의정부지방법원 2025타경62958. 고양시 덕양구 지축동 소재 벨라미 6층 601호 근린시설입니다. 지축초등학교 남측 인근의 상업지대에 위치하고, 주변에는 근린생활시설이 형성되어 있습니다. 지축역과 노선버스정류장이 인근에 있는 입지지만, 감정평가 당시 건물의 상당 부분이 외부 관찰상 공실 상태로 조사됐습니다. 교통 접근성과 실제 임대수요는 별도로 판단해야 하는 상업용 부동산입니다.
가격의 하락 폭은 큽니다. 감정가 246,000,000원에서 세 차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 84,378,000원입니다. 그러나 이 금액을 일반적인 아파트의 실거래 시세와 비교하듯 평가해서는 안 됩니다. 해당 근린시설의 비교 가능한 실거래가격이나 임대수익이 확인되지 않은 상태이기 때문입니다. 오히려 이번 경매에서 중요한 것은 낮아진 가격이 아니라, 왜 반복적으로 유찰되었는지, 601호를 어떤 용도로 사용할 수 있고 실제로 임대하거나 매도할 수 있는지입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62958 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 지축동 1005-5 벨라미 6층 601호 도로명주소: 경기도 고양시 덕양구 지축로 74 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 슬래브지붕 · 지상 9층 건물 · 사용승인 2022.07.20 |
| 이용상태 | 건축물대장상 제1·2종 근린생활시설, 업무시설 및 의료시설 관련 용도 기재. 실제 이용상태 미상 |
| 소유자 | 주식회사제이엠건설 (단독소유) |
| 감정가 | 246,000,000원 |
| 최저매각가 | 84,378,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 | 부평동부새마을금고 |
| 경매 청구액 | 2,371,761,990원 |
| 말소기준권리 | 2023.02.17 부평동부새마을금고 근저당권 · 채권최고액 4,500,000,000원 (공동담보) |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸 예정
권리분석의 출발점은 2023.02.17 설정된 부평동부새마을금고의 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 채권최고액은 4,500,000,000원입니다. 같은 날짜에 주식회사제이엠건설로 소유권이 이전됐습니다.
이후 2023.05.03 설정된 가압류, 2025.04.23 임의경매개시결정, 2025.05.08 국세 관련 압류는 모두 말소기준권리 이후에 등기된 권리로, 매각 시 소멸할 예정입니다. 말소기준 근저당권 자체도 매각에 따라 말소되는 구조입니다.
② 점유·임대 및 가격 판단 — 공실 위험이 핵심
확인된 임차인 신고 내역은 없지만, 임차인이 존재하지 않는다고 확정할 수는 없습니다. 감정평가에서는 건물 대부분이 외부 관찰상 공실로 파악됐으나, 개별 호실의 실제 이용상태와 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 601호의 공실 여부, 임차보증금, 점유자의 전입·사업자등록 및 대항력 여부도 현장 확인이 필요합니다.
감정가 대비 34.3%라는 숫자는 가격이 크게 낮아졌다는 사실을 보여줄 뿐, 현재 시장가치에 비해 저렴하다는 증거는 아닙니다. 상업용 시설은 개별 호실의 용도, 위치, 실제 영업 가능성, 공실 기간과 임차수요에 따라 가치가 달라집니다. 현재 가격을 적정 시세나 투자 수익률로 환산할 근거는 확인되지 않았습니다.
| 경매 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 84,378,000원 | 34.3% | 임대·시세 확인 필요 |
| 4회 유찰 시 | 59,064,599원 | 24.01% | 가격 하락에도 수요 위험 유지 |
| 5회 유찰 시 | 41,345,219원 | 16.81% | 낮은 가격만으로 매수 적정성 판단 불가 |
4회·5회 유찰 가격은 회차별 가정치이며 확정된 향후 매각가격이 아닙니다. 매각조건과 기일은 입찰 전 법원 공고를 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,378,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,918,804원 |
| 1. 근저당 · 부평동부새마을금고 | 4,500,000,000원 | 82,459,196원 |
| 2. 가압류 · 주식회사해원 등 | 8,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저매각가로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,918,804원을 제외한 82,459,196원이 부평동부새마을금고에 배당되는 계산입니다. 가압류 채권자와 소유자에게 돌아가는 배당액은 0원으로 산정됩니다.
배당계산에 반영된 채권총액은 12,500,000,000원이고, 예상 미배당액은 12,417,540,804원입니다. 이는 근저당권 채권최고액과 가압류 청구금액 등을 기준으로 산정된 채권자 측 부족액입니다. 미배당액을 낙찰자가 별도로 인수하는 구조가 아니며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
위 배당은 채권최고액·청구금액 기준의 단순 추정입니다. 공동담보에 따른 실제 채권잔액, 집행비용, 당해세 및 우선변제 항목은 실제 배당결과를 바꿀 수 있습니다. 미배당액은 매수인 인수액과 구별해야 합니다.
④ 추가 유찰 시 배당 시나리오
| 구분 | 현재 3회 유찰 | 4회 유찰 | 5회 유찰 |
|---|---|---|---|
| 가정 매각가 | 84,378,000원 | 59,064,599원 | 41,345,219원 |
| 채권자 배당 | 82,459,196원 | 57,601,436원 | 40,201,005원 |
| 채권 미배당 | 12,417,540,804원 | 12,442,398,564원 | 12,459,798,995원 |
| 소유자 잔여 | 0원 | 0원 | 0원 |
| 매수인 인수 | 0원 | 0원 | 0원 |
신청채권자의 청구액은 2,371,761,990원입니다. 현재 회차의 신청채권자 예상 배당액은 82,459,196원, 4회 유찰 시 57,601,436원, 5회 유찰 시 40,201,005원으로 계산됩니다. 모든 시나리오에서 신청채권자의 청구액은 전액 충족되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지축초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설 등이 형성된 상업지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 지축역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕의 지상 9층 건물로, 사용승인일은 2022.07.20입니다. 위생·급배수설비와 승강기설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북동측 약 40m 내외, 남서측 약 15m 내외 포장도로에 접해 있습니다.
- 용도. 건축물대장에는 제1·2종 근린생활시설, 업무시설 및 의료시설 관련 용도가 기재되어 있습니다. 다만 601호의 실제 이용상태와 허용되는 구체적인 용도는 관련 공부를 통해 확인해야 합니다.
- 공실 위험. 건물의 대부분이 외부 관찰상 공실 상태로 조사됐습니다. 개별 호실의 현재 점유 및 임대 여부는 확인되지 않았으므로 안정적인 임대수익을 전제할 수 없습니다.
- 도시계획. 일반상업지역, 지구단위계획구역(고양지축지구), 공공주택지구, 과밀억제권역 및 군사시설 관련 제한보호구역 등으로 지정되어 있습니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 기재되지 않았으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 내부 상태와 시설물 하자는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 지축역 접근성과 상업지역 입지는 검토할 요소지만, 건물의 공실 조사 결과와 반복 유찰 이력이 부담입니다. 재임대 또는 재매각 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 601호 점유 확인. 현재 영업 중인지, 공실인지, 누가 점유하는지 직접 확인해야 합니다. 미확인 점유자가 있다면 대항력 여부를 별도로 판단해야 합니다.
- 임대차 원본 확인. 매각물건명세서, 현황조사서와 임대차 관련 자료를 대조하여 보증금·월세·사업자등록·확정일자 및 인수 가능성을 확인해야 합니다.
- 실제 사용 가능 용도 확인. 건축물대장상 601호의 정확한 용도와 영업·임대 가능 업종을 확인해야 합니다. 건물 전체의 용도 기재를 개별 호실의 사용 가능 범위로 단정해서는 안 됩니다.
- 임대수익 검증. 주변 유사 근린시설의 실제 임대조건과 공실 상황을 확인하고, 보수적인 임대수익 시나리오를 마련해야 합니다.
- 공동담보 확인. 부평동부새마을금고의 공동담보목록 제2023-157호와 채권계산서를 확인해야 합니다.
- 압류·세금 검토. 국세 관련 압류는 후순위로 매각 시 소멸 예정이나, 당해세 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·시설비 확인. 공실에 따른 관리비, 미납 공용관리비, 승강기 및 공용시설 유지비와 내부 시설비용을 확인해야 합니다.
- 유찰 원인 조사. 3회 유찰된 이유를 가격뿐 아니라 임대수요, 현장 상태, 상업시설의 환금성과 연결하여 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 매각공고를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3%의 가격보다 중요한 것은 임대·환금성”
지축 벨라미 601호는 감정가 246,000,000원에서 세 차례 유찰되어 최저매각가가 84,378,000원까지 내려온 근린시설입니다. 등기상 권리구조는 비교적 정리되어 있습니다. 2023년 부평동부새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류·압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 현재 배당계산에 따른 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 권리의 소멸과 투자가치의 확보는 별개입니다. 감정평가 당시 건물 대부분이 공실로 관찰되었고, 601호의 실제 이용상태와 임대관계는 미상입니다. 현재의 최저매각가가 실거래 시세보다 낮은지, 안정적인 임대수익을 낼 수 있는지도 검증되지 않았습니다.
따라서 이 물건은 등기상 후순위 권리 소멸은 긍정적이지만, 공실·용도·환금성 불확실성이 큰 신중 검토형입니다. 큰 할인율을 이유로 성급하게 입찰하기보다 개별 호실의 이용상태와 점유관계, 실제 임대수요, 적정 거래가격을 먼저 검증해야 합니다.
