의정부지방법원 2025타경62958. 고양시 덕양구 지축동 벨라미 1층 113호에 대한 임의경매입니다. 소유자는 주식회사제이엠건설입니다. 2023년 2월 17일 부평동부새마을금고가 채권최고액 4,500,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 대규모 가압류와 국세 압류가 이어졌습니다. 근저당권자가 신청한 경매는 2025년 4월 23일 개시됐습니다.

이 물건의 특징은 감정가와 현재 최저매각가의 큰 차이입니다. 감정가 10억 600만원에서 현재 최저가 약 3억 4,506만원까지 낮아졌습니다. 하지만 세 차례 유찰됐다는 사실은 감정가 수준에서 낙찰이 성사되지 않았음을 의미할 뿐, 현재 가격이 적정하다는 증거는 아닙니다. 특히 상업용 집합건물은 실제 임대수익, 공실 지속 가능성, 관리비 및 재매각 수요에 따라 가치가 크게 달라집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸

말소기준은 2023년 2월 17일 설정된 부평동부새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 4,500,000,000원이며 공동담보목록 제2023-157호가 기재돼 있습니다. 이 근저당권은 경매 매각에 따른 말소 대상이고, 이후 설정된 주식회사해원 등 가압류, 송승용 가압류, 임의경매개시결정, 국세 압류 역시 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

과거 코리아신탁주식회사 명의의 신탁등기는 2023년 2월 17일 말소됐고, 같은 날 주식회사제이엠건설로 소유권이 이전됐습니다. 따라서 기존 신탁 자체를 현재 존속하는 인수권리로 평가할 근거는 없습니다.

② 가격 분석 — 3회 유찰, 그러나 시장가격 검증이 먼저

현재 최저매각가는 감정가의 약 34.3%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 큽니다. 하지만 이 건은 근린시설이므로 감정가 대비 할인율보다 현재의 상가 거래가격과 임대수익을 반영한 적정가치가 더욱 중요합니다. 객관적으로 비교 가능한 동일 건물·유사 면적 근린시설의 최근 실거래가격은 확인되지 않아 현재 최저가가 시세보다 낮다는 결론을 내릴 수 없습니다.

위 추가 유찰가격은 제시된 가격 시나리오이며 향후 실제 매각기일이나 최저매각가가 확정됐다는 의미는 아닙니다.

매수인 인수액이 0원이라는 배당모형에 따르면, 현재 최저가 낙찰을 가정한 권리상 실질취득액은 345,058,000원입니다. 다만 취득세, 등기비용, 미납 관리비 등 별도 비용은 포함하지 않은 금액입니다. 이것이 상업용 부동산의 적정 시장가치라는 의미는 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 345,058,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 배당순위 및 배당액은 실제 채권신고, 공동담보 배당관계, 당해세와 우선변제채권 등에 따라 달라질 수 있습니다. 채권최고액은 확정 채무잔액과 동일하지 않습니다.

현재 회차의 예상 매각대금 345,058,000원에서 집행비용 5,630,812원을 공제하면 부평동부새마을금고에 339,427,188원이 배당되는 구조입니다. 후순위 가압류권자에게 배당할 금액과 소유자 잔여액은 없습니다.

배당모형상 채권액 합계는 12,820,426,500원이고 예상 미배당 합계는 12,480,999,312원입니다. 이 수치는 공동담보가 설정된 근저당의 채권최고액과 가압류 청구금액을 합산한 모형상 부족액으로, 실제 확정채무나 최종 손실액을 의미하지 않습니다. 무엇보다 미배당 채권액이 낙찰자에게 그대로 인수되는 것은 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 고양시 덕양구 지축동 소재 지축초등학교 남측 인근으로, 주변은 근린생활시설 등이 입지한 상업지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 3호선 지축역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 이용여건은 보통으로 조사됐습니다.
• 건물. 사용승인일 2022.07.20의 철근콘크리트구조 9층 건물입니다. 위생·급배수설비와 승강기설비 등이 설치돼 있습니다.
• 도로. 북동측 약 40m, 남서측 약 15m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 근린생활시설, 업무시설 및 의료시설 건부지로 이용 중입니다.
• 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(고양지축지구)이며, 공공주택지구와 과밀억제권역 등에 해당합니다. 제한보호구역 및 관련 토지이용 규제도 기재돼 있습니다.
• 이용상태. 건물은 외부관찰상 대부분 공실 상태로 조사됐습니다. 113호의 실제 영업·임대·점유 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 감정자료상 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 이는 개별 호실의 물리적 하자가 없다는 보증은 아닙니다.
• 환금성. 근린시설은 매수 수요와 임차 수요에 민감합니다. 주변 상가의 거래가격·공실·임대료 등을 확인하기 전에는 재매각 가능성을 긍정적으로 평가하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실거래가격 확인. 벨라미 및 인근 유사 근린시설의 거래사례를 조사하세요. 층수·면적·전면 노출·접근성을 구분해 비교해야 합니다.
• 실제 점유자 조사. 113호 내부 점유 상태, 영업 여부, 사업자등록, 임대차계약과 보증금·확정일자를 확인하세요. 외부관찰만으로 공실을 확정해서는 안 됩니다.
• 임대수익 검증. 실제 계약 가능한 임대료, 임대수요, 관리비, 장기 공실 가능성을 조사하고 별도의 수익성 분석을 수행하세요.
• 공동담보 확인. 부평동부새마을금고 근저당권의 공동담보목록 제2023-157호와 관련 채권·배당관계를 원본으로 대조하세요.
• 세금채권 확인. 서인천세무서장 압류와 관련한 배당요구 및 우선순위를 확인하세요. 압류가 후순위라는 이유만으로 배당상 영향을 배제해서는 안 됩니다.
• 체납 관리비. 상업용 집합건물의 공용부분 관리비 체납 여부와 실제 승계 가능 범위를 관리주체에 확인하세요.
• 호실 특정 및 현장 확인. 매각대상 1층 113호의 출입구, 전면 노출, 내부 상태 및 건축물대장상 용도를 대조하세요. 건물 전체의 이용현황과 개별 호실 현황은 다를 수 있습니다.
• 원본 서류 재확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 확인하세요.

맺으며 — “유찰률보다 중요한 것은 임대수익과 실제 가치”

이 사건은 권리분석과 가격분석의 판단을 분리해야 합니다. 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준인 부평동부새마을금고 근저당권과 후순위 권리들은 매각으로 소멸할 것으로 분석되고, 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 대규모 채권 미배당 자체를 매수인이 떠안을 위험으로 해석할 필요는 없습니다.

반면 가격과 환금성은 별개의 문제입니다. 3회 유찰, 감정가 대비 34.3%라는 수치는 충분히 눈길을 끌지만, 실제 거래시세가 확인되지 않고 감정평가상 건물의 공실 문제가 관찰된 상황에서 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 임대관계가 미상인 근린시설은 매입 이후의 명도·임대·보유비용까지 고려해야 합니다.

결론은 권리상 조건부 양호, 가격 판단은 보류입니다. 현재 최저가 345,058,000원이 투자에 유리한 금액인지 판단하려면 우선 개별 호실 점유상태를 확인하고, 실제 임대수익과 비교 거래사례를 확보해야 합니다. 가격이 많이 내려왔다는 이유만으로 낙찰을 서두르기보다, 해당 상가의 실제 가치를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 접근이 적절합니다.