의정부지방법원 2025타경62958. 고양시 덕양구 지축동 벨라미 6층 601호의 근린시설입니다. 현재 소유자는 주식회사제이엠건설이고, 2023년 2월 17일 설정된 부평동부새마을금고 근저당 4,500,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 주식회사해원의 가압류 8,000,000,000원, 임의경매개시결정, 국의 압류가 이어졌지만 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인이 승계할 금액도 0원입니다.
가격은 감정가 246,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가가 120,540,000원, 감정가의 49%입니다. 그러나 이 물건은 실거래 시세 비교값이 없고, 감정평가상 집합건축물대장에는 제1·2종 근린생활시설·업무시설·의료시설로 기재돼 있으나 외부관찰상 대부분 공실이며 실제 이용상태는 미상입니다. 따라서 감정가 대비 할인폭 자체를 곧바로 시세 대비 저가로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62958 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 지축동 1005-5 벨라미 6층601호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 지축로 74 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 집합건축물대장상 제1·2종 근린생활시설, 업무시설 및 의료시설 · 외부관찰상 대부분 공실, 실제 이용상태 미상 |
| 소유자 | 주식회사제이엠건설 |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 120,540,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부평동부새마을금고 / 2,371,761,990원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2022년 코리아신탁주식회사 명의의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2023년 2월 17일 신탁재산이 주식회사제이엠건설에 귀속된 뒤 같은 날 부평동부새마을금고가 채권최고액 4,500,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 그 뒤 주식회사해원 가압류, 부평동부새마을금고의 임의경매개시결정, 국의 압류가 이어졌으며 모두 매각으로 소멸합니다.
② 점유·이용상태 — 공실 비중과 실제 용도 확인이 핵심
감정평가상 건축물대장에는 제1·2종 근린생활시설, 업무시설 및 의료시설로 기재돼 있습니다. 다만 외부관찰 결과 대부분 공실 상태로 조사됐고 실제 이용상태는 미상입니다. 임대관계 역시 미상입니다. 따라서 현장에서는 601호의 실제 점유자, 내부 마감, 사용 용도, 영업 여부를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,540,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,487,560원 |
| 1. 근저당 · 부평동부새마을금고 | 4,500,000,000원 | 118,052,440원 |
| 2. 가압류 · 주식회사해원 | 8,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 120,540,000원 가정 시 집행비용 2,487,560원을 제외한 118,052,440원이 부평동부새마을금고에 배당되고, 주식회사해원과 소유자에게는 배당 잔여가 없습니다. 채권자 총 미배당은 12,381,947,560원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지축초등학교 남측 인근이며 주위는 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철3호선 지축역이 소재해 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물이며 사용승인일은 2022.07.20입니다. 위생·급배수설비와 승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측 약 40m 내외, 남서측 약 15m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(고양지축지구)이며 공공주택지구, 제한보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 제1·2종 근린생활시설·업무시설·의료시설이나 외부관찰상 대부분 공실이고 실제 이용상태는 미상입니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 대부분 공실로 조사됐지만 601호의 현재 점유·영업 여부와 내부 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 실제 용도 확인. 공부상 근린생활시설·업무시설·의료시설이고 실제 이용상태는 미상입니다. 현재 사용 용도와 가능한 활용 범위를 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가는 감정가의 49%지만 비교 실거래 근거가 없어 시세 대비 저가라고 단정할 수 없습니다.
- 공실 리스크. 외부관찰상 대부분 공실이라는 점은 임대수요와 환금성 검토에서 핵심 변수입니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당이 12,381,947,560원 발생해도 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서와 현장 이용상태, 매각 관련 원본 서류를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 보수적으로
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023년 부평동부새마을금고 근저당이 말소기준이고, 뒤의 가압류·경매개시·압류는 매각으로 소멸해 매수인 인수는 0원입니다. 현재 최저가는 감정가 246,000,000원의 49%인 120,540,000원까지 내려왔습니다. 그러나 2회 유찰·근린시설·대부분 공실·실제 이용상태 미상이 겹쳐 있고, 비교 실거래 자료도 없어 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 권리는 확인 가능, 가격과 활용성은 현장 검증이 필요한 물건입니다.
