의정부지방법원 2025타경62958. 경기도 고양시 덕양구 지축동의 벨라미 9층 912호, 용도는 근린시설입니다. 감정가는 271,000,000원이고, 세 차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 92,953,000원으로 낮아졌습니다. 감정가 대비 약 34.3% 수준입니다. 그러나 이 비율은 감정가에 대한 할인율일 뿐, 실제 거래가격이나 임대수익을 기준으로 산출한 투자 메리트가 아닙니다.
권리관계의 중심은 2023년 2월 17일 설정된 부평동부새마을금고의 근저당권입니다. 채권최고액은 4,500,000,000원이며, 이후 주식회사해원의 가압류와 임의경매개시결정, 국의 압류가 등재돼 있습니다. 제공된 권리분석상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 건물의 공실 상태와 실제 사용 용도, 임대관계는 별도로 확인해야 할 핵심 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62958 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 지축동 1005-5 벨라미 9층 912호 도로명주소: 경기도 고양시 덕양구 지축로 74 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 9층 912호 건축물대장상 제1·2종 근린생활시설, 업무시설 및 의료시설로 기재되어 있으며 실제 이용상태는 미상 |
| 소유자 | 주식회사제이엠건설 |
| 건물 정보 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물 · 사용승인일 2022.07.20 |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 92,953,000원 |
| 유찰 횟수 | 3회 |
| 신청채권자 / 청구금액 | 부평동부새마을금고 / 2,371,761,990원 |
| 말소기준권리 | 2023.02.17 · 을구 1번 근저당권 · 부평동부새마을금고 · 채권최고액 4,500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준권리 이후 등기는 매각으로 소멸하는 구조
말소기준권리는 2023년 2월 17일 설정된 부평동부새마을금고의 근저당권입니다. 이보다 앞선 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 것으로 확인됩니다. 말소기준권리 이후 설정된 가압류, 임의경매개시결정 및 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
② 가격·환금성 — 최저가만으로 시세 메리트를 판단할 수 없다
현재 최저매각가는 92,953,000원으로 감정가의 약 34.3%입니다. 하지만 실거래 비교 기준이 확인되지 않아 이 가격이 주변 시세보다 저렴한지, 적정한지 판단할 수 없습니다. 근린시설은 실제 용도와 임대수요, 공실 기간, 임대료 수준에 따라 경제성이 달라집니다. 감정가 대비 큰 폭으로 낮아졌다는 사실만으로 수익성이나 환금성을 보장할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 예상 매각가 | 채권자 배당액 합계 | 미배당 채권 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 92,953,000원 | 90,879,846원 | 12,409,120,154원 |
| 4회 유찰 시 | 65,067,099원 | 63,495,891원 | 12,436,504,109원 |
| 5회 유찰 시 | 45,546,969원 | 44,327,124원 | 12,455,672,876원 |
회차별 예상 매각가와 배당 시뮬레이션을 비교한 결과입니다. 추가 유찰 시 예상 매각가는 낮아지지만, 이는 실제 낙찰가나 시세를 보장하는 수치가 아닙니다. 매각가 하락과 투자 메리트 확보는 같은 의미가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 92,953,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,073,154원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 부평동부새마을금고 | 4,500,000,000원 | 90,879,846원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 주식회사해원 | 8,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 2.2%로 추정한 금액입니다. 현재 매각가 가정에서 집행비용 2,073,154원을 제외한 90,879,846원이 근저당권자에게 배당되고, 가압류 채권자에게는 배당되지 않습니다. 채권자 총 청구액 12,500,000,000원 중 12,409,120,154원이 미배당되는 계산입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요하며 이 시뮬레이션에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 지축초등학교 남측 인근입니다. 주변은 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 지축역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물이며 사용승인일은 2022.07.20입니다. 위생·급배수설비 및 승강기설비가 갖춰져 있는 것으로 조사됐습니다.
- 실제 이용상태. 건축물대장상 제1·2종 근린생활시설, 업무시설 및 의료시설로 기재되어 있으나 외부 관찰상 대부분 공실이며 실제 이용상태는 미상입니다. 해당 호실의 현재 사용 용도와 내부 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역 및 지구단위계획구역(고양지축지구)에 해당합니다. 공공주택지구, 군사시설 제한보호구역, 과밀억제권역 등의 제한사항이 기재돼 있으므로 구체적인 용도와 영업 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 상업용 집합건물인 데다 건물 대부분이 공실로 관찰됐고 실제 이용상태도 미상입니다. 주변 거래가격과 임대수익이 확인되지 않은 상황에서는 매각가뿐 아니라 임대수요, 공실 기간 및 향후 처분 가능성을 함께 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대수익 검증. 최저가 92,953,000원은 감정가의 34.3%이지만, 이 수치만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 주변 유사 근린시설의 실제 거래가격과 임대료를 확인한 후 응찰가를 산정하세요.
- 점유자·임대차 확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 점유자 면담을 통해 임대차계약, 보증금, 확정일자, 사업자등록 및 실제 점유 상태를 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리는 2023.02.17 부평동부새마을금고의 근저당권입니다. 후순위 가압류와 압류의 소멸 여부, 매각물건명세서의 인수 조건을 법원 원본 서류로 재확인하세요.
- 배당·조세 확인. 현재 시뮬레이션은 집행비용과 근저당 배당을 기준으로 합니다. 당해세 등 조세채권의 우선순위와 최우선변제 관련 사항이 실제 배당에 미치는 영향을 별도로 검토하세요.
- 용도·시설 확인. 건축물대장상 기재 용도와 실제 이용상태가 일치하는지, 계획 중인 업종의 사용 가능 여부와 필요한 시설·인허가 요건을 확인하세요.
- 공실 비용 계산. 공실 기간, 관리비, 유지보수비, 임차인 모집 비용 및 예상 임대수익을 반영해 총투입자금과 손익분기점을 계산하세요. 낮은 낙찰가만으로 수익성을 추정하지 마세요.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 자료를 대조하고, 입찰 전 실제 점유와 현장 상태를 확인하세요.
맺으며 — “최저가가 낮다 ≠ 투자 메리트가 크다”
이 물건은 감정가 271,000,000원에서 최저매각가 92,953,000원까지 내려온 근린시설입니다. 등기상 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
그러나 실제 이용상태와 임대관계가 미상이고, 외부 관찰상 건물 대부분이 공실입니다. 비교 가능한 실거래가와 임대수익 자료 없이 가격이 저렴한지, 향후 매각이 쉬울지 단정할 수 없습니다. 추가 유찰 시나리오의 예상 가격 역시 시장가치를 증명하지 않습니다.
권리상 소멸 구조는 긍정적이지만, 실질적인 투자 판단은 보류해야 합니다. 점유·임대차 확인, 조세 우선권 검토, 실제 용도 및 주변 거래가격 검증을 마친 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
