부산지방법원 2025타경21805. 부산진구 개금동 개금인제빌리지 6층 603호로, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사호암개발이며, 2019.12.02. 소유권보존과 동시에 한림농업협동조합 명의의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 본건의 말소기준권리입니다.
근저당 채권최고액은 1,752,000,000원이고 공동담보목록 제2019-408호가 붙어 있습니다. 따라서 이 금액을 603호 한 호실의 단독 채무액으로 해석해서는 안 됩니다. 근저당권은 2025.03.17. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 같은 회사가 2025.04.14. 임의경매를 신청했습니다. 권리의 이전은 기존 근저당을 승계한 것이므로 말소기준일은 2019.12.02. 그대로입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21805 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 6층 603호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 엄광로 37 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 주거용 이용 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 주식회사호암개발 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 68,600,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 975,488,291원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
2019.12.02. 근저당권보다 앞선 제한물권은 확인되지 않습니다. 2021년과 2022년에 설정된 고외자 가압류는 각각 등기부상 이미 말소됐고, 2023.10.10. 가압류와 2025.04.14. 임의경매개시결정은 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 등기상 매수인이 승계할 후순위 가압류나 근저당은 없습니다.
② 603호 임차인 — 후순위 전입, 승계할 보증금 없음
본건 603호에서 조사된 점유자는 오창민 1명입니다. 전입일은 2022.03.21.로 말소기준일인 2019.12.02.보다 늦습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 전입 시점이 기준권리 뒤이므로 대항력은 없고 보증금의 매수인 승계도 없습니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오창민 | 603호 | 2022.03.21 | 미상 / 미상 | 2025.05.21 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
배당요구는 했지만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당액은 확정할 수 없습니다. 소액임차인 최우선변제 요건에 해당하면 배당 순서가 달라질 가능성은 있으나, 전입일이 말소기준권리보다 늦으므로 배당 부족분이 매수인 인수로 전환되지는 않습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 68,600,000원이고 매수인 인수액은 0원이므로 예상 실질취득금액도 68,600,000원입니다. 감정가 140,000,000원의 49%까지 내려왔지만, 동일 물건이나 인근 유사 오피스텔의 최근 12개월 평균과 최신 거래를 대조할 수 있는 실거래 비교자료는 확인되지 않습니다.
따라서 감정가 대비 할인율만 근거로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 감정가는 감정 시점과 평가 조건에 따라 실제 매매시장과 차이가 날 수 있고, 두 차례 유찰됐다는 사실은 기존 회차 가격에서 응찰 수요가 충분하지 않았음을 보여줍니다. 이 물건의 가격 검토 기준은 68,600,000원이 주변 주거용 오피스텔의 최신 거래와 임대수익에 비해 적정한지입니다.
④ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,634,800원 |
| 1. 근저당권 · 한림농업협동조합 → 농업협동조합자산관리회사 | 1,752,000,000원 | 66,965,200원 |
| 2. 가압류 · 고외자 | 800,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 채권 총액 2,552,000,000원 중 예상 미배당액은 2,485,034,800원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있으나, 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰·감정가 49%) | 68,600,000원 | 66,965,200원 | 2,485,034,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 48,020,000원 | 46,755,640원 | 2,505,244,360원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 33,614,000원 | 32,608,948원 | 2,519,391,052원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 급배수시설, 위생시설, 승강기와 난방시설이 설치돼 있습니다.
- 입지. 부산백병원 북측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린상가·주택 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 남측으로 폭 약 12미터 도로와 접하며, 경사지에 조성된 부정형 토지를 건물 부지로 이용하고 있습니다.
- 용도지역. 준주거지역과 제3종일반주거지역에 걸쳐 있으며 일부 토지는 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 3,332,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물이고, 외벽은 몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지와 타일, 창호는 알미늄샷시로 평가됐습니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 603호 점유 확인. 오창민의 실제 점유 여부와 인도 협의 가능성을 현장에서 다시 확인하세요.
- 임대차 원본 대조. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 서류를 대조해 최우선변제 가능성을 점검하세요.
- 실거래 검증. 최저가 68,600,000원을 인근 주거용 오피스텔의 최근 12개월 거래와 최신 거래에 비교하세요. 감정가 대비 비율만으로 판단하면 안 됩니다.
- 임대수익 검토. 주거용 오피스텔이므로 예상 월세, 공실 기간, 관리비와 수선비를 반영해 실제 수익률을 계산하세요.
- 공동담보 확인. 근저당 채권최고액 1,752,000,000원은 공동담보가 붙은 금액입니다. 공동담보 부동산의 진행 상황과 배당 관계를 확인하세요.
- 미납 관리비. 공용부분 관리비 체납은 매수인 부담 문제가 발생할 수 있으므로 관리주체에 체납 내역을 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 진행 결과를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 통과, 가격은 검증”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2019.12.02. 근저당권이 말소기준이고, 603호 점유자 오창민의 전입은 2022.03.21.이므로 대항력과 보증금 승계가 없습니다. 후순위 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 최저가 68,600,000원이 감정가의 49%까지 내려왔어도 최근 실거래와 임대수익을 비교하지 않은 상태에서는 가격 우위를 확인할 수 없습니다. 두 차례 유찰된 주거용 오피스텔이라는 점까지 감안하면 결론은 명확합니다. 권리는 통과, 가격은 검증. 인수 위험보다 현장 점유와 시장가격 확인이 최종 입찰 여부를 좌우합니다.
