린시설은 실제 이용상태와 공실 여부가 수익성과 환금성에 직접 연결되므로, 감정가 대비 하락폭보다 현재 임대 가능성과 현장 상태 확인이 우선입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 132,790,000원 | 130,130,940원 | 12,369,869,060원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 92,953,000원 | 90,879,846원 | 12,409,120,154원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 65,067,099원 | 63,495,891원 | 12,436,504,109원 |
회차가 더 내려가도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다. 대신 매각대금이 줄어드는 만큼 채권자의 미배당액은 커집니다. 이는 매수인의 추가 인수로 이어지는 구조가 아니라 채권자가 배당에서 회수하지 못하는 금액이 늘어나는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 132,790,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,659,060원 |
| 1. 근저당 · 부평동부새마을금고 | 4,500,000,000원 | 130,130,940원 |
| 2. 가압류 · 주식회사해원 | 8,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가에서는 집행비용을 제외한 금액이 부평동부새마을금고 근저당권에 일부 배당되고, 주식회사해원 가압류와 소유자에게는 배당이 남지 않는 계산입니다. 총 채권액 12,500,000,000원 대비 예상 채권 배당은 130,130,940원이며, 예상 미배당은 12,369,869,060원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지축초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철3호선 지축역이 있으며, 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 제1,2종 근린생활시설·업무시설·의료시설로 기재돼 있으나 외부관찰상 대부분 공실이며 실제 이용상태는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물이며 사용승인일은 2022.07.20입니다. 위생·급배수·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 40m 내외, 남서측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(고양지축지구)·공공주택지구이며 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 임대관계. 임대관계는 미상으로 조사돼 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 공실 확인. 외부관찰상 대부분 공실 상태이지만 대상 호실의 실제 이용상태는 미상입니다. 내부 사용상태와 점유자를 직접 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 현장을 함께 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 132,790,000원, 감정가 271,000,000원의 49% 수준이지만 실거래 시세 자료가 없어 할인율만으로 적정가를 단정하지 말아야 합니다.
- 근린시설 수요 확인. 실제 이용 가능 업종, 공실 지속 여부, 임대 가능성을 확인해 환금성과 수익성을 별도로 판단해야 합니다.
- 배당·세금 확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 배당요구종기 이후 제출 서류와 조세채권을 원본에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 보수적으로
이 물건은 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하고 예상 매수인 인수액도 0원이라는 점에서 권리 구조는 비교적 단순합니다. 그러나 근린시설이고 이미 2회 유찰됐으며, 감정평가상 대부분 공실·실제 이용상태 미상·임대관계 미상이라는 확인 과제가 남아 있습니다. 현재 최저가 132,790,000원이 감정가 271,000,000원의 49%까지 내려왔어도 실거래 시세 근거가 없으므로 이를 곧바로 가격 메리트로 환산해서는 안 됩니다. 권리 인수는 0원, 승부처는 실제 사용상태와 가격 검증입니다.
