부산지방법원 2025타경21805. 부산진구 개금동 개금인제빌리지 3층 303호로, 감정평가상 오피스텔을 주거용으로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 주식회사호암개발이고, 2019년 12월 2일 한림농업협동조합 명의의 채권최고액 1,752,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당은 2025년 3월 17일 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 같은 회사가 청구금액 975,488,291원으로 임의경매를 신청했습니다.

303호에는 구효정 명의의 임차권등기가 존재합니다. 보증금은 30,000,000원, 차임은 500,000원이며 계약일은 2020년 7월 30일, 점유개시일은 2020년 8월 1일, 확정일자는 2020년 8월 11일입니다. 그러나 계약과 점유 모두 2019년 근저당보다 늦고 주민등록일도 2024년 4월 4일이므로, 이 임차권은 말소기준권리에 대항하지 못합니다. 따라서 보증금이 배당되지 않더라도 낙찰자가 그 미배당액을 인수하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권까지 매각으로 소멸

말소기준권리는 2019년 12월 2일 설정된 한림농업협동조합의 근저당입니다. 2021년과 2022년에 설정된 가압류 가운데 3건은 이미 등기부상 말소됐고, 부산진구 압류와 2023년 고외자 가압류, 구효정 임차권등기 및 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계 없음

구효정은 보증금 30,000,000원에 대한 임차권등기를 마쳤지만, 말소기준 근저당의 설정일보다 임대차 관련 일자가 모두 늦습니다. 현재 최저가 배당 시나리오에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 선순위 근저당에도 미치지 못하므로 임차인에게 돌아갈 배당은 없는 구조입니다. 그럼에도 대항력이 없기 때문에 보증금 미배당액은 낙찰자에게 승계되지 않습니다.

③ 가격 판단 — 49%는 ‘감정가 할인율’일 뿐

현재 최저매각가는 65,170,000원으로 감정가 133,000,000원의 49%입니다. 그러나 동일 건물이나 유사 오피스텔의 실거래 가격이 확인되지 않아, 이 비율만으로 현재 최저가가 시세보다 낮다고 결론 내릴 수는 없습니다. 감정가 대비 할인과 시세 대비 할인을 동일하게 보면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 65,170,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용 1,573,060원을 제외한 63,596,940원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 전체 채권 미배당액은 2,488,403,060원으로 계산되지만, 이는 채권자 측 미회수액이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산백병원 북측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린상가·주택 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통 상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물로 급배수시설·위생시설·승강기·난방시설이 설치되어 있습니다.
• 도로·토지. 남측 약 12미터 내외 도로에 접하며, 토지는 경사지에 조성된 부정형의 건물 부지입니다.
• 용도지역. 준주거지역과 제3종일반주거지역에 걸쳐 있고 상대보호구역이 포함됩니다. 공시지가는 3,332,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실거래 직접 확인. 감정가 대비 49%가 시세 대비 49%를 의미하지 않습니다. 동일 건물과 인근 주거용 오피스텔의 최근 거래·매물을 대조하세요.
• 임차권 원본 대조. 구효정의 임대차계약일·점유개시일·주민등록일·확정일자와 매각물건명세서의 인수 여부를 최종 확인하세요.
• 현재 점유 확인. 임차권등기만으로 현재 점유 상태가 확정되는 것은 아닙니다. 현장 방문과 관리 주체 확인이 필요합니다.
• 공동담보 확인. 공동담보목록 제2019-408호의 다른 담보물과 배당 진행 상황을 확인하세요.
• 관리비·수익성 확인. 미납 관리비, 월 임대료 수준, 공실 기간과 수선비를 확인해 실제 총투입액을 계산하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 아직 증명되지 않았다”

이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2019년 근저당이 말소기준이고, 보증금 30,000,000원의 구효정 임차권은 후순위여서 대항력과 매수인 승계가 없습니다. 따라서 현재 최저가 기준 권리상 실질취득액은 65,170,000원, 인수액은 0원입니다.

그러나 가격 판단은 별개입니다. 65,170,000원은 감정가의 49%이고 이미 2회 유찰됐지만, 비교 가능한 실거래가 없으므로 시세보다 싸다는 결론은 유보해야 합니다. 권리는 통과에 가깝지만, 가격과 임대수익·공실·관리비·현재 점유를 검증하기 전까지는 보수적인 접근이 맞습니다. 권리는 인수 0원, 가격은 현장 검증. 이 사건의 핵심입니다.