120,540,000원
의정부지방법원 2025타경62958. 고양시 덕양구 지축동 벨라미 6층 608호로, 사건상 용도는 근린시설입니다. 현재 소유자는 주식회사제이엠건설이며 2023.02.17 신탁재산의 귀속으로 소유권을 넘겨받았습니다. 같은 날 부평동부새마을금고가 채권최고액 4,500,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 이 사건의 말소기준권리입니다. 이후 주식회사해원의 가압류, 경매개시결정, 국의 압류가 이어졌지만 등기자료상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
배당 시나리오에서 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 잡혀 있습니다. 따라서 현재 최저가 120,540,000원에 낙찰된다는 전제에서는 실질취득금액도 120,540,000원입니다. 다만 근린시설은 주거용 부동산과 달리 실제 이용현황과 공실 여부가 환금성에 직접 영향을 미칩니다. 이 건물은 외부관찰상 대부분 공실 상태로 조사됐고 실제 이용상태는 미상으로 기재돼 있으므로, 감정가의 49%라는 숫자만으로 싸다고 판단할 근거는 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62958 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 지축동 1005-5 벨라미 6층 608호 · 도로명 경기도 고양시 덕양구 지축로 74 |
| 물건종류 | 집합건물(근린시설) · 벨라미 9층 건물 내 6층 608호 |
| 이용상태 | 집합건축물대장상 제1·2종 근린생활시설, 업무시설 및 의료시설 · 외부관찰상 대부분 공실 · 실제 이용상태 미상 |
| 소유자 | 주식회사제이엠건설 (2023.02.17 신탁재산의 귀속) |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 120,540,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부평동부새마을금고 / 2,371,761,990원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2022.08.02 코리아신탁주식회사 명의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2023.02.17 주식회사제이엠건설로 소유권이 이전됐습니다. 이어 같은 날 접수된 부평동부새마을금고 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤 2023.05.03 주식회사해원의 가압류 8,000,000,000원, 2025.04.23 임의경매개시결정, 2025.05.08 국의 압류가 등기됐으나 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 구조 — 49% 최저가를 ‘시세 할인’으로 보면 안 된다
현재 최저매각가는 120,540,000원으로 감정가 246,000,000원의 49% 수준이며 이미 2회 유찰됐습니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 84,378,000원, 4회 유찰 시 59,064,599원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 120,540,000원 | 118,052,440원 | 12,381,947,560원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 84,378,000원 | 82,459,196원 | 12,417,540,804원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 59,064,599원 | 57,601,436원 | 12,442,398,564원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 커지지만 그 미배당이 곧 매수인의 인수액으로 전환되는 구조는 아닙니다. 반대로 가격 판단에서는 확인된 실거래 비교 수치 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 특히 근린시설이고 실제 이용상태가 미상이며 건물 대부분이 공실로 관찰됐다는 점을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,540,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,487,560원 |
| 1. 근저당 · 부평동부새마을금고 | 4,500,000,000원 | 118,052,440원 |
| 2. 가압류 · 주식회사해원 | 8,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,487,560원을 제외한 118,052,440원이 부평동부새마을금고에 배당되고, 주식회사해원과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 총 채권액 12,500,000,000원 대비 총 미배당은 12,381,947,560원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지축초등학교 남측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 지축역이 있어 대중교통 이용여건은 보통으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 제1·2종 근린생활시설, 업무시설 및 의료시설로 기재돼 있으나 외부관찰상 대부분 공실 상태이며 실제 이용상태는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물이며 사용승인일은 2022.07.20입니다. 위생·급배수설비와 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 약 40m 내외, 남서측 약 15m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·고양지축지구 지구단위계획구역·공공주택지구이며 제한보호구역, 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당합니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 이용상태 확인. 공부상 근린생활시설·업무시설·의료시설이 혼재하고 실제 이용상태는 미상입니다. 608호의 현재 내부 상태와 용도를 직접 확인하는 것이 우선입니다.
- 점유 확인. 배당 구조에 반영된 임차인은 없지만 임대관계 자체는 미상입니다. 현장 점유자와 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 공실 리스크. 외부관찰상 건물 대부분이 공실 상태로 조사됐습니다. 임대 수요와 공실 기간, 재임대 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 할인율만으로 시장가격보다 저렴하다고 단정하지 말고, 동일 건물·인근 유사 근린시설 거래와 임대수익성을 별도로 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 부평동부새마을금고 근저당은 공동담보목록 제2023-157호가 기재돼 있습니다. 배당과 채권관계 확인 시 공동담보 구조를 함께 검토해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 배당계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 용도와 환금성이 관건
이 물건의 등기 권리구조만 보면 핵심은 분명합니다. 2023.02.17 부평동부새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원이어서 현재 최저가 120,540,000원이 곧 실질취득금액입니다.
하지만 인수 0원 = 좋은 투자는 아닙니다. 이미 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔지만, 본건은 근린시설이고 건물 대부분이 공실로 관찰됐으며 실제 이용상태와 임대관계는 미상입니다. 확인된 시세 비교 없이 현재 최저가를 ‘싸다’고 평가해서도 안 됩니다. 따라서 이 사건은 권리 자체보다 실제 용도·점유·공실·환금성 검증이 입찰 여부를 가르는 물건으로 보는 편이 타당합니다.
