의정부지방법원 2025타경62958. 고양시 덕양구 지축동 벨라미 6층 616호 근린시설입니다. 사건의 가장 눈에 띄는 특징은 3회 유찰입니다. 감정가 246,000,000원에서 현재 최저매각가 84,378,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 상당한 가격 조정이 이루어진 셈입니다. 하지만 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 근린시설입니다. 임대수요와 실제 사용 가능성, 공실 기간, 관리비와 유지비 부담에 따라 경제적 가치가 달라질 수 있습니다.
권리 구조는 상대적으로 명확합니다. 2023년 2월 17일 부평동부새마을금고 근저당권이 말소기준권리이고, 그 뒤의 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 등기상 소멸과 실제 점유관계의 정리는 별개입니다. 특히 감정평가 당시 외부관찰상 대부분이 공실이었으나 실제 이용상태 및 임대관계는 미상으로 조사되었으므로 점유와 임대차 확인을 마치기 전까지 권리상 위험이 완전히 해소되었다고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62958 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 지축동 1005-5 벨라미 6층 616호 도로명주소: 경기도 고양시 덕양구 지축로 74 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층 건물 · 6층 616호 · 사용승인일 2022.07.20 |
| 건축물 용도 | 제1·2종 근린생활시설, 업무시설 및 의료시설 기재 · 해당 호실의 구체적 이용 가능 용도 확인 필요 |
| 실제 이용상태 | 외부관찰상 대부분 공실 · 실제 이용상태 미상 |
| 소유자 | 주식회사제이엠건설 (단독소유) |
| 감정가 | 246,000,000원 |
| 최저매각가 | 84,378,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 | 부평동부새마을금고 |
| 청구금액 | 2,371,761,990원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 임대관계 | 확인된 신고 임차인 없음 · 실제 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 부평동부새마을금고
말소기준권리는 2023.02.17 설정된 부평동부새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 4,500,000,000원이며 공동담보목록 제2023-157호가 기재되어 있습니다. 이는 공동담보와 연결된 채권최고액이므로 이 호실만의 실제 대출잔액이나 시장가치를 의미하지 않습니다.
뒤이어 2023.05.03 주식회사해원 등의 가압류가 설정되었습니다. 가압류 청구금액은 8,000,000,000원으로, 주식회사해원 3,600,000,000원과 강석충 4,400,000,000원이 포함되어 있습니다. 이후 부평동부새마을금고의 임의경매개시결정과 국가의 압류가 등기되었습니다. 이들 권리는 말소기준권리 이후의 권리로, 매각에 따른 소멸 대상으로 분석됩니다.
② 가격 분석 — 감정가 34.3%의 함정
감정가는 246,000,000원이고 현재 최저매각가는 84,378,000원입니다. 3회 유찰에 따른 가격 인하는 분명하지만, 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격 대비 할인율은 다릅니다. 특히 근린시설은 공실 여부와 임대수익, 개별 호실의 접근성 및 사용 가능 업종에 따라 거래가격이 크게 달라질 수 있습니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 매수인 예상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 84,378,000원 | 34.3% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 59,064,599원 | 24.01% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 41,345,219원 | 16.81% | 0원 |
유찰 시나리오는 제시된 예정가격과 예상 인수액을 따른 것입니다. 실제 후속 매각기일 및 매각조건은 별도로 확인해야 합니다.
앞으로 추가 유찰이 발생하면 최저매각가는 더 낮아질 수 있습니다. 하지만 근린시설의 환금성이 낮거나 임차수요가 부족하다면 입찰가격을 낮추는 것만으로 투자 위험이 해소되지는 않습니다. 실제 매수가격은 주변 동일 용도 호실의 거래사례와 임대 가능성을 함께 검증한 뒤 결정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,378,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,918,804원 |
| 1. 근저당 · 부평동부새마을금고 | 4,500,000,000원 | 82,459,196원 |
| 2. 가압류 · 주식회사해원 등 | 8,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저매각가를 기준으로 집행비용 1,918,804원을 우선 공제하면 부평동부새마을금고에 82,459,196원이 배당되는 것으로 추정됩니다. 후순위 가압류권자에 대한 예상배당은 0원이며 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.
집행비용은 추정액이며 당해세, 임차인 최우선변제 및 실제 채권액 변동 등은 반영되지 않았습니다. 국가 압류와 관련된 조세채권의 배당순위 및 법정기일에 따라 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 지축초등학교 남측 인근으로, 주위는 근린생활시설 등이 위치한 상업지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 지축역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용여건은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 사용승인일 2022.07.20의 철근콘크리트구조 9층 건물입니다. 위생·급배수설비 및 승강기설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북동측 약 40m 내외, 남서측 약 15m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역(고양지축지구), 공공주택지구 및 과밀억제권역 등에 해당합니다. 제한보호구역과 폐기물매립시설 설치제한지역 등도 기재되어 있어 실제 사용계획에 따른 규제 검토가 필요합니다.
- 공실 위험. 외부관찰상 건물 대부분이 공실로 조사되었습니다. 해당 호실의 영업 가능성, 임차수요 및 임대료 수준을 직접 확인해야 합니다.
- 환금성. 근린시설은 동일 건물 안에서도 위치와 접근성, 허용 용도, 실제 이용상태에 따라 가치가 달라질 수 있습니다. 반복 유찰과 공실 관찰 결과를 고려하면 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 매각정보 확인. 매각기일 2026.10.28과 현재 최저매각가 84,378,000원, 매각조건 및 변경 여부를 법원 공고에서 최종 확인하세요.
- 616호 현장점검. 건물 대부분이 공실로 관찰되었지만, 해당 호실의 실점유 및 실제 이용상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 임대차·대항력. 확인된 신고 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 계약관계, 사업자등록 및 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 확인하세요.
- 근린시설 용도 검토. 건축물대장상 용도와 해당 호실의 실제 이용 가능 업종, 영업에 필요한 인허가 및 관리규약상 제한을 확인하세요.
- 가격 검증. 인근 및 동일 건물의 근린시설 거래사례를 확보하고 공실률, 실제 임대료, 관리비 및 예상 순수익을 반영해 응찰가를 판단하세요.
- 공동담보·채권 확인. 부평동부새마을금고 근저당권의 공동담보목록 제2023-157호와 관련 권리관계, 실제 채권액 및 배당순위를 확인하세요.
- 조세채권 확인. 국가 압류와 관련된 세금의 성격, 법정기일 및 우선배당 가능성을 확인하세요.
- 체납관리비 확인. 관리사무소에서 공용부분 체납관리비와 기타 관리상 부담을 확인하세요.
- 명도 계획. 실제 점유관계가 미상인 만큼 낙찰 후 인도절차와 점유 해소에 필요한 비용 및 시간을 보수적으로 고려하세요.
- 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 건축물대장을 대조하세요.
맺으며 — “감정가의 34.3%가 곧 시세의 34.3%는 아니다”
고양 지축 벨라미 616호는 3회 유찰을 거치면서 최저매각가가 84,378,000원으로 내려온 근린시설입니다. 등기상으로는 부평동부새마을금고 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 예상 매수인 인수액도 0원으로 분석됩니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 등기상 권리보다 실제 이용상태와 가격의 적정성에 있습니다. 대부분 공실로 관찰된 건물이라는 점, 본건의 임대관계가 확인되지 않는다는 점, 최근 실거래 시세를 근거로 현재 가격을 검증할 수 없다는 점이 중요한 변수입니다.
결론은 권리상 조건부 양호, 가격 매력 판단은 보류입니다. 큰 유찰 폭은 관심을 가질 만한 요소이지만 그것만으로 저가매수 기회라고 평가할 수는 없습니다. 실제 점유관계, 근린시설로서의 사용 가능성, 임대수익과 실거래 가격을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.
