부산지방법원 2025타경21805. 부산진구 개금동 부산백병원 북측 인근의 개금인제빌리지 5층 516호입니다. 감정 이용상태는 오피스텔(주거용)이고, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물입니다. 소유자는 주식회사호암개발이며, 감정가 140,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 68,600,000원입니다.
권리구조의 기준점은 2019.12.02. 설정된 한림농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 1,752,000,000원이고 공동담보목록 제2019-408호가 붙어 있습니다. 이 근저당은 2025.03.17. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으며, 농업협동조합자산관리회사가 2025.04.14. 임의경매를 신청했습니다. 말소기준권리 뒤에 남아 있는 고외자의 800,000,000원 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21805 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 5층 516호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 엄광로 37 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔(주거용) · 7층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 주식회사호암개발 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 68,600,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매신청 채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 청구액 | 975,488,291원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
2019.12.02. 소유권보존과 동시에 설정된 한림농업협동조합 근저당이 말소기준입니다. 2021.09.28.의 300,000,000원 가압류는 2021.12.06. 말소됐고, 2022.03.29.의 1,020,000,000원 가압류도 2022.09.28. 말소됐습니다. 현재 등기상 남은 2023.10.10. 고외자 가압류와 2025.04.14. 경매개시결정은 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 분석 — 516호 장한, 대항력 없음
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장한 | 516호 | 2020.07.15 | 보증금 미상 / 월세 미상 | 신청 2025.05.07 | 없음 | 미상 | 0원 |
대상 516호 관련 점유자는 장한 1명입니다. 전입일 2020.07.15.은 말소기준일 2019.12.02.보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.05.07. 접수됐습니다. 따라서 배당에서 보증금을 모두 회수하지 못하더라도 미배당 보증금을 매수인에게 요구할 수 있는 대항력은 없고, 계산상 승계액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 근거는 없다
현재 최저매각가 68,600,000원은 감정가 140,000,000원의 49%이고, 이미 2회 유찰된 상태입니다. 다만 비교할 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
이 물건은 주거용으로 이용되는 오피스텔입니다. 아파트와 달리 같은 건물 안에서도 면적, 내부 상태, 임대수익, 관리 상태에 따라 거래가격 차이가 클 수 있습니다. 68,600,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 판단하려면 동일 건물과 인근 주거용 오피스텔의 실제 거래 및 임대조건을 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,634,800원 |
| 1. 한림농업협동조합 근저당 2025.03.17. 농업협동조합자산관리회사로 이전 | 1,752,000,000원 | 66,965,200원 |
| 2. 가압류 · 고외자 | 800,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 66,965,200원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 총 채권 미배당액은 2,485,034,800원이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔(주거용)로 이용 중입니다.
- 주위환경. 부산백병원 북측 인근으로, 아파트단지·근린상가·주택 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물이며 급배수시설, 위생시설, 승강기와 난방시설이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 12미터 도로와 접합니다.
- 토지. 경사지에 조성된 부정형 토지로 건물 부지로 이용 중이며, 공시지가는 3,332,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 준주거지역과 제3종일반주거지역에 걸쳐 있고 일부 토지는 상대보호구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가의 시장 적정성을 확인할 수 없습니다. 주거용 오피스텔이라는 용도와 실제 임대수요를 함께 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 516호 점유 재확인. 장한의 실제 거주 여부, 점유 범위와 인도 의사를 현장에서 확인하세요.
- 임대차 원본 확인. 보증금과 확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서, 배당요구서와 임대차계약서를 대조하세요.
- 공동담보 확인. 근저당에는 공동담보목록 제2019-408호가 붙어 있으므로 공동담보 부동산의 매각·배당 진행 상황을 확인하세요.
- 시세 조사. 감정가 대비 49%라는 비율보다 동일 건물과 인근 주거용 오피스텔의 실제 거래가·임대조건을 우선 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 주거용 오피스텔은 내부 수리 상태와 임대 가능 여부가 가격에 직접 영향을 줍니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 미확인
이 물건의 권리분석 결론은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2019.12.02. 근저당이고, 516호 점유자 장한의 전입은 2020.07.15.로 늦어 대항력이 없습니다. 후순위 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 감정가 140,000,000원에서 두 번 유찰돼 68,600,000원까지 내려왔지만, 비교할 실거래 자료가 없으므로 이를 곧바로 저가라고 평가할 수는 없습니다. 또한 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자가 있어 명도와 배당관계 원본 확인이 필요합니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 현장 시세 확인 후 결정입니다.
