부산지방법원 2025타경21805. 부산진구 개금동 개금인제빌리지 5층 517호로, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 감정가 140,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 68,600,000원입니다. 소유자는 주식회사호암개발이며, 2019년 12월 2일 설정된 한림농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다.

이 근저당권은 2025년 3월 17일 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 이는 새로운 별도 근저당이 추가된 것이 아니라 기존 1번 근저당권의 확정채권 양도에 따른 승계입니다. 이후 남아 있는 고외자의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 등기부만 보면 구조는 단순합니다. 하지만 517호의 점유관계는 등기권리와 별도로 반드시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 매각으로 정리

말소기준은 2019년 12월 2일 한림농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,752,000,000원이며 공동담보목록 제2019-408호가 기재되어 있습니다. 2025년 3월 17일 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전됐지만 순위는 그대로 이어집니다. 2023년 고외자의 가압류 800,000,000원과 2025년 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.

2021년 가압류 300,000,000원은 2021년 12월 6일 말소됐고, 2022년 가압류 1,020,000,000원도 2022년 9월 28일 말소됐습니다. 따라서 이 두 권리는 현재 매수인이 검토할 잔존 인수권리가 아닙니다.

② 점유·임차 조사 — 517호 관련성을 먼저 확인

현황조사와 문건에는 여러 호실의 점유자가 함께 나타납니다. 304호·307호·516호·519호·603호· 712호·715호 점유자는 모두 전입일이 말소기준일인 2019년 12월 2일보다 늦어 대항력이 없는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 517호로 명시된 점유자는 없고, 호수가 기재되지 않은 최수정의 전입일도 확인되지 않습니다.

* 최수정은 매각물건명세서상 보증금 0원으로 기재되어 있으나 보증금 미상이라는 확인 필요 사항도 함께 남아 있습니다. 전입일과 점유 호수가 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 49%가 곧 시세 49%는 아니다

최저매각가 68,600,000원은 감정가 140,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰된 결과라 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 동일 물건 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 하락률만으로 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.

특히 주거용 오피스텔은 건물 연식, 전용면적, 관리비, 주차, 내부 상태, 임대수익과 공실 가능성에 따라 거래가가 크게 달라질 수 있습니다. 이번 물건은 권리보다도 517호의 실제 점유 상태와 현장 임대가, 동일 건물 매매사례를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)

총 채권액 2,552,000,000원 중 66,965,200원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 2,485,034,800원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당 부족액 자체가 곧 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 오피스텔이며 주거용으로 이용 중입니다.
• 입지. 부산백병원 북측 인근으로, 주위는 아파트단지·근린상가·주택 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물이며 급배수·위생·승강기·난방시설이 설치돼 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 12미터 내외 도로와 접합니다.
• 토지. 경사지에 조성된 부정형 토지로 건물 부지로 이용 중이며 공시지가는 3,332,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 준주거지역과 제3종일반주거지역이 기재되어 있고 상대보호구역에 저촉됩니다.
• 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 517호 실제 점유자 확인. 현장 방문과 관리주체 확인을 통해 최수정이 517호 점유자인지 대조해야 합니다.
• 대항요건 원본 확인. 최수정의 전입일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
• 타 호실 점유자와 구분. 304호·307호·516호·519호·603호·712호·715호의 점유정보를 517호 권리로 합산하면 안 됩니다.
• 시세 조사. 동일 건물과 인근 주거용 오피스텔의 최근 실거래·매물·보증금·월세를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
• 공동담보 확인. 근저당권에 공동담보목록 제2019-408호가 기재되어 있으므로 공동담보 부동산과 배당관계를 원본에서 대조하세요.
• 관리비·공실 비용. 미납 관리비와 공용부분 부담, 명도 기간 중 공실 비용을 관리주체에 확인하세요.
• 매각기일 결과 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.29이므로 현재 매각결과와 변경 여부를 법원 원문에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 종기 문건을 직접 확인하세요.

맺으며 — “등기는 정리되지만 점유는 미완성”

이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2019년 근저당이 말소기준이고, 그 이후 남은 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 호수가 특정되지 않은 최수정의 전입일과 보증금이 확인되지 않아, 517호의 점유·임차관계까지 깨끗하다고 확정할 수는 없습니다.

가격 역시 감정가의 49%라는 숫자만으로 결론 내리기 어렵습니다. 최근 실거래 자료가 없기 때문에 감정가가 실제 시장가격을 얼마나 반영하는지 확인되지 않았습니다. 등기권리는 정리, 점유와 시세는 확인 필요. 517호 점유관계와 현장 시세를 원본으로 검증한 뒤에야 68,600,000원의 의미를 판단할 수 있는 물건입니다.