부산지방법원 2025타경21805. 부산진구 개금동 ‘개금인제빌리지’ 7층 713호로, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사호암개발이며, 2019년 12월 2일 소유권보존과 동시에 한림농업협동조합 명의의 채권최고액 1,752,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 공동담보목록 제2019-408호에 포함된 권리입니다.

근저당권은 2025년 3월 17일 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 같은 회사가 2025년 4월 14일 임의경매를 신청했습니다. 말소기준 이후의 고외자 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앞서 등기됐던 2021년·2022년 고외자 가압류는 등기부상 이미 말소됐습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 근저당 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2019년 12월 2일 접수된 한림농업협동조합 근저당입니다. 2023년 고외자 가압류와 2025년 임의경매개시결정은 모두 그보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 근저당권자는 2025년 농업협동조합자산관리회사로 변경됐지만, 말소기준일 자체는 2019년 12월 2일로 유지됩니다.

② 임차인 확인 — 실제 임차인 8명, 모두 다른 호실

현황조사와 문건접수에 나타난 사람은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 8명입니다. 다만 기재된 점유 부분은 304호·307호·516호·519호·603호· 712호·715호로, 경매 대상인 713호와 일치하는 사람은 없습니다. 모든 전입일은 말소기준일인 2019년 12월 2일보다 늦어 기재된 판정상 대항력은 없습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세보다 싸다는 근거는 없다

감정가는 140,000,000원이고 2회 유찰된 현재 최저매각가는 68,600,000원으로, 감정가의 49%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액도 68,600,000원입니다.

그러나 동일하거나 유사한 오피스텔의 최근 실거래 비교가 확인되지 않았습니다. 감정가 대비 할인율만으로는 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없으므로, “감정가의 절반이니 싸다”는 결론은 금물입니다. 개금인제빌리지의 실제 매매·임대 거래와 713호의 내부 상태를 확인한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)

채권최고액은 공동담보목록 제2019-408호에 기재된 금액입니다. 현재 회차에서는 집행비용을 제외한 66,965,200원이 선순위 근저당권에 배당되고, 가압류와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 계산됩니다. 총 채권 미배당은 2,485,034,800원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 회차별 시나리오

⑥ 입지·건물 메모 (감정평가 요항 기준)

• 이용. 감정평가상 오피스텔을 주거용으로 이용 중입니다.
• 입지. 부산백병원 북측 인근으로, 주위는 아파트단지·근린상가·주택 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물이며, 급배수·위생·승강기·난방시설이 설치돼 있습니다.
• 도로·토지. 경사지에 조성된 부정형 토지로 남측 약 12미터 도로에 접합니다.
• 용도지역. 준주거지역과 제3종일반주거지역이며, 일부 토지는 상대보호구역에 해당합니다.
• 공시지가. 3,332,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 713호 점유자 확인. 현황조사 명단은 모두 다른 호실입니다. 대상 호실의 실제 점유자와 열쇠·인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 대조. 713호에 관한 임차인·점유자 기재와 인수조건을 원본 문서에서 다시 확인해야 합니다.
• 유사 실거래 확인. 감정가 대비 49%만으로 싸다고 판단하지 말고 개금인제빌리지와 인근 주거용 오피스텔의 실제 거래가격을 비교해야 합니다.
• 임대수익 검증. 주거용 오피스텔인 만큼 임대료·공실기간·관리비를 확인해 실질 수익성을 계산해야 합니다.
• 공동담보 확인. 채권최고액 1,752,000,000원은 공동담보목록에 기재된 금액이므로 다른 공동담보 물건의 진행과 배당관계를 확인해야 합니다.
• 체납비용 확인. 관리비와 공용부분 체납액, 당해세 및 집행비용 변동 가능성을 확인해야 합니다.
• 기일 결과 확인. 기재 매각기일은 2026.07.29이므로 실제 진행·변경·매각 여부를 법원 기록에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다

이 사건의 등기부 구조는 비교적 명확합니다. 2019년 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 회차별 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 현황조사에 등장한 실제 임차인 8명도 모두 대상 713호가 아닌 다른 호실 점유자이므로 그 보증금을 이 사건의 인수액으로 합산해서는 안 됩니다.

다만 2회 유찰돼 감정가의 49%가 됐다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 유사 실거래와 임대수익 자료가 확인되지 않았고 대상 호수의 실제 점유관계도 최종 대조가 필요합니다. 결론은 권리상 인수 0원, 가격은 현장 시세 확인 전 보류입니다.