의정부지방법원 2025타경62958. 경기도 고양시 덕양구 지축동 벨라미 9층 913호 근린시설입니다. 현재 소유자는 주식회사제이엠건설이고, 2023.02.17 설정된 부평동부새마을금고 근저당권 4,500,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2023.05.03 주식회사해원의 가압류, 2025.04.23 부평동부새마을금고의 임의경매개시결정, 2025.12.08 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다.
권리상 가장 중요한 숫자는 매수인 인수 0원입니다. 임차인 신고도 없으므로 대항력 임차인의 보증금을 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다. 다만 이 물건은 아파트가 아니라 근린시설이고, 감정평가 조사에서는 집합건축물대장상 제1·2종 근린생활시설·업무시설·의료시설로 기재되어 있으나 외부관찰상 대부분 공실이며 실제 이용상태가 미상으로 확인됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62958 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 지축동 1005-5 벨라미 9층 913호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 집합건축물대장상 제1·2종 근린생활시설·업무시설·의료시설 · 실제 이용상태 미상 |
| 소유자 | 주식회사제이엠건설 |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 132,790,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부평동부새마을금고 / 2,371,761,990원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 인수 문제는 확인되지 않습니다. 2023.02.17 부평동부새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류와 경매개시결정, 압류는 매각으로 소멸합니다. 앞선 코리아신탁주식회사 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 판단 — 감정가 할인율만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 132,790,000원으로 감정가 271,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰된 결과 가격이 크게 낮아졌지만, 이 사건에는 동일·유사 물건의 최근 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가의 절반이니 싸다”라고 단정할 근거는 없습니다.
특히 감정평가상 이 건물은 외부관찰 기준 대부분 공실 상태이고 실제 이용상태도 미상입니다. 근린시설은 주거용 물건보다 임대수익·공실·업종 적합성에 따라 가격 편차가 커질 수 있으므로, 최저가 자체보다 실제 사용 가능성·임대 가능성·현장 공실 상태를 확인하는 절차가 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 132,790,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,659,060원 |
| 1. 근저당 · 부평동부새마을금고 | 4,500,000,000원 | 130,130,940원 |
| 2. 가압류 · 주식회사해원 | 8,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 2,659,060원을 제외한 130,130,940원이 부평동부새마을금고에 배당되고, 가압류와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 총 채권액 기준 미배당액은 12,369,869,060원이지만 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 고양시 덕양구 지축동 지축초등학교 남측 인근이며, 주변은 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 지축역이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 제1·2종 근린생활시설, 업무시설 및 의료시설로 기재되어 있으나 외부관찰상 대부분 공실이고 실제 이용상태는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물이며 사용승인일은 2022.07.20입니다. 위생·급배수설비와 승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측 약 40m 내외, 남서측 약 15m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·지구단위계획구역(고양지축지구)·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 이용상태 확인. 감정조사상 실제 이용상태가 미상이고 건물 대부분이 공실입니다. 현장 확인이 핵심입니다.
- 시세 별도 확인. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저가 여부를 판단하지 마세요.
- 임대수요 확인. 근린시설은 공실 여부와 임대 가능성이 환금성에 직접 영향을 주므로 주변 상가 임대상황을 확인할 필요가 있습니다.
- 권리 원본 확인. 2023.02.17 부평동부새마을금고 근저당이 말소기준인지 등기부 원본과 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 세금·비용 확인. 배당표는 당해세·최우선변제 등을 반영하지 않은 추정이므로 매각기일 전 관련 원본을 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 임차인이 없고, 말소기준 이후 가압류·경매개시결정·압류가 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 가격 판단은 별개입니다. 감정가 271,000,000원에서 두 차례 유찰되어 132,790,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 자료가 없고 실제 이용상태도 미상이며 외부관찰상 대부분 공실입니다. 따라서 권리는 통과, 가격은 현장과 임대수요 확인 후 판단이 이 물건의 핵심입니다.
