의정부지방법원 2025타경62958. 고양시 덕양구 지축동 벨라미 1층 112호 근린시설입니다. 감정가가 1,006,000,000원인 물건이 세 차례 유찰되면서 현재 최저매각가 345,058,000원에 이르렀습니다. 감정가 대비 가격만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 이 물건을 평가할 때는 아파트의 실거래 시세 할인율과 같은 방식으로 접근하기 어렵습니다. 근린시설은 실제 임대수요, 공실, 상권, 호실의 위치와 이용 가능성이 가격을 좌우하기 때문입니다.

등기부상 소유자는 주식회사제이엠건설입니다. 2023년 2월 17일 신탁재산 귀속에 따른 소유권이전과 신탁등기 말소가 있었고, 같은 날 부평동부새마을금고의 채권최고액 4,500,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 가압류와 국세 관련 압류가 붙었으며, 부평동부새마을금고가 임의경매를 신청했습니다.

문제는 매수인이 인수할 등기상 권리만이 아닙니다. 감정평가상 건물은 대부분 공실로 외부 관찰됐지만 개별 호실의 실제 이용상태는 미상이고, 임대관계도 확인되지 않았습니다. 따라서 임차인 미확인과 공실 확정은 서로 다릅니다. 명도와 운영 가능성을 확인하지 않고 감정가 대비 할인폭만으로 투자 결론을 내리기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸 예정

말소기준은 2023년 2월 17일 설정된 부평동부새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 4,500,000,000원이며 공동담보목록 제2023-157호가 기재돼 있습니다. 이는 공동담보 근저당의 채권최고액이므로 해당 112호만의 확정 채무액과 동일하게 해석해서는 안 됩니다.

이후 주식회사해원 등의 가압류, 송승용의 가압류, 임의경매개시결정, 국가의 압류가 등기됐습니다. 해당 등기상 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 과거 코리아신탁주식회사 명의의 신탁등기는 이미 말소된 상태입니다.

② 가격 분석 — 34.3%라는 숫자의 함정

현재 최저매각가는 감정가의 34.3%입니다. 그러나 이 비율은 어디까지나 감정평가액 대비 비율입니다. 실제 시장에서 거래되는 가격의 34.3%에 살 수 있다는 뜻은 아닙니다.

특히 본건은 1층 근린시설입니다. 매입가가 낮더라도 공실이 지속되거나 임차 수요가 부족하면 임대수익과 재매각 가격이 기대에 못 미칠 수 있습니다. 실거래 시세가 확인되지 않은 상황에서는 최저가 345,058,000원의 가격 메리트를 확정할 근거가 부족합니다.

각 회차의 매각가와 미배당금은 가정 시나리오이며 실제 매각가격·유찰 여부를 확정하는 수치가 아닙니다. 미배당금은 채권자의 배당 부족액으로, 매수인 인수액과 구분해야 합니다.

현재 가격에 매각된다고 가정하면 배당모형상 인수액은 0원으로 계산되므로, 최저가에 인수액만 더한 잠정 취득금액은 345,058,000원입니다. 다만 취득세, 입찰·등기 관련 비용, 명도비, 미납 관리비 등은 포함하지 않았으며 확인되지 않은 임대차 인수위험도 확정 반영된 금액이 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 345,058,000원 가정)

현재 최저매각가로 매각될 경우 집행비용 5,630,812원을 공제하고, 근저당권자인 부평동부새마을금고에 339,427,188원이 배당되는 것으로 추정됩니다. 이후 가압류 채권자에게 돌아갈 배당금과 소유자 잔여금은 모두 0원으로 계산됩니다.

채권최고액과 가압류 청구금액을 합산한 모형상 총 채권액은 12,820,426,500원이고, 배당 부족액은 12,480,999,312원입니다. 다만 이 총액에는 공동담보 근저당 채권최고액과 가압류 청구금액이 포함돼 있어 실제 확정 채무총액을 의미하지 않습니다.

본 배당표는 채권최고액 및 청구금액을 이용한 추정입니다. 국세 압류 관련 조세배당, 당해세, 최우선변제, 채권 확정액, 공동담보 배당관계 등은 확정 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 미배당금은 원칙적으로 소멸하는 담보권·채권자의 배당 부족액을 나타내며, 그 자체가 낙찰자의 인수채무는 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 지축초등학교 남측 인근으로, 주변에는 근린생활시설 등이 분포하는 상업지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 지축역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 이용여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로 사용승인일은 2022.07.20입니다. 위생·급배수설비와 승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북동측 약 40m 내외, 남서측 약 15m 내외의 포장도로에 접한 토지입니다. 도로 접근조건은 확인되지만 해당 호실의 실제 가시성과 고객 동선은 별도로 확인해야 합니다.
• 토지이용. 일반상업지역, 고양지축지구 지구단위계획구역 및 공공주택지구 등에 해당하며, 과밀억제권역과 군사시설 제한보호구역 등 관련 제한사항이 기재돼 있습니다.
• 공실 위험. 건물의 외부 관찰상 대부분 공실 상태로 조사됐습니다. 다만 개별 호실 112호의 실제 점유·영업 상태는 확인되지 않았으므로 현장 검증이 필요합니다.
• 환금성. 근린시설의 환금성은 상권, 임대수익, 유동인구, 호실별 노출도 등에 따라 차이가 큽니다. 본건은 3회 유찰됐으며 거래 시세 검증 없이 재매각 가능성을 낙관하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 시세부터 확인. 감정가 1,006,000,000원과 최저가 345,058,000원의 차이만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요. 동일 건물·인근 유사 근린시설의 실제 거래가격과 임대수익 수준을 대조해야 합니다.
• 임대차·점유 조사. 임대관계와 실제 이용상태가 미상입니다. 현장 점유자를 확인하고 사업자등록, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부 등 대항력 및 인수 가능성을 확인해야 합니다.
• 근저당 공동담보 확인. 부평동부새마을금고 채권최고액 4,500,000,000원은 공동담보 근저당에 기재된 금액입니다. 공동담보목록 제2023-157호와 실제 채무·배당관계를 검토하세요.
• 조세채권 확인. 서인천세무서장 관련 국가 압류가 등기돼 있습니다. 당해세 및 조세채권의 법정기일·배당순위가 예상배당에 미치는 영향을 확인하세요.
• 공실과 임대수익 검증. 건물 대부분 공실이라는 외부 조사 내용이 있습니다. 개별 호실의 실제 영업 가능성과 공실 기간, 임차 수요를 조사해야 합니다.
• 관리비·명도비 확인. 상업용 집합건물의 공용관리비 미납과 점유자의 명도 문제는 별도 비용을 발생시킬 수 있습니다. 관리주체와 현황조사를 통해 확인하세요.
• 후속 유찰 시나리오. 추가 유찰 가정가격은 241,540,599원과 169,078,419원입니다. 그러나 추가 유찰이나 해당 가격에 매수할 수 있다는 보장은 없습니다. 실제 시세와 수익성 분석을 먼저 진행해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 공동담보목록과 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.

맺으며 — “3회 유찰은 할인율이지, 안전마진이 아니다”

고양 지축 벨라미 112호는 감정가 1,006,000,000원에서 345,058,000원까지 내려온 근린시설입니다. 등기상 말소기준이 분명하고 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 구조라는 점은 긍정적입니다. 모형상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 가격이 많이 내려온 것과 실제로 싸게 사는 것은 다른 문제입니다. 본건은 3회 유찰됐고, 실제 거래 시세와 임대관계가 확인되지 않았으며 건물의 공실 가능성까지 존재합니다. 최저가 기준 배당 부족액은 12,480,999,312원으로 추정되지만, 이 채권자 측 미배당액을 매수인 인수액과 혼동해서는 안 됩니다.

등기상 권리 구조는 비교적 명확하지만, 점유·시세·수익성은 검증이 필요합니다. 감정가 대비 34.3%라는 숫자에 가격 가점을 부여하기보다 현장과 실제 임대수익을 확인한 뒤 보수적으로 응찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다. 이 물건의 핵심은 얼마나 많이 유찰됐느냐가 아니라, 현재 가격으로 취득했을 때 실제로 활용하고 다시 처분할 수 있느냐입니다.