의정부지방법원 2025타경62958. 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 벨라미 1층 114호 근린시설입니다. 건물은 2022.07.20 사용승인된 철근콘크리트구조 9층 건물이며, 등기상 소유자는 주식회사제이엠건설입니다. 2023.02.17 부평동부새마을금고 앞으로 채권최고액 4,500,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이후 가압류와 국세 압류가 이어져 임의경매가 개시됐습니다.

최저가는 감정가의 약 34.3%에 해당합니다. 큰 폭의 가격 하락이 눈에 띄지만, 근린시설은 아파트와 달리 임대수요, 실제 영업 가능성, 공실 지속기간, 관리비 및 향후 재매각 가능성이 투자 가치를 결정합니다. 특히 본건은 내부 이용상태와 임대관계가 확인되지 않아 가격 할인보다 현장 검증이 먼저입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 확인할 사항이 있다

권리의 기준점은 2023.02.17 설정된 부평동부새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 4,500,000,000원이고 공동담보목록 제2023-157호가 기재돼 있습니다. 근저당권은 매각으로 소멸하는 말소기준권리에 해당합니다.

이후 2023.05.03 설정된 가압류는 청구금액 8,000,000,000원으로, 주식회사해원과 강석충 관련 채권이 함께 기재돼 있습니다. 2025.04.23 임의경매개시결정, 2025.05.08 국세 압류도 모두 말소기준 이후의 등기입니다. 이러한 등기상 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이지만, 등기 말소와 배당상 세금 우선순위는 별개이므로 국세 압류에 따른 교부청구와 법정기일을 확인해야 합니다.

② 가격 분석 — 3회 유찰이 곧 시세 할인은 아니다

감정가 대비 최저매각가는 크게 내려왔습니다. 그러나 최근 실거래 평균이나 개별 점포의 임대수익 수준이 확인되지 않아 현재 최저가를 시장가격보다 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다. 아래 가격은 유찰 회차별 매각가 시나리오이며, 실제 시장가치 또는 예상 낙찰가를 뜻하지 않습니다.

4회 유찰 시 최저가 시나리오는 241,540,599원, 5회 유찰 시에는 169,078,419원입니다. 하지만 유찰이 거듭된다고 해당 상가의 공실위험이나 환금성 문제가 함께 줄어드는 것은 아닙니다. 매수가격이 낮더라도 장기간 임대가 이루어지지 않거나 재매각이 어려우면 실제 수익성은 나빠질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 345,058,000원 가정)

현재 최저가 기준 단순 배당 추정입니다. 집행비용은 5,630,812원으로 추정되며, 국세 등 조세채권의 실제 배당순위와 금액, 별도 우선변제액은 반영되지 않았습니다. 근저당권 채권최고액은 공동담보가 설정된 금액으로, 이 물건에 대한 실제 피담보채무 및 배당액과 다를 수 있습니다.

매각대금 345,058,000원에서 집행비용을 제외하면 339,427,188원이 근저당권자에게 배당되는 시뮬레이션입니다. 가압류 채권자 및 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없는 것으로 계산됩니다. 채권액 합계 12,500,000,000원 중 예상 미배당액은 12,160,572,812원입니다.

다만 이 미배당액은 등재 채권액을 기준으로 계산한 숫자이며, 낙찰자가 떠안는 금액이 아닙니다. 공동담보 및 실제 채권잔액 때문에 단일 호실에 귀속되는 채무부족액으로도 단정해서는 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 지축초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대가 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 지축역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2022.07.20 사용승인된 철근콘크리트구조 9층 건물입니다. 위생·급배수설비 및 승강기설비가 마련되어 있습니다.
• 도로. 북동측 약 40m 내외, 남서측 약 15m 내외의 포장도로에 접합니다. 차량 접근성과 도로 노출 측면에서 현장 확인이 필요한 조건입니다.
• 이용상태. 집합건축물대장에는 제1·2종 근린생활시설, 업무시설 및 의료시설이 기재돼 있습니다. 외부관찰상 건물 대부분이 공실로 조사됐으나 개별 호실의 실제 이용상태는 미상입니다.
• 토지이용계획. 일반상업지역, 지구단위계획구역(고양지축지구), 공공주택지구, 과밀억제권역 및 제한보호구역 등에 해당합니다. 구체적인 업종·시설 이용 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없으며 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다. 다만 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 근린시설은 점포별 위치, 가시성, 출입 동선, 임대수요에 따라 가치 편차가 크게 발생할 수 있습니다. 실제 임대관계가 확인되지 않는 상태에서 3회 유찰된 물건이므로 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 개별 호실 점유 확인. 114호가 실제로 비어 있는지, 영업자가 있는지, 무단점유나 임대차가 존재하는지 현황조사와 현장을 통해 대조해야 합니다.
• 임대차 권리 재확인. 신고 임차인이 없더라도 사업자등록, 점유 개시시점, 보증금, 임대차계약 및 대항력 여부를 확인해야 합니다. 임대관계 미상을 인수위험 없음으로 단정해서는 안 됩니다.
• 국세 압류 확인. 서인천세무서장 관련 체납세금의 세목·법정기일·교부청구 내역을 확인하고 배당에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
• 공동담보 확인. 근저당권 채권최고액 4,500,000,000원에는 공동담보목록 제2023-157호가 기재돼 있습니다. 공동담보 물건 및 실제 피담보채권잔액을 확인해야 합니다.
• 실거래·임대시세 조사. 감정가 대비 34%라는 수치에 의존하지 말고 유사 근린시설의 최근 거래가, 임대료, 공실 및 관리비 부담을 비교해 응찰가 상한을 결정해야 합니다.
• 점포 이용 가능성. 건축물대장상 용도, 실제 내부 상태, 진출입 동선, 가시성, 설비 및 예정 업종의 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 미납 관리비. 공용부분 관리비의 체납 여부와 향후 공실 보유 중 발생할 유지비용을 관리주체를 통해 점검해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 현재 최저가 345,058,000원과 추가 유찰 시나리오 241,540,599원 및 169,078,419원을 비교하되, 각 가격에서의 실제 임대수익과 환금성을 별도로 계산해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 신탁원부 및 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “34%의 최저가가 곧 34%짜리 우량자산은 아니다”

지축 벨라미 1층 114호는 3회 유찰 끝에 최저가가 345,058,000원까지 내려온 근린시설입니다. 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 정리되는 구조이며 시뮬레이션상 인수액은 0원입니다.

하지만 이 물건의 핵심 위험은 등기부상 후순위 채권보다 실제 점유·공실 여부, 임대수익의 불확실성, 그리고 환금성에 있습니다. 3회 유찰이라는 이력만으로 시장가치 대비 저평가됐다고 볼 수 없고, 건물 대부분이 외부관찰상 공실로 조사된 점은 특히 주의해야 합니다.

결론은 권리구조상 인수 추정액은 낮지만, 가격과 수익성 판단은 보류입니다. 실제 임대관계, 국세 배당순위, 현장 점유상태와 유사 상가 시세가 확인되기 전까지는 큰 할인율만 보고 응찰하기보다 보수적인 가격 검증이 적절합니다.