의정부지방법원 2025타경62958. 경기도 고양시 덕양구 지축동 벨라미 6층 608호가 경매에 나왔습니다. 물건은 아파트가 아니라 근린시설입니다. 최초 감정평가액은 246,000,000원이지만 3회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 84,378,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 상당한 가격 조정이 이루어진 것처럼 보입니다. 다만 실제 거래시세가 확인되지 않은 상태에서는 감정가와의 차이를 곧바로 투자 수익 여력으로 해석해서는 안 됩니다.

권리구조의 출발점은 부평동부새마을금고의 2023.02.17 근저당권입니다. 채권최고액은 4,500,000,000원이고 공동담보목록이 연결되어 있습니다. 이후 가압류와 국세 관련 압류가 등기되었으며 부평동부새마을금고의 임의경매가 개시되었습니다. 등기상 후순위 권리들은 원칙적으로 매각에 따라 소멸하지만, 압류와 별개로 실제 조세채권의 배당순위, 공동담보 관계, 현장 점유상태는 확인할 사항입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 확인할 사항이 남는다

말소기준권리는 2023.02.17 접수된 부평동부새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당권을 기준으로 뒤에 설정된 주식회사해원 관련 가압류, 임의경매개시결정, 국의 압류는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 2022년 코리아신탁주식회사 명의 신탁등기는 2023년 소유권이전 당시 이미 말소되었습니다.

특히 부평동부새마을금고의 근저당권 채권최고액은 4,500,000,000원이고 공동담보목록은 제2023-157호입니다. 이 금액을 벨라미 608호 한 개 호실의 실제 채무액으로 단정해서는 안 됩니다. 공동담보의 다른 물건과 채무관계를 확인해야 실제 배당관계 및 권리 정리 과정의 쟁점을 정확하게 이해할 수 있습니다.

국을 권리자로 하는 압류의 처분청은 서인천세무서장입니다. 압류등기 자체의 말소 여부와 조세채권의 우선배당 문제는 구분해야 하며, 세금의 법정기일과 당해세 여부 등에 따라 실제 배당은 예상표와 달라질 수 있습니다.

② 가격 분석 — 감정가 대비 34.3%가 시세 대비 저렴함을 뜻하지는 않는다

이 물건의 감정가 대비 최저매각가 비율은 34.3%입니다. 3회 유찰이 진행되면서 입찰 출발 가격은 크게 내려왔습니다. 그러나 감정평가액은 현재 시장에서 실제 매매가 성사되는 가격과 동일하지 않습니다. 특히 근린시설은 상권, 임차 수요, 공실 기간, 관리비, 실제 허용 용도에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다.

4회·5회 유찰 시 금액은 매각가정 시나리오이며 확정된 다음 매각기일 또는 최저매각가가 아닙니다. 각 회차 인수 0원은 동일한 배당 가정에 따른 수치입니다.

감정평가 내용에는 벨라미가 위치한 지역이 상업지대로 기재되어 있고, 건물의 실제 이용상태는 미상으로 조사되어 있습니다. 따라서 가격을 판단할 때 단순한 감정가 할인율보다 608호의 정확한 용도, 실사용 상태, 예상 임대료, 공실 위험과 향후 매도 가능성이 더 중요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 84,378,000원 가정)

가압류 청구금액 8,000,000,000원은 등기 기재상 강석충 4,400,000,000원과 주식회사해원 3,600,000,000원으로 구성됩니다. 위 표는 제공된 배당 시뮬레이션의 배분 가정이며, 공동담보 배당·조세 우선순위·실제 채권액 등에 따라 달라질 수 있습니다.

현재 회차의 가정 매각대금 84,378,000원에서 추정 집행비용 1,918,804원을 제외한 82,459,196원이 근저당권자에게 배당되는 것으로 산정되었습니다. 후순위 가압류권자의 예상배당과 소유자 잔여금은 모두 0원입니다.

전체 배당 시뮬레이션에서는 채권액 합계가 12,500,000,000원, 예상 배당액 합계가 82,459,196원, 미배당액이 12,417,540,804원으로 계산됩니다. 이 미배당액을 매수인이 인수하는 것은 아닙니다. 다만 공동담보 채권의 합산액을 이용한 추정치이므로, 이 호실에 대한 최종적인 배당권리 확정액과 동일하다고 단정해서는 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 지축초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설 등이 형성된 상업지대가 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 3호선 지축역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 이용여건은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 사용승인일은 2022.07.20입니다. 철근콘크리트구조의 9층 건물로 위생·급배수설비와 승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 북동측 약 40m 내외, 남서측 약 15m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형입니다.
• 용도. 건축물대장상 건물에는 제1·2종 근린생활시설, 업무시설 및 의료시설이 기재되어 있습니다. 다만 608호의 정확한 공부상 용도와 실제 이용 가능 업종은 별도로 대조해야 합니다.
• 도시계획. 일반상업지역·지구단위계획구역(고양지축지구)·공공주택지구에 해당하며, 제한보호구역과 과밀억제권역 등 관련 지정사항이 있습니다.
• 공실 위험. 감정평가에서는 건물 대부분이 외부관찰상 공실 상태로 조사되었습니다. 이는 임대수익의 불확실성을 높이는 요인이지만, 개별 608호의 공실이 확정되었다는 뜻은 아닙니다.
• 환금성. 근린시설은 동일 건물 안에서도 층별 접근성, 용도, 임대 조건과 관리비에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 실제 비교 거래와 임대차 사례를 확인해야 환금성을 판단할 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실거래 시세 검증. 감정가 대비 할인율이 아니라 지축동 인근의 유사 근린시설 매매 사례를 확인하세요. 6층 위치, 면적, 용도, 건물 상태를 고려한 비교가 필요합니다.
• 608호 실제 이용상태. 현장 방문을 통해 공실 여부, 내부 상태, 출입 가능 여부와 현재 사용 주체를 확인하세요. 건물 대부분의 공실 관찰 결과를 이 호실의 상태로 단정하지 마세요.
• 임차관계 확인. 현재 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유를 대조하고, 임차인이 발견되면 대항력과 우선변제 여부를 검토하세요.
• 공동담보 관계. 부평동부새마을금고의 채권최고액 4,500,000,000원과 공동담보목록 제2023-157호를 확인해 다른 담보물건과의 관계를 파악하세요.
• 세금 압류. 서인천세무서장의 압류와 관련하여 조세채권의 종류·법정기일·배당순위를 확인하세요. 압류등기 소멸과 조세 우선배당은 서로 다른 문제입니다.
• 신탁 이력. 과거 코리아신탁주식회사 명의의 신탁등기는 이미 말소되었지만, 소유권 귀속 경위와 신탁원부를 필요에 따라 대조하세요.
• 관리비·운영비. 체납된 공용 관리비, 전기·수도 등 사용료, 매달 발생하는 관리비와 공실 유지비용을 확인하세요.
• 용도 제한. 해당 608호의 건축물대장상 용도, 실제 영업 가능 업종, 소방·피난 요건, 관리규약 등을 확인하세요.
• 유찰 시나리오. 현재 최저가 84,378,000원뿐 아니라 4회 유찰 시 59,064,599원, 5회 유찰 시 41,345,219원의 가정가격을 비교하되, 시세 검증 없이 추가 유찰 자체를 매수 근거로 삼지 마세요.
• 원본 서류. 최종 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·공동담보목록과 매각기일 변경 여부를 재확인하세요.

맺으며 — “감정가의 34.3% ≠ 시장가격보다 싸다”

의정부지방법원 2025타경62958의 매력적인 숫자는 분명 84,378,000원이라는 최저매각가입니다. 감정가 246,000,000원에서 3회 유찰되었고, 배당 시뮬레이션상 인수액은 0원으로 계산됩니다. 등기상 후순위 권리도 매각으로 정리되는 구조입니다.

그러나 투자 판단의 핵심은 권리상 인수액보다 근린시설의 실제 활용 가치에 있습니다. 대부분 공실로 관찰된 건물의 6층 호실이며, 실제 이용상태와 임대관계가 확정되지 않았습니다. 유사 실거래 가격을 확인하지 않은 상태에서는 현재 최저가가 적정한지조차 판단하기 어렵습니다.

결론은 권리 정리 구조는 비교적 명료하지만, 가격과 환금성은 검증 전이라는 것입니다. 낙찰대금보다 더 중요한 것은 이 공간을 실제로 사용할 수 있는지, 임대할 수 있는지, 나중에 매도할 수 있는지입니다. 권리상 인수 0원은 긍정적이지만, 3회 유찰된 근린시설에 대한 투자 판단은 보류하는 접근이 타당합니다.