의정부지방법원 2025타경62958. 경기도 고양시 덕양구 지축동 1005-5, 벨라미 7층 711호에 대한 근린시설 경매입니다. 소유자는 주식회사제이엠건설이고, 신청채권자는 부평동부새마을금고입니다. 감정가는 214,000,000원이며 세 차례 유찰된 현재 최저매각가는 73,402,000원입니다. 말소기준권리는 2023년 2월 17일 설정된 부평동부새마을금고의 근저당권으로, 채권최고액은 4,500,000,000원입니다.
등기상 후순위 가압류와 압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 다만 등기상 권리의 소멸과 실제 점유·임대차의 확인은 별개의 문제입니다. 감정평가서에는 대부분 공실로 조사되었다고 기재되어 있지만 실제 이용상태와 임대관계는 미상입니다. 현재 가격이 감정가의 34.3%라는 사실만으로 수익성이나 시세 대비 할인 여부를 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62958 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 지축동 1005-5 벨라미 7층 711호 도로명주소: 경기도 고양시 덕양구 지축로 74 |
| 물건종류 / 위치 | 집합건물 · 근린시설 · 9층 건물 내 제7층 제711호 |
| 건물 이용상태 | 집합건축물대장상 제1·2종 근린생활시설, 업무시설 및 의료시설로 기재. 외부 관찰상 대부분 공실이며 실제 이용상태는 미상 |
| 사용승인일 | 2022.07.20 |
| 소유자 | 주식회사제이엠건설 |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 73,402,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 부평동부새마을금고 / 2,371,761,990원 |
| 말소기준권리 | 2023.02.17 · 부평동부새마을금고 근저당권 · 채권최고액 4,500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 등기 확인 기준일 | 2026.08.14 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸 분석
권리분석의 기준은 2023년 2월 17일 부평동부새마을금고 근저당권입니다. 해당 근저당권의 채권최고액은 4,500,000,000원이며, 공동담보목록 제2023-157호가 기재되어 있습니다. 공동담보 범위와 관련 권리의 실제 말소 범위는 입찰 전에 등기사항전부증명서와 공동담보목록 원본으로 확인해야 합니다.
2023년 5월 3일 설정된 가압류의 청구금액은 8,000,000,000원으로 기재되어 있습니다. 원문에는 주식회사해원과 강석충 관련 금액이 함께 표시되어 있습니다. 2025년 4월 23일에는 부평동부새마을금고의 임의경매개시결정이 등기되었고, 2025년 12월 8일에는 서인천세무서장의 압류가 추가되었습니다. 제공된 등기 분석상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
② 가격·회차 분석 — 감정가 대비 낮아도 시세 메리트는 미확인
현재 최저매각가는 73,402,000원으로 감정가 214,000,000원의 약 34.3%입니다. 감정가와 비교하면 약 65.7% 낮은 수준이지만, 이는 감정가 대비 하락 폭을 의미할 뿐 실제 시장가격보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다.
이 물건의 최근 실거래 비교가격을 확인할 수 없어 최저가와 최근 거래가격의 차이, 적정 임대수익, 매각 후 환금성을 수치로 판단할 수 없습니다. 특히 근린생활시설·업무시설·의료시설이 함께 기재된 건물이고, 실제 이용상태는 미상이며 외부 관찰상 대부분 공실로 조사되었습니다. 따라서 현재 최저가만을 근거로 저가 매수 또는 가격 메리트가 있다고 결론 내리는 것은 부적절합니다.
③ 예상배당표 (현재 최저가 73,402,000원 가정)
| 배당 항목 | 기재 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,721,236원 |
| 1. 근저당권 · 부평동부새마을금고 | 4,500,000,000원 | 71,680,764원 |
| 2. 가압류 · 주식회사해원 등 | 8,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 1,721,236원과 근저당권 배당 71,680,764원을 합해 매각대금 73,402,000원이 모두 소진됩니다. 가압류 채권에 대한 배당과 소유자 잔여금은 0원으로 산정됩니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 위 배당 시나리오에 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
현재 최저가 73,402,000원에서 근저당권에 배당되는 금액은 71,680,764원입니다. 채권최고액 4,500,000,000원과 비교하면 배당액이 크게 제한됩니다.
가압류 청구금액 8,000,000,000원은 현재 시나리오에서 배당되지 않습니다. 기재된 채권 청구액 합산 12,500,000,000원을 기준으로 계산한 미배당 추정액은 12,428,319,236원입니다.
채권최고액·가압류 청구금액은 실제 확정된 현재 채무액과 반드시 일치하는 것은 아닙니다. 배당표는 제시된 금액을 기준으로 한 추정치입니다.
④ 추가 유찰 시나리오 — 가격보다 이용 가능성부터 확인
| 회차 시나리오 | 매각가 가정 | 채권자 배당 합계 | 미배당 추정액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 73,402,000원 | 71,680,764원 | 12,428,319,236원 |
| 4회 유찰 시 | 51,381,400원 | 50,056,535원 | 12,449,943,465원 |
| 5회 유찰 시 | 35,966,980원 | 34,919,574원 | 12,465,080,426원 |
추가 유찰 시나리오에서는 매각대금이 감소하고 채권자 배당 합계도 줄어드는 것으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 산정되어 있지만, 이것이 실제 임대차나 점유 문제가 없음을 보장하지는 않습니다. 또한 낮아진 최저가만으로 향후 매각 차익이나 임대수익을 예상할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 지축초등학교 남측 인근입니다. 주변은 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대로 조사되어 있습니다.
- 교통. 물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 지축역이 있습니다. 감정평가서상 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 40m 내외, 남서측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로에 접합니다. 실제 출입 동선과 해당 호실의 접근성은 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역 및 고양지축지구 지구단위계획구역에 해당합니다. 공공주택지구, 제한보호구역, 과밀억제권역 및 가축사육제한구역 등도 기재되어 있으므로 예정된 이용 형태에 따른 제한을 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 스라브지붕의 9층 건물이며 사용승인일은 2022.07.20입니다. 위생·급배수설비와 승강기설비가 있는 것으로 조사되어 있습니다.
- 실제 이용. 집합건축물대장에는 근린생활시설·업무시설·의료시설로 기재되어 있으나, 외부 관찰상 대부분 공실이며 실제 이용상태는 미상입니다. 해당 호실의 현재 용도, 내부 상태, 영업 가능 여부 및 필요한 인허가를 확인해야 합니다.
- 환금성. 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아 매각가와 시장가의 차이를 산정할 수 없습니다. 상업용 호실의 공실 상태와 실제 임대수요가 확인되기 전까지 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차·점유 확인. 현재 확인되는 임차인 정보는 없지만 임대관계 자체는 미상입니다. 현장 방문, 매각물건명세서, 현황조사서 및 점유자 확인을 통해 실제 임차인·점유자 유무와 인도 가능성을 점검하세요.
- 실제 이용상태 확인. 근린생활시설·업무시설·의료시설로 기재된 건물입니다. 해당 711호의 실제 사용 목적, 공실 원인, 내부 상태 및 업종별 인허가 가능성을 확인한 후 활용 계획을 세우세요.
- 세금·압류 확인. 서인천세무서장의 압류가 등기되어 있습니다. 등기상 말소 분석과 별개로 당해세, 법정기일 및 실제 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 부평동부새마을금고 근저당권에 공동담보목록 제2023-157호가 기재되어 있습니다. 공동담보의 범위와 관련 등기 변동을 원본으로 확인하세요.
- 관리비 및 취득비용. 관리비 체납 여부와 공용부분 관리비 부담 가능성을 관리 주체에 확인하세요. 취득세 등 세금, 법무비용, 관리비 및 명도 관련 비용을 포함해 총투입비용을 별도로 산정해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 최저가가 감정가의 34.3%라는 이유만으로 응찰가를 결정하지 마세요. 실제 거래가격과 임대수익 가능성을 확인한 뒤 보수적인 취득원가 상한을 정하세요.
- 최신 서류 대조. 등기 확인 기준일은 2026.08.14이고 매각기일은 2026.10.28입니다. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서 원본을 대조하세요.
맺으며 — “낮은 최저가”와 “좋은 투자”는 다릅니다
이 사건은 등기상 말소기준권리 이후의 가압류·압류 등이 매각으로 소멸하는 것으로 분석되며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리분석만 놓고 보면 인수금액 부담은 제한적으로 산정됩니다.
그러나 근린시설이라는 용도, 외부 관찰상 대부분 공실이라는 조사 결과, 실제 이용상태 및 임대관계 미상이라는 조건이 남아 있습니다. 세 차례 유찰되었고 최근 실거래 비교가격도 확인되지 않으므로, 현재 최저가를 시세보다 싸다고 평가할 근거는 부족합니다.
결론은 권리상 인수액 0원, 투자성은 추가 확인 필요입니다. 실제 점유·임대차, 세금 및 관리비, 이용 가능성, 임대수요와 시장 거래가격을 확인하기 전에는 저가 매수나 환금성을 전제로 입찰해서는 안 됩니다. 이 물건의 핵심은 최저가 자체가 아니라, 해당 호실을 실제로 어떤 조건으로 사용할 수 있고 어느 가격에 다시 처분할 수 있는지를 확인하는 데 있습니다.
