의정부지방법원 2025타경62958. 고양시 덕양구 지축동 벨라미 6층 617호 근린시설입니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사제이엠건설이며, 2023년 2월 17일 신탁재산 귀속에 따른 소유권이전과 함께 부평동부새마을금고의 채권최고액 4,500,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.

이후 주식회사해원 등 채권자의 가압류, 부평동부새마을금고의 임의경매개시결정, 국(서인천세무서장)의 압류가 이어졌습니다. 이들 후순위 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 국세 압류가 있다는 사실과 세금이 배당에서 얼마를 우선 배당받는지는 별개의 문제입니다. 실제 배당순위와 매수인의 법정 부담 여부는 입찰 전 확인이 필요합니다.

여기서 가격을 함께 봐야 합니다. 최저매각가는 감정가에서 크게 떨어졌지만, 실제 거래가격이나 현재 임대수익으로 적정가를 검증할 근거가 확인되지 않은 상태입니다. 특히 근린시설은 아파트처럼 동일 평형 거래가격만으로 가치를 비교하기 어렵습니다. 공실 가능성과 업종별 이용 적합성에 따라 가격의 의미가 달라집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 새마을금고 근저당

권리관계의 기준점은 2023.02.17 설정된 부평동부새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 4,500,000,000원이며 공동담보목록 제2023-157호가 기재돼 있습니다. 이는 공동담보를 포함한 채권최고액으로, 해당 617호 한 개 호실에 실제로 배분되는 채무액과 동일하다고 단정해서는 안 됩니다.

앞선 코리아신탁주식회사 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 소유권은 주식회사제이엠건설로 이전돼 있습니다. 말소기준권리 이후의 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

② 가격 비교 — 감정가의 34%가 곧 시세의 34%는 아니다

이 물건은 3회 유찰돼 현재 최저가가 감정가의 34.3% 수준입니다. 감정가와 최저가의 차이는 크지만, 실제 시장에서 해당 근린시설이 얼마에 거래되고 임대될 수 있는지는 별도 문제입니다.

향후 회차는 유찰을 가정한 계산 시나리오이며 실제 매각기일 또는 확정된 매각가격이 아닙니다. 인수 0원 역시 현재 파악된 권리 및 배당 산정 기준입니다.

감정가 246,000,000원과 현재 최저가 84,378,000원만 비교하면 상당한 가격 하락이 확인됩니다. 그러나 현재의 시세 할인율을 산정할 수 없으므로 시세보다 저렴하다거나 낙찰차익이 확보됐다는 판단은 할 수 없습니다.

특히 벨라미는 집합건축물대장상 근린생활시설·업무시설·의료시설이 포함된 건물이며, 감정평가 시점 외부관찰상 대부분 공실이었습니다. 임대료와 공실 지속 가능성, 실제 업종 활용 가능성을 확인하기 전까지는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (현재 최저가 84,378,000원 가정)

매각대금 84,378,000원에서 집행비용 추정액 1,918,804원을 제외한 82,459,196원이 선순위 근저당권에 배당되는 구조입니다. 이에 따라 후순위 가압류 채권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 계산상 없습니다.

배당 계산에 사용된 채권액 합계는 12,500,000,000원, 채권자 예상배당 합계는 82,459,196원이며, 미배당액은 12,417,540,804원입니다. 신청채권자의 청구금액 2,371,761,990원도 이 매각대금만으로 충족되지 않습니다.

채권액 계산에는 근저당 채권최고액과 가압류 청구금액이 사용됐습니다. 실제 피담보채무·공동담보 배분, 세금의 법정 우선순위 및 집행비용에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 고양시 덕양구 지축동 지축초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주위에는 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대가 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 지축역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가됩니다.
• 도로. 북동측 약 40m, 남서측 약 15m 폭의 포장도로에 접합니다. 토지는 인접 도로와 대체로 평탄한 사다리형입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 9층 건물로, 2022.07.20 사용승인됐습니다. 위생·급배수설비 및 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 이용상태. 건축물대장상 제1·2종 근린생활시설, 업무시설 및 의료시설로 기재돼 있으나, 외부관찰상 대부분 공실 상태입니다. 실제 사용현황은 미상으로 조사됐습니다.
• 토지 규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역(고양지축지구), 공공주택지구, 과밀억제권역 및 제한보호구역 등에 해당합니다. 업종별 용도 적합성과 이용 제한을 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 기재돼 있지 않고 위반건축물 표시는 없습니다. 실제 호실 내부 및 설비 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 지축역과 인근 상업시설이라는 입지 요인은 있으나, 근린시설의 환금성은 상권 수요, 용도, 임대수익과 공실 여부에 좌우됩니다. 반복 유찰과 공실 가능성을 함께 고려할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 감정가 할인 착시 경계. 감정가 246,000,000원 대비 최저가 84,378,000원은 34.3% 수준이지만, 실제 시장가격 대비 할인 여부는 검증되지 않았습니다.
• 617호 실제 이용상태 확인. 외부관찰상 건물 대부분 공실이라는 내용과 개별 호실의 실제 공실 여부는 다를 수 있습니다. 내부 현황·점유자·영업 여부를 확인해야 합니다.
• 용도 및 임대수요. 근린시설로서 해당 호실에 허용되는 업종, 사용 가능성, 임대수요, 주변 공실 현황과 예상 임대료를 확인해야 합니다.
• 임차권리 확인. 배당 계산에는 임차인 인수가 반영되지 않았지만 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사서·전입 및 사업자등록 관련 사항을 대조해야 합니다.
• 국세 압류 및 세금 검토. 서인천세무서장의 압류가 기재돼 있습니다. 당해세·법정기일·배당 우선순위 및 매수인에게 영향을 줄 수 있는 사항을 별도로 확인해야 합니다.
• 공동담보 검증. 부평동부새마을금고 근저당은 공동담보목록 제2023-157호를 수반합니다. 공동담보물건, 실제 채권잔액 및 배당관계를 확인해야 합니다.
• 관리비·유지비 검토. 관리비 체납, 공용부분 비용, 시설 유지비와 공실 상태에서 발생하는 고정비를 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오 점검. 현재 최저가 84,378,000원과 추가 유찰 가정금액 59,064,599원·41,345,219원을 비교하되, 실제 입찰 여부는 수익성과 시장가격 확인 후 결정해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 신탁원부 관련 내역, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각공고를 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 34% ≠ 시세의 34%”

이 사건의 매력적으로 보이는 숫자는 34.3%입니다. 감정가 246,000,000원이 3회 유찰돼 최저가 84,378,000원까지 내려왔고, 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 권리상 인수액이 낮은 것과 부동산 가격이 저렴한 것은 완전히 다른 문제입니다. 대상은 주거용 아파트가 아니라 근린시설이고, 감정평가상 대부분 공실이라는 관찰과 실제 이용상태·임대관계 미상이라는 불확실성이 있습니다. 시장 실거래 및 임대수익이 확인되지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 투자성을 판단할 수 없습니다.

거액의 미배당채권은 매수인의 자동 인수채무로 보지 않되, 미확인 임차관계와 국세 관련 사항은 확인해야 합니다. 그 후 실제 활용 가능 업종과 공실 위험을 반영한 적정 매입가를 판단하는 것이 타당합니다.

결론은 권리구조는 비교적 단순하나, 가격과 환금성의 검증은 보류입니다. 이 물건의 핵심은 감정가에서 얼마나 떨어졌느냐가 아니라, 실제로 얼마의 수익과 재매각 가치를 확보할 수 있느냐입니다.