의정부지방법원 2025타경62958. 고양시 덕양구 지축동 벨라미 6층 616호의 근린시설입니다. 등기상 말소기준은 2023.02.17. 부평동부새마을금고 근저당권이고 채권최고액은 4,500,000,000원입니다. 이후 주식회사해원의 가압류, 부평동부새마을금고의 임의경매개시결정, 국의 압류는 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 권리관계가 비교적 단순하다는 이유만으로 가격까지 안전하다고 볼 수는 없습니다. 감정평가 요항상 건물은 집합건축물대장에 제1·2종 근린생활시설, 업무시설 및 의료시설로 기재되어 있고, 외부관찰상 대부분 공실 상태이며 실제 이용상태는 미상입니다. 임대관계도 미상으로 조사되어 있어 현장 사용상태·점유관계 확인이 가격 판단보다 먼저 필요한 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62958 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 지축동 1005-5 벨라미 6층 616호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 집합건축물대장상 제1·2종 근린생활시설, 업무시설 및 의료시설 · 실제 이용상태 미상 |
| 소유자 | 주식회사제이엠건설 |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 120,540,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부평동부새마을금고 / 2,371,761,990원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가상 실제 이용상태와 임대관계가 미상이고 외부관찰상 대부분 공실 상태로 조사되었으므로, 이를 곧바로 ‘점유자 없음’으로 확대해석해서는 안 됩니다. 현장점유·사업자등록·실제 임대관계는 입찰 전에 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 가격·유찰 구조 — 최저가 49%만으로 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 120,540,000원으로 감정가 246,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰된 결과입니다. 다음 시나리오에서는 3회 유찰 시 84,378,000원, 4회 유찰 시 59,064,599원으로 내려갑니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 120,540,000원 | 118,052,440원 | 12,381,947,560원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 84,378,000원 | 82,459,196원 | 12,417,540,804원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 59,064,599원 | 57,601,436원 | 12,442,398,564원 |
유찰이 거듭될수록 입찰 최저가는 내려가지만 채권 미배당은 더 커집니다. 다만 이 미배당은 매수인이 인수하는 금액이 아니라 채권자 측 배당 부족분이며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 문제는 가격의 절대 수준입니다. 근린시설은 아파트처럼 동일 평형의 반복 거래만으로 쉽게 시세를 잡기 어렵고, 이 물건은 실제 이용상태까지 미상이므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하면 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,540,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,487,560원 |
| 1. 근저당 · 부평동부새마을금고 | 4,500,000,000원 | 118,052,440원 |
| 2. 가압류 · 주식회사해원 | 8,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 120,540,000원 가정 시 집행비용 2,487,560원을 제외한 118,052,440원이 부평동부새마을금고에 배당되고, 주식회사해원 및 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 추정됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지축초등학교 남측 인근이며, 주위는 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 지축역이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 제1·2종 근린생활시설, 업무시설 및 의료시설로 기재되어 있으나 외부관찰상 대부분 공실 상태이며 실제 이용상태는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물이며 사용승인일은 2022.07.20입니다. 위생·급배수·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측 약 40m 내외, 남서측 약 15m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(고양지축지구)·공공주택지구이며 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 임대관계. 임대관계는 미상입니다. 확인된 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 점유가 없다는 판단은 구분해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 외부관찰상 대부분 공실이나 실제 이용상태와 임대관계가 미상이므로 현장 점유와 실제 사용자를 확인하세요.
- 용도 확인. 집합건축물대장상 제1·2종 근린생활시설·업무시설·의료시설 기재와 해당 호실의 실제 사용상태를 대조하세요.
- 가격 검증. 최저가 120,540,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 저가라고 단정하지 말고, 동일·유사 근린시설의 실제 거래와 임대수익을 별도로 대조하세요.
- 조세 확인. 국의 압류가 있으므로 당해세 등 조세채권의 실제 배당순위와 금액을 원본으로 확인하세요.
- 배당 구조 확인. 현재 가정에서는 부평동부새마을금고도 전액 배당되지 않고 주식회사해원은 0원 배당입니다. 이는 매수인 인수액과는 별개입니다.
- 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 84,378,000원, 4회 유찰 시 59,064,599원 시나리오가 있으나 가격 하락만으로 환금성 위험이 해소되는 것은 아닙니다.
맺으며 — “49% 할인율보다 실제 쓰임을 먼저 본다”
이 물건은 등기상으로는 말소기준권리 이후 권리가 소멸하고 배당 추정상 매수인 인수 0원인 구조입니다. 반면 투자 판단의 핵심은 권리보다 사용성과 환금성에 있습니다. 근린시설이고 외부관찰상 대부분 공실, 실제 이용상태와 임대관계도 미상입니다. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 실거래 시세 숫자가 확인되지 않은 상태에서 감정가 할인폭을 곧바로 가격 메리트로 바꿔 읽을 수는 없습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격은 현장·수익·환금성을 확인한 뒤 판단해야 하는 물건입니다.
