의정부지방법원 2025타경62958. 고양시 덕양구 지축동 벨라미 1층 113호 근린시설입니다. 권리의 기준점은 2023.02.17 부평동부새마을금고 근저당권으로, 채권최고액은 4,500,000,000원입니다. 그 뒤 2023.05.03 주식회사해원 가압류, 2024.11.06 송승용 가압류, 2025.04.23 임의경매개시결정, 2025.05.08 국의 압류가 이어졌고 이 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
다만 권리가 정리된다는 사실과 가격 메리트는 별개의 문제입니다. 현재 최저매각가는 492,940,000원으로 감정가 1,006,000,000원의 49%까지 낮아졌지만, 이 사건에는 최근 실거래 비교값이 제시되지 않았습니다. 특히 감정요항표는 건물 대부분을 공실 상태로 조사했고, 실제 이용상태는 미상이라고 적고 있어 상가형 자산의 임대수익·공실기간·재매각 가능성을 따로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62958 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 지축동 1005-5 벨라미 1층113호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 지축로 74 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 소유자 | 주식회사제이엠건설 |
| 감정가 / 최저가 | 1,006,000,000원 / 492,940,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부평동부새마을금고 / 2,371,761,990원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 모두 소멸
임차인 없음. 임차인 보증금 인수 문제는 없으며, 예상배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 2022.08.02 코리아신탁주식회사 명의의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2023.02.17 주식회사제이엠건설로 소유권이 귀속됐습니다. 같은 날 설정된 부평동부새마을금고 근저당권이 말소기준권리이며, 그 뒤의 가압류·압류· 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 회차 최저가는 492,940,000원으로 감정가 1,006,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 345,058,000원, 4회 유찰 시 시나리오는 241,540,599원입니다.
그러나 근린시설은 아파트처럼 감정가 대비 할인율만으로 가격 경쟁력을 판단하기 어렵습니다. 이 사건은 비교 가능한 최근 실거래값이 확인되지 않으므로, 492,940,000원이 시장가보다 낮다는 결론은 낼 수 없습니다. 특히 감정요항표상 외부관찰 기준 대부분이 공실 상태이고 실제 이용상태도 미상인 만큼, 현재 임대수익과 향후 공실 위험을 반영한 별도의 가격 검증이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 492,940,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,329,400원 |
| 1. 근저당 · 부평동부새마을금고 | 4,500,000,000원 | 485,610,600원 |
| 2. 가압류 · 주식회사해원 | 8,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 송승용 | 320,426,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 7,329,400원을 제외한 485,610,600원이 부평동부새마을금고에 배당되는 구조입니다. 총 채권액 12,820,426,500원 중 12,334,815,900원이 미배당으로 남지만, 후순위 권리들은 매각으로 소멸하므로 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양시 덕양구 지축동 지축초등학교 남측 인근이며, 주위는 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철3호선 지축역이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 제1,2종 근린생활시설·업무시설·의료시설로 기재돼 있으나 외부관찰상 대부분 공실 상태이고 실제 이용상태는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물이며 사용승인일은 2022.07.20입니다. 위생·급배수설비와 승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측 노폭 약 40m 내외, 남서측 노폭 약 15m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·고양지축지구 지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율 대신 지축동 근린시설의 실제 매매·임대 조건과 비교해 492,940,000원의 적정성을 확인해야 합니다.
- 공실 확인. 감정평가 조사에서 대부분 공실로 확인됐으므로 현장 방문을 통해 113호의 실제 사용 여부와 내부 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 실제 이용상태. 공부상 용도와 별개로 실제 이용상태가 미상이므로 사용 가능 업종과 시설 상태를 점검해야 합니다.
- 임대관계. 감정요항표상 임대관계는 미상으로 기재돼 있어 현장 점유와 사용관계를 다시 확인하는 것이 필요합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당액은 크지만 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 구조이므로, 채권자의 미회수금과 매수인 인수액 0원을 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 매각기일의 변경 여부를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증”
이 물건의 권리 구조 자체는 명확합니다. 2023.02.17 부평동부새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 임차인 인수도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단의 중심은 권리보다 가격과 환금성에 있습니다. 감정가 1,006,000,000원에서 2회 유찰돼 492,940,000원까지 내려왔지만, 근린시설이고 건물 대부분이 공실이며 실제 이용상태도 미상입니다. 최근 실거래 비교 없이 감정가의 49%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 평가할 수 없는 물건입니다. 결론은 권리는 소멸형, 가격은 보류입니다.
