의정부지방법원 2025타경62958. 고양시 덕양구 지축동 ‘벨라미’ 7층 711호 근린시설입니다. 등기 흐름의 기준은 2023.02.17. 부평동부새마을금고 근저당권이고 채권최고액은 4,500,000,000원입니다. 그 뒤 주식회사해원의 가압류, 부평동부새마을금고의 임의경매개시결정, 국의 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 이 사건은 권리만 보고 접근하기 어렵습니다. 감정가 214,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 104,860,000원으로 내려왔습니다. 수치상 감정가의 49%이지만, 동일·유사 물건의 최근 거래자료가 없어 이를 곧바로 시세 대비 할인으로 해석하면 안 됩니다. 특히 감정평가에서 건물은 집합건축물대장상 제1·2종 근린생활시설, 업무시설 및 의료시설로 기재돼 있으나 외부관찰상 대부분 공실이고 실제 이용상태가 미상이라고 확인됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62958 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 지축동 1005-5 벨라미 7층 711호 · 도로명 경기도 고양시 덕양구 지축로 74 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 집합건축물대장상 제1·2종 근린생활시설, 업무시설 및 의료시설 · 실제 이용상태 미상 |
| 소유자 | 주식회사제이엠건설 · 2023.02.17. 신탁재산 귀속으로 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 104,860,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부평동부새마을금고 / 2,371,761,990원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 매각 소멸
등재된 임차인은 없습니다. 따라서 현재 자료만 보면 대항력 임차인의 보증금 승계 문제는 나타나지 않습니다. 다만 감정평가 요항에는 임대관계가 미상이라고 기재돼 있어, 현장 점유자와 실제 사용관계는 입찰 전에 별도로 확인할 필요가 있습니다. 특히 보증금·확정일자 등 임차관계를 확인할 자료가 없는 점유자를 발견할 경우에는 대항력을 단정하지 말고 대항력 가능·미상으로 보고 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저가는 104,860,000원으로 감정가 214,000,000원의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 73,402,000원(감정가 34%), 그 다음은 51,381,400원(감정가 24%)입니다. 그러나 이 사건에는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 없으므로 최저가와 시세의 직접 비교가 불가능합니다. 따라서 감정가 대비 낙폭 자체를 가격 메리트로 평가하지 않는 것이 안전합니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 104,860,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 73,402,000원 | 34% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 51,381,400원 | 24% | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 104,860,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,268,040원 |
| 1. 근저당 · 부평동부새마을금고 | 4,500,000,000원 | 102,591,960원 |
| 2. 가압류 · 주식회사해원 | 8,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,268,040원을 제외한 102,591,960원이 부평동부새마을금고에 배당되고, 주식회사해원과 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 계산됩니다. 총 채권 12,500,000,000원에 비해 매각대금이 크게 부족해 미배당액은 12,397,408,040원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지축초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 지축역이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 제1·2종 근린생활시설, 업무시설 및 의료시설로 기재돼 있으나 외부관찰상 대부분 공실 상태이며 실제 이용상태는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물이며 사용승인일은 2022.07.20., 위생·급배수 및 승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측 약 40m 내외, 남서측 약 15m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지계획. 일반상업지역·고양지축지구 지구단위계획구역·공공주택지구에 속하며 제한보호구역·과밀억제권역 등 제한사항이 있습니다.
- 건축물 위반. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
- 환금성. 2회 유찰, 대부분 공실, 실제 이용상태 미상이라는 요소 때문에 근린시설의 재매각성과 임대수요를 현장에서 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실사용 확인. 집합건축물대장상 용도와 별개로 해당 711호의 실제 사용형태가 미상이므로 내부 현황과 영업·사무·의료시설 사용 가능 여부를 확인하세요.
- 점유관계 확인. 등재된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자가 있을 경우 전입·사업자등록·점유시점·보증금·확정일자 등을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가의 49%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 지축동 유사 근린시설의 매매·임대 수준을 별도로 검증하세요.
- 공실 리스크. 건물 대부분이 공실로 조사된 만큼 임대수익보다 공실기간·관리비·인테리어 비용이 먼저 발생할 가능성을 점검하세요.
- 배당 구조. 현재 매각대금에서는 부평동부새마을금고도 전액 변제되지 않고 후순위 가압류는 0원 배당입니다. 채권자 미배당은 크지만 현재 계산상 매수인 인수로 전환되지는 않습니다.
- 세금·관리비. 국의 압류가 존재하므로 체납세금의 성격과 법정기일, 공용부분 관리비 체납 여부를 원본 서류와 관계기관에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수는 0원, 승부처는 공실·용도·가격 검증”
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2023.02.17. 근저당을 기준으로 이후 가압류·경매개시·압류는 소멸하고 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단의 난도는 낮지 않습니다. 감정가 214,000,000원에서 2회 유찰돼 104,860,000원까지 내려왔지만, 시세를 비교할 실거래 자료가 없고, 외부관찰상 건물 대부분이 공실이며 실제 이용상태와 임대관계가 미상입니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수 없음”과 “가격 메리트 있음”을 분리해서 봐야 하는 근린시설입니다. 현재 단계의 핵심은 추가 할인 여부보다 실제 사용 가능성·점유관계·임대수요와 주변 유사 근린시설 가격을 확인해 104,860,000원의 실질취득가가 시장에서 정당화되는지를 검증하는 것입니다.
