부산지방법원 2025타경21805. 부산진구 개금동 개금인제빌리지 3층 305호로, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사호암개발이며, 2019.12.02. 소유권보존과 동시에 한림농업협동조합 명의의 채권최고액 1,752,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 2025.03.17. 농업협동조합자산관리회사로 이전된 뒤 같은 회사가 2025.04.14. 임의경매를 개시한 구조입니다.
말소기준일 이후 등기된 부산진구 압류와 고외자 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 고외자·서울보증보험주식회사 명의의 가압류 3건은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 회차 예상 매각가에서는 선순위 근저당 채권조차 전액 배당되지 못하지만, 채권자의 미배당금은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21805 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 3층 305호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 엄광로 37 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 · 철근콘크리트구조 7층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 주식회사호암개발 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 65,170,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권 청구액 | 975,488,291원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
근저당권은 2025.03.17. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만 우선순위의 기준일은 최초 설정일인 2019.12.02.입니다. 채권최고액은 공동담보목록 제2019-408호와 연결되어 있으므로, 개별 호실에 배분되는 실제 채권액과 배당관계는 배당표 원본에서 다시 확인해야 합니다.
② 임차인 현황 — 본건 305호는 특정 임차인 없음
같은 사건에서 확인된 실제 임차인·점유자는 8명이지만 모두 304호·307호·516호·519호· 603호·712호·715호로, 본건 305호와 다른 호실입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 아래 8명 모두 전입일이 말소기준일인 2019.12.02.보다 늦어 등기 순위상 대항력이 없습니다.
| 성명 | 점유호실 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 권오진 | 304호 | 2024.01.09 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이윤정 | 307호 | 2024.06.28 | 2,000,000원 / 550,000원 | 2025.06.23 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장한 | 516호 | 2020.07.15 | 미상 | 2025.05.07 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최시홍 | 519호 | 2023.03.28 | 미상 | 2025.06.11 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오창민 | 603호 | 2022.03.21 | 미상 | 2025.05.21 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김혜은 | 712호 | 2020.07.09 | 미상 | 2025.05.09 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장영미 | 715호 | 2025.04.04 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 하광호 | 715호 | 2025.04.04 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%만으로는 부족하다
감정가는 133,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 65,170,000원으로 감정가의 49%입니다. 한 차례 더 유찰되면 45,619,000원, 네 번째 유찰 시나리오는 31,933,299원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 65,170,000원 | 49% | 63,596,940원 | 2,488,403,060원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 45,619,000원 | 34.3% | 44,397,858원 | 2,507,602,142원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 31,933,299원 | 24.01% | 30,958,500원 | 2,521,041,500원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 65,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 1,573,060원 | 매각가의 약 2.4% 추정 |
| 1. 근저당 · 한림농업협동조합 | 1,752,000,000원 | 63,596,940원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 2. 가압류 · 고외자 | 800,000,000원 | 0원 | 후순위 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 | 잔여 없음 |
채권 총액 2,552,000,000원 중 채권자 예상배당은 63,596,940원이며, 예상 미배당액은 2,488,403,060원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 채권자의 미배당액과 매수인 인수액은 별개이며, 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 본건은 오피스텔로 등재되어 있으며 감정평가 당시 주거용으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 부산백병원 북측 인근으로 아파트단지·근린상가·주택 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물이며 급배수·위생·승강기·난방시설이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 12미터 내외 도로와 접합니다.
- 토지. 경사지에 조성된 부정형 토지로 건물 부지로 이용 중이며, 준주거지역과 제3종일반주거지역에 걸쳐 있습니다.
- 공시지가. 3,332,000원/㎡이며 지목은 대, 토지면적은 1,820㎡입니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 본건 점유 확인. 다른 호실 임차인 명단과 별개로 305호의 실제 점유자·열쇠 인도 가능성·우편물 상태를 현장에서 확인하세요.
- 시세 원본 확인. 동일 건물과 부산백병원 인근 주거용 오피스텔의 최근 거래가·매물가·임대료를 조사해 최저가 65,170,000원의 적정성을 검증하세요.
- 공동담보 확인. 근저당권 채권최고액 1,752,000,000원이 공동담보목록 제2019-408호와 연결되어 있으므로 공동담보 부동산과 배당관계를 대조하세요.
- 관리비·공실 비용. 체납 관리비, 공용부분 승계 범위, 수선비와 공실 기간을 실질취득비용에 포함해 계산하세요.
- 주거용 과세·금융. 공부상 오피스텔과 실제 주거용 이용에 따른 취득·보유·대출 조건을 입찰 전 확인하세요.
- 매각 상태 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.29이므로 매각결과·변경·연기 여부를 법원 원본에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 종기 내 제출 문건을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증”
본건 305호의 권리구조는 비교적 단순합니다. 2019.12.02. 근저당권이 말소기준이고, 후순위 압류·가압류·경매개시결정은 소멸합니다. 같은 사건에서 확인된 임차인 8명도 모두 다른 호실이며 말소기준일 이후 전입해, 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트가 확정되는 것은 아닙니다. 실질취득액은 현재 최저가와 같은 65,170,000원이지만, 이를 비교할 최근 실거래와 임대수익을 확인해야 비로소 싸고 비싼지를 판단할 수 있습니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 보류입니다.
