의정부지방법원 2025타경62958. 경기도 고양시 덕양구 지축동, 지축역 인근의 벨라미 9층 913호 근린시설입니다. 감정가는 271,000,000원이었지만 3회 유찰되면서 최저매각가는 92,953,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 가격 하락입니다. 그러나 이 사건을 아파트 경매처럼 접근해서는 안 됩니다. 감정요항표에는 건물 대부분이 공실 상태로 관찰되었고 실제 이용상태와 임대관계는 확인되지 않았다고 기재되어 있습니다. 근린시설의 가치는 감정가 할인율보다 실제 사용 가능성과 임대수요에 더 크게 좌우될 수 있습니다.

권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023년 2월 17일 설정된 부평동부새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 주식회사해원 등의 가압류와 국가 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 등기상 권리 소멸과 실제 점유자 명도는 별개의 문제입니다. 현재까지 특정된 임차인은 없지만, 임대관계 자체가 미상인 만큼 현장 점유자를 확인하기 전에는 임차위험이 완전히 없다고 단정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸

권리분석의 기준점은 2023년 2월 17일 부평동부새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 4,500,000,000원이며, 공동담보목록 제2023-157호가 기재되어 있습니다. 이는 여러 담보물에 걸친 채권최고액이므로 벨라미 913호 한 개 호실의 확정 채무액이나 매수인 인수액으로 해석해서는 안 됩니다.

이후 설정된 주식회사해원 등의 가압류, 부평동부새마을금고의 임의경매개시결정 및 국가 압류는 말소기준권리보다 후순위입니다. 등기상 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 국가 압류의 등기 자체가 말소되더라도 체납세금의 법정 배당순위나 우선하는 조세채권은 별도로 확인해야 합니다.

② 가격 판단 — 34.3%는 실거래 할인율이 아니다

이 사건의 최저매각가 92,953,000원은 감정가 271,000,000원의 34.3%입니다. 그러나 이 수치는 현재 시장에서 비슷한 호실이 얼마에 거래되는지를 보여주는 지표가 아닙니다. 확인된 실거래 비교가격이나 최근 거래 추세가 없으므로, 현재 최저가가 실제 시세보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다.

4회·5회 유찰 가격은 유찰 시나리오이며 실제 향후 매각가격이나 기일을 확정하는 수치는 아닙니다.

현재 가격에서의 실질취득을 단순 계산하면, 최저가 낙찰 및 인수액 0원을 가정할 때 92,953,000원입니다. 다만 취득세·등기비용·미납 공용관리비·명도비용·수선비와 확인되지 않은 임차보증금 부담은 여기에 포함되지 않습니다. 따라서 이 금액은 최종 투자원가가 아니라 인수액 0원을 전제로 한 기본 취득금액입니다.

③ 예상배당표 (매각가 92,953,000원 가정)

근저당권 4,500,000,000원은 공동담보 채권최고액 기준이며 실제 확정 채권액과 다를 수 있습니다. 가압류 8,000,000,000원은 강석충 4,400,000,000원 및 주식회사해원 3,600,000,000원이 포함된 청구금액입니다. 집행비용은 추정치이고, 조세채권·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 법원의 배당절차에서 달라질 수 있습니다.

계산상 총 채권액은 12,500,000,000원, 채권자 배당 예상액은 90,879,846원, 미배당액은 12,409,120,154원입니다. 이 미배당액은 채권최고액과 가압류 청구금액을 합산한 시뮬레이션상의 부족액이지 확정된 실제 채무잔액은 아닙니다. 또한 미배당이 곧 매수인 인수라는 뜻은 아닙니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 채권 부족은 확대

각 시나리오에서 신청채권자 부평동부새마을금고의 경매 청구액 2,371,761,990원은 전액 충족되지 않습니다. 매각대금이 내려갈수록 채권자에게 돌아가는 배당도 줄어들고 미배당액은 커집니다.

그러나 그 자체가 낙찰자의 부담이 증가한다는 의미는 아닙니다. 시뮬레이션에서는 모든 회차의 매수인 인수금이 0원으로 계산됐습니다. 입찰자의 실제 판단은 채권자의 손실 규모가 아니라 해당 호실의 점유관계, 사용 가능성, 실제 시세 및 총취득비용을 중심으로 해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 고양시 덕양구 지축동 지축초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설 등이 소재한 상업지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 3호선 지축역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
• 건물. 2022.07.20 사용승인된 철근콘크리트구조 9층 건물입니다. 위생·급배수설비와 승강기설비 등이 설치되어 있습니다.
• 공실 위험. 감정요항표는 외부관찰상 대부분 공실로 조사됐다고 기재합니다. 개별 913호의 실내 상태·실제 운영 여부·임차관계는 별도 확인이 필요합니다.
• 용도. 건물은 제1·2종 근린생활시설, 업무시설 및 의료시설 등이 기재되어 있습니다. 913호의 정확한 개별 용도와 허용 업종은 집합건축물대장 및 현장 확인이 필요합니다.
• 도로. 북동측 약 40m, 남서측 약 15m의 포장도로에 접합니다. 토지는 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형으로 조사됐습니다.
• 도시계획. 일반상업지역, 지구단위계획구역(고양지축지구), 공공주택지구 및 과밀억제권역에 해당합니다. 제한보호구역과 폐기물매립시설 설치제한지역 등 관련 규제도 기재되어 있습니다.
• 건축물 상태. 감정자료상 위반건축물로 표시되지 않았으며 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다. 다만 실제 내부 인테리어·설비 및 개별 호실의 상태는 확인이 필요합니다.
• 환금성. 지축역 인근 상업지대라는 입지 요소는 있으나, 대부분 공실로 관찰된 건물이라는 점과 3회 유찰 이력을 함께 고려해야 합니다. 실제 매각 가능성과 적정가격은 거래사례·임대수요 검증 전까지 판단을 보류하는 것이 합리적입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 913호 현장 확인. 출입 가능 여부, 실제 점유자, 공실 상태, 시설 훼손 및 관리상태를 확인해야 합니다. 건물 전체가 대부분 공실이라는 관찰 결과만으로 해당 호실도 비어 있다고 판단하지 마세요.
• 임차관계 확인. 임대차계약, 보증금, 확정일자, 전입·사업자등록, 실제 점유 여부를 점검하고 대항력 및 우선변제권 유무를 재판단해야 합니다.
• 근린시설 세부 용도. 집합건축물대장에서 913호의 정확한 용도와 면적, 업종 가능 여부 및 용도변경 필요성을 확인해야 합니다.
• 실거래·임대시세 확보. 같은 건물 또는 유사 위치·층·용도의 거래가격과 임대료를 비교해 적정 취득가를 산정해야 합니다. 감정가 대비 할인율은 시세 검증을 대신할 수 없습니다.
• 공동담보 확인. 부평동부새마을금고 근저당의 공동담보목록 제2023-157호, 실제 채권액, 관련 담보물 처분 여부를 확인하세요.
• 체납세금·관리비. 국가 압류 관련 조세채권의 우선순위 및 체납 상황, 공용관리비 승계 가능성, 관리단 부과금 등을 확인해야 합니다.
• 명도·사용 가능성. 점유자가 확인될 경우 인도명령 가능 여부와 별도 소송·명도비용을 검토하세요. 공실이어도 내부 시설 정비비가 발생할 수 있습니다.
• 매각조건 재확인. 2026.10.28 매각기일의 진행 여부, 최저매각가격, 매각물건명세서, 등기사항 및 현황조사의 최신 내용을 입찰 직전에 대조해야 합니다.

맺으며 — “34.3%라는 숫자보다 실제 가치가 먼저다”

이 물건은 감정가 271,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 92,953,000원까지 내려온 고양 지축 벨라미 913호 근린시설입니다. 등기상 말소기준은 분명하고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수금도 0원입니다. 따라서 후순위 채권액이 크다는 사실 자체를 매수인 인수위험으로 해석할 필요는 없습니다.

하지만 가격의 저렴함은 아직 입증되지 않았습니다. 대부분 공실로 관찰된 건물, 미확인 임대관계, 불명확한 개별 사용상태, 실제 실거래 시세의 부재, 그리고 이미 3회 유찰됐다는 점은 모두 신중하게 봐야 할 요소입니다.

결론은 “등기상 인수 부담은 제한적이지만, 입찰 판단은 현장·임차·시세 검증 이후”입니다. 특히 913호의 점유와 정확한 용도, 실제 임대 가능한 금액, 공용관리비 및 매각 가능성을 확인하지 못했다면 낮은 최저매각가만으로 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다. 이 사건은 권리보다 실제 사용가치와 환금성 확인이 승부처인 근린시설 경매입니다.