의정부지방법원 2025타경62958. 고양시 덕양구 지축동 벨라미 9층 912호로, 사건상 용도는 근린시설입니다. 감정평가서에는 건물이 제1·2종 근린생활시설, 업무시설 및 의료시설 용도로 기재되어 있고, 외부관찰상 대부분 공실이며 실제 이용상태는 미상이라고 조사되어 있습니다. 권리 측면에서는 2023년 2월 17일 부평동부새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류·경매개시결정·압류는 데이터상 매각으로 소멸 처리됩니다.
현재 최저매각가는 132,790,000원으로 감정가 271,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 “감정가의 절반이니 싸다”는 결론을 낼 근거는 없습니다. 특히 근린시설은 실제 사용상태와 공실 여부가 가격·환금성에 직접 영향을 주므로 현장 확인이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62958 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 지축동 1005-5 벨라미 9층 912호 |
| 도로명 | 경기도 고양시 덕양구 지축로 74 |
| 물건종류 | 근린시설 · 집합건물 |
| 소유자 | 주식회사제이엠건설 |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 132,790,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부평동부새마을금고 / 2,371,761,990원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2023.02.17. 부평동부새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 4,500,000,000원이며, 이후 2023.05.03. 주식회사해원의 가압류, 2025.04.23. 임의경매개시결정, 2025.12.08. 국의 압류는 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%여도 실거래 검증이 먼저
현재 최저가는 132,790,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 3회 유찰 시 시나리오는 92,953,000원, 4회 유찰 시 시나리오는 65,067,099원입니다. 다만 이 사건에는 최근 12개월 평균, 최신 거래, 거래 추세 등 실거래 비교자료가 없습니다.
유찰이 더 진행되면 매각가격은 낮아지지만 배당 부족액은 오히려 커집니다. 현재 회차의 총 채권 미배당액은 12,369,869,060원, 3회 유찰 시 12,409,120,154원, 4회 유찰 시 12,436,504,109원으로 계산됩니다. 다만 이 미배당액은 채권자 측 손실 구조이고, 데이터상 매수인이 승계하는 금액은 세 시나리오 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 132,790,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,659,060원 |
| 2. 근저당 · 부평동부새마을금고 | 4,500,000,000원 | 130,130,940원 |
| 3. 가압류 · 주식회사해원 | 8,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 132,790,000원을 가정하면 집행비용 2,659,060원 후 부평동부새마을금고에 130,130,940원이 배당되고, 주식회사해원과 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 계산됩니다. 총 채권액 12,500,000,000원 대비 총 배당액은 130,130,940원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 지축초등학교 남측 인근으로, 주위는 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 지축역이 있으며, 대중교통 이용여건은 보통으로 조사되었습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 제1·2종 근린생활시설, 업무시설 및 의료시설로 기재되어 있으나 외부관찰상 대부분 공실이며 실제 이용상태는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물이며 사용승인일은 2022.07.20입니다. 위생·급배수설비와 승강기설비가 있습니다.
- 도로. 북동측 약 40m 내외, 남서측 약 15m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·고양지축지구 지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등으로 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 기재되지 않았고, 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상으로 조사되어 있으므로 실제 점유자·사용자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 실제 용도 확인. 공부상 여러 근린·업무·의료시설 용도가 혼재하고 실제 이용상태는 미상입니다. 912호의 현황과 사용 가능 용도를 직접 대조해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하면 안 됩니다.
- 공실·환금성 점검. 외부관찰상 대부분 공실이라는 조사 내용은 임대수요와 재매각 가능성 검토의 핵심입니다.
- 세금·배당 원본 확인. 등기상 국의 압류는 매각 소멸로 처리되어 있으나, 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 미확인”
이 사건의 등기 권리구조는 비교적 명료합니다. 2023년 2월 17일 부평동부새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔어도 비교 가능한 실거래 자료가 없고, 감정평가 조사상 건물 대부분이 공실이며 실제 이용상태도 미상입니다. 따라서 이 물건은 “권리가 깨끗하니 싸게 살 수 있다”가 아니라, “권리는 정리되지만 현재 가격이 실제 시장가격보다 싼지는 별도로 확인해야 한다”가 정확한 결론입니다. 2회 유찰이라는 숫자보다 현장 사용성·임대수요·실제 거래가격을 먼저 확인하는 것이 우선입니다.
