부산지방법원 2025타경21805. 부산진구 개금동 개금인제빌리지 7층 712호로, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사호암개발이고, 2019년 12월 2일 설정된 한림농업협동조합 근저당권 1,752,000,000원이 말소기준권리입니다. 이 근저당권은 공동담보목록 제2019-408호에 포함돼 있으며, 2025년 3월 17일 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.

말소기준 이후 남아 있는 고외자 가압류 800,000,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앞서 등기됐던 고외자 가압류 300,000,000원과 1,020,000,000원은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 등기부상 매수인이 승계할 권리는 확인되지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸

말소기준은 2019년 12월 2일 한림농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,752,000,000원이지만 공동담보로 설정된 권리이므로 이 금액 전체를 본건 한 호실만의 독립 채무로 보기는 어렵습니다. 근저당권은 2025년 3월 17일 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 같은 회사가 2025년 4월 14일 임의경매를 신청했습니다.

② 임차인·점유 분석 — 본건 712호는 김혜은 1명

현황조사에는 개금인제빌리지 여러 호실의 점유자 8명이 함께 기재돼 있으나, 본건 712호와 직접 관련된 점유자는 김혜은 1명입니다. 다른 점유자들은 304호·307호·516호· 519호·603호·715호에 관한 조사 내역으로, 712호의 임차보증금에 합산해서는 안 됩니다.

김혜은의 전입일 2020년 7월 9일은 말소기준일인 2019년 12월 2일보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 결과상 대항력은 없고 매수인이 보증금을 인수하지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 우선변제 가능액과 실제 배당 여부는 확정할 수 없습니다. 보증금이 미상이라는 사정이 곧 매수인 인수로 이어지는 것은 아니지만, 입찰 전 매각물건명세서와 임대차계약서 제출 여부를 다시 대조해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 49%, 그러나 시세 비교는 보류

감정가는 140,000,000원이고 2회 유찰된 현재 최저매각가는 68,600,000원으로 감정가의 49%입니다. 권리상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 68,600,000원입니다.

그러나 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 12개월 평균, 최신 거래가, 가격 추세 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다. 두 차례 유찰은 가격이 낮아졌다는 사실과 함께, 앞선 회차에서 시장의 응찰을 끌어내지 못했다는 사실도 뜻합니다.

④ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)

채권 총액 2,552,000,000원 중 예상 배당액은 66,965,200원이며, 예상 미배당액은 2,485,034,800원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당 부족액과 관계없이 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 이용상태. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
• 위치. 부산백병원 북측 인근으로, 주위는 아파트단지·근린상가·주택 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물이며, 급배수·위생·승강기·난방시설이 설치돼 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 12미터 내외 도로와 접합니다.
• 토지. 경사지에 조성된 부정형 토지로 건물 부지로 이용 중이며, 토지면적은 1,820.0㎡입니다.
• 용도지역. 준주거지역과 제3종일반주거지역에 해당하며, 공시지가는 3,332,000원/㎡입니다.
• 하자 확인. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 아파트가 아닌 주거용 오피스텔이므로 동일 건물의 최근 실거래와 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 본건 임차관계 재확인. 김혜은의 보증금·확정일자·임대차계약서 제출 여부를 매각물건명세서와 문건접수 내역에서 대조하세요.
• 다른 호실 점유자와 혼동 금지. 304호·307호·516호·519호·603호·715호 점유자는 본건 712호의 임차보증금에 합산하지 마세요.
• 시세 원본 확보. 감정가의 49%만으로 싸다고 판단하지 말고, 개금인제빌리지 712호와 유사한 주거용 오피스텔의 최근 거래를 확인하세요.
• 공동담보 확인. 근저당권 1,752,000,000원은 공동담보목록 제2019-408호에 포함돼 있으므로 공동담보 부동산과 배당관계를 원본에서 확인하세요.
• 점유·명도. 712호 점유자가 확인돼 있으므로 낙찰 후 인도명령과 이사 협의 가능성을 반영하세요.
• 관리비·세금. 체납 관리비의 공용부분과 당해세·최우선변제 가능액은 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격 판단 자료는 더 필요하다

이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2019년 12월 2일 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 본건 712호 점유자 김혜은도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 권리가 정리된다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 현재 최저가 68,600,000원은 감정가의 49%지만, 최근 실거래 자료가 없어 시세 대비 할인 여부를 확인할 수 없습니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자가 있고, 두 차례 유찰된 주거용 오피스텔이라는 점도 함께 봐야 합니다. 결론은 권리상 인수 0원, 가격 메리트는 실거래 확인 전까지 보류입니다.