의정부지방법원 2025타경62958. 고양시 덕양구 지축동 벨라미 1층 112호의 근린시설입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사제이엠건설이고, 2023.02.17. 부평동부새마을금고가 채권최고액 4,500,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이것이 말소기준권리입니다. 이후 주식회사해원 가압류, 송승용 가압류, 임의경매개시결정, 국 압류가 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
권리 자체보다 확인이 필요한 부분은 이용상태와 환금성입니다. 감정요항표에는 집합건축물대장상 제1·2종 근린생활시설, 업무시설 및 의료시설로 기재되어 있다고 되어 있으나, 외부관찰상 대부분 공실 상태이며 실제 이용상태는 미상으로 조사됐습니다. 임대관계 역시 미상으로 기재되어 있습니다. 실거래 비교자료가 없기 때문에 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62958 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 지축동 1005-5 벨라미 1층 112호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 지축로 74 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 집합건축물대장상 제1·2종 근린생활시설·업무시설·의료시설 · 실제 이용상태 미상 |
| 소유자 | 주식회사제이엠건설 |
| 감정가 / 최저가 | 1,006,000,000원 / 492,940,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 2,371,761,990원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인은 없습니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금 인수나 미배당 인수 문제는 발생하지 않으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준인 부평동부새마을금고 근저당 이후 주식회사해원·송승용의 가압류와 경매개시결정, 국 압류 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 비교자료는 없다
감정가는 1,006,000,000원, 현재 최저매각가는 492,940,000원으로 2회 유찰되어 감정가의 49% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 345,058,000원, 4회 유찰 시 241,540,599원입니다.
하지만 이 물건에는 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 같은 시장 비교값이 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 수 없습니다. 특히 외부관찰상 대부분 공실이고 실제 이용상태가 미상인 근린시설이라는 점은 가격 판단에서 별도로 확인해야 할 요소입니다.
③ 예상배당표 (매각가 492,940,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,329,400원 |
| 1. 근저당 · 부평동부새마을금고 | 4,500,000,000원 | 485,610,600원 |
| 2. 가압류 · 주식회사해원 | 8,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 송승용 | 320,426,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 12,820,426,500원 중 485,610,600원이 배당되고, 미배당액은 12,334,815,900원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지축초등학교 남측 인근이며, 주위는 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 지축역이 있어 대중교통 이용여건은 보통으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 제1·2종 근린생활시설, 업무시설 및 의료시설로 기재되어 있으나 외부관찰상 대부분 공실 상태이며 실제 이용상태는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물이며 사용승인일은 2022.07.20입니다. 위생·급배수설비와 승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측 약 40m 내외, 남서측 약 15m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·고양지축지구 지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 임대관계. 임대관계는 미상으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 이용상태 확인. 공부상 용도와 별개로 실제 이용상태가 미상이고 외부관찰상 대부분 공실입니다. 현장 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 임대 가능성 확인. 임대관계가 미상입니다. 현재 임대차 여부와 사용·점유 현황을 별도로 확인해야 합니다.
- 감정가 할인율 과신 금지. 현재 최저가가 감정가의 49%라도 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 저가라고 단정할 수 없습니다.
- 공동담보 근저당 확인. 부평동부새마을금고 근저당은 채권최고액 4,500,000,000원이고 공동담보목록 제2023-157호가 기재되어 있습니다.
- 배당 부족과 인수는 구분. 현재 회차 미배당액은 12,334,815,900원이지만 후순위 권리의 미배당이 곧 매수인 인수를 뜻하지는 않습니다. 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격 판단은 별개다”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.02.17. 부평동부새마을금고 근저당이 말소기준이고 이후 가압류·압류·경매개시결정은 소멸하며, 임차인도 없어 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 투자 판단을 권리만으로 끝낼 수는 없습니다. 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만 실거래 시세자료가 없고, 2회 유찰됐으며, 외부관찰상 대부분 공실·실제 이용상태 미상인 근린시설입니다. 따라서 이 사건은 권리는 통과하되 가격·공실·실사용 상태를 확인해야 하는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
