의정부지방법원 2025타경62958. 고양시 덕양구 지축동 ‘벨라미’ 1층 114호 근린시설입니다. 등기부상 소유자는 주식회사제이엠건설이고, 권리분석의 기준점은 2023.02.17 설정된 부평동부새마을금고 근저당권 4,500,000,000원입니다. 그 뒤에 들어온 주식회사해원의 가압류, 임의경매개시결정, 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오상 매수인에게 남는 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건의 판단 포인트는 권리보다 가격과 환금성입니다. 감정가 1,006,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 492,940,000원, 감정가의 49%입니다. 하지만 감정가 대비 할인율은 곧 시세 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 특히 감정평가 현황상 건물은 외부관찰 기준 대부분 공실 상태이고 실제 이용상태는 미상으로 조사됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62958 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 지축동 1005-5 벨라미 1층 114호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 지축로 74 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 외부관찰상 대부분 공실 상태 · 실제 이용상태 미상 |
| 소유자 | 주식회사제이엠건설 |
| 감정가 / 최저가 | 1,006,000,000원 / 492,940,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 2,371,761,990원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2022.08.02 코리아신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2023.02.17 주식회사제이엠건설로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 부평동부새마을금고 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2023.05.03 주식회사해원 가압류 8,000,000,000원, 2025.04.23 임의경매개시결정, 2025.05.08 국 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%만으로 ‘저렴’ 판정 금지
현재 최저매각가는 492,940,000원으로 감정가 1,006,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 345,058,000원, 4회 유찰 시 241,540,599원입니다. 그러나 근린시설은 주거용 아파트처럼 단순 평균가격으로 환금성을 판단하기 어렵고, 동일 상권의 실제 거래가격·임대수익·공실률을 함께 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 492,940,000원 | 485,610,600원 | 12,014,389,400원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 345,058,000원 | 339,427,188원 | 12,160,572,812원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 241,540,599원 | 237,359,031원 | 12,262,640,969원 |
현재 회차에서도 채권총액 12,500,000,000원에 비해 매각대금이 작아 12,014,389,400원의 미배당이 발생합니다. 다만 이 미배당은 채권자 측 문제이고, 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 492,940,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,329,400원 |
| 1. 근저당 · 부평동부새마을금고 | 4,500,000,000원 | 485,610,600원 |
| 2. 가압류 · 주식회사해원 | 8,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 매각대금은 집행비용과 부평동부새마을금고 배당에 전액 소진됩니다. 주식회사해원 가압류와 소유자 잔여배당은 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지축초등학교 남측 인근이며, 주위는 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 지축역이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물이며 사용승인일은 2022.07.20입니다. 위생·급배수·승강기설비가 있습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 제1·2종 근린생활시설, 업무시설 및 의료시설로 기재돼 있으나 외부관찰상 대부분 공실 상태이며 실제 이용상태는 미상입니다.
- 도로. 북동측 약 40m 내외, 남서측 약 15m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·고양지축지구 지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 이용상태. 실제 이용상태가 미상이므로 1층 114호의 내부 상태와 현재 점유 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 임대관계. 임대관계가 미상으로 조사돼 있으므로 현장 점유자·사업자·임대차 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 상권 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자보다 주변 근린시설 실제 거래가격과 임대료 수준을 우선 비교해야 합니다.
- 공실 리스크. 외부관찰상 대부분 공실 상태라는 점을 감안해 임대수익과 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 배당 구조. 부평동부새마을금고 채권도 현재 매각가에서 전액 충족되지 않으며 후순위 가압류는 배당이 없습니다. 다만 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 정리와 가격 메리트는 별개”
이 사건은 말소기준권리 이후의 가압류·경매개시결정·압류가 매각으로 소멸하고, 현재 시나리오상 매수인 인수액도 0원이라는 점에서 등기상 권리 구조는 비교적 단순합니다. 반면 근린시설이라는 용도, 대부분 공실로 관찰된 현황, 실제 이용상태와 임대관계 미상이라는 요소는 가격과 환금성 판단을 어렵게 합니다. 감정가 1,006,000,000원에서 492,940,000원까지 내려왔다는 사실만으로 ‘싸다’고 결론내리지 말고, 권리는 통과하되 가격은 현장·상권 검증 후 판단하는 접근이 적절합니다.
