의정부지방법원 2025타경62958. 고양시 덕양구 지축동 벨라미 6층 617호의 근린시설입니다. 소유자는 주식회사제이엠건설이고, 말소기준은 2023.02.17. 설정된 부평동부새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 4,500,000,000원이며 공동담보목록 제2023-157호가 기재돼 있습니다. 이후 주식회사해원의 8,000,000,000원 가압류, 부평동부새마을금고의 임의경매개시결정, 국의 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
권리관계보다 더 신중히 볼 부분은 물건의 이용상태와 가격 판단입니다. 집합건축물대장상 제1·2종 근린생활시설, 업무시설 및 의료시설로 기재돼 있으나, 외부관찰상 대부분 공실 상태로 조사됐고 실제 이용상태는 미상입니다. 감정가 246,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저가는 120,540,000원까지 낮아졌지만, 이를 비교할 실거래 시세 근거가 없어 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62958 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 지축동 1005-5 벨라미 6층 617호 · 지축로 74 |
| 용도 | 근린시설 · 집합건축물대장상 제1·2종 근린생활시설, 업무시설 및 의료시설 |
| 소유자 | 주식회사제이엠건설 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 120,540,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부평동부새마을금고 / 2,371,761,990원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 사용승인일 | 2022.07.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력 임차보증금이나 임차권 승계에 따른 추가 인수액은 없습니다. 2022년 코리아신탁주식회사 명의의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2023.02.17. 주식회사제이엠건설로 소유권이 이전된 뒤 같은 날 부평동부새마을금고 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며 그 뒤의 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세 대비’ 판단은 별개
현재 최저매각가는 120,540,000원으로 감정가 246,000,000원의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 84,378,000원, 4회 유찰 시 59,064,599원으로 제시돼 있습니다. 그러나 본건은 근린시설이고 실제 이용상태가 미상이며, 외부관찰상 대부분 공실 상태로 조사됐습니다. 따라서 감정가 대비 할인율 자체를 시장가 대비 할인율로 해석할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 120,540,000원 | 49% | 12,381,947,560원 |
| 3회 유찰 시 | 84,378,000원 | 34% | 12,417,540,804원 |
| 4회 유찰 시 | 59,064,599원 | 24% | 12,442,398,564원 |
③ 예상배당표 (매각가 120,540,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,487,560원 |
| 1. 근저당 · 부평동부새마을금고 | 4,500,000,000원 | 118,052,440원 |
| 2. 가압류 · 주식회사해원 | 8,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,487,560원을 제외한 118,052,440원이 부평동부새마을금고에 배당되고, 가압류 채권과 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 전체 채권 미배당액은 12,381,947,560원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지축초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 지축역이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 제1·2종 근린생활시설, 업무시설 및 의료시설로 기재돼 있으나 외부관찰상 대부분 공실 상태이며 실제 이용상태는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물이며 사용승인일은 2022.07.20입니다. 위생·급배수설비와 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측 약 40m 내외, 남서측 약 15m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(고양지축지구)·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율과 실제 시장가 대비 할인율은 다릅니다. 근린시설의 매매·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 실제 이용상태. 외부관찰상 대부분 공실이고 실제 이용상태가 미상입니다. 617호 내부 상태와 현재 사용 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대관계. 임차인은 확인되지 않았지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 조사됐으므로 현장 점유상태를 재확인하는 편이 안전합니다.
- 공동담보. 부평동부새마을금고 근저당은 공동담보목록 제2023-157호가 기재돼 있으므로 배당·채권관계 확인 시 공동담보 범위를 함께 살펴야 합니다.
- 세금·배당. 현재 배당표는 당해세 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 요소에 따라 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 검증이 필요하다”
이 물건의 장점은 명확합니다. 임차인이 없고, 2023.02.17. 부평동부새마을금고 근저당을 말소기준으로 이후 가압류·경매개시결정·압류가 매각으로 소멸해 등기상 인수액은 0원입니다. 감정가 246,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가는 120,540,000원까지 내려왔습니다.
하지만 근린시설은 아파트처럼 감정가 대비 할인율만으로 가격을 판단하기 어렵습니다. 특히 본건은 외부관찰상 대부분 공실 상태이고 실제 이용상태도 미상입니다. 따라서 현재 회차의 핵심은 “49%까지 내려왔느냐”가 아니라 “120,540,000원이 이 근린시설의 실제 사용가치·임대가치·환금성에 비해 충분히 낮으냐”입니다. 권리는 통과, 가격과 활용성은 보수적으로 검증. 이 물건의 결론입니다.
