부산지방법원 2025타경21805. 부산진구 개금동 ‘개금인제빌리지’ 7층 714호로, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사호암개발이며, 2019년 12월 2일 소유권보존과 동시에 한림농업협동조합 명의의 채권최고액 1,752,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 2025년 3월 농업협동조합자산관리회사로 이전된 뒤 같은 회사가 임의경매를 신청한 구조입니다.
본건 714호에는 장성은 명의의 임차권등기가 있습니다. 임대차계약일·전입일·점유개시일·확정일자가 모두 2020년 7월 31일이고 보증금은 30,000,000원입니다. 그러나 말소기준인 2019년 근저당권보다 늦어 대항력이 없고 매각으로 소멸합니다. 최저가 68,600,000원에 낙찰된다고 가정해도 매수인이 별도로 승계할 임차보증금은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21805 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 7층 714호 도로명: 부산광역시 부산진구 엄광로 37 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사호암개발 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 68,600,000원 (감정가의 49% · 2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 975,488,291원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
| 등기 발급 | 부산지방법원 등기국 · 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 늦은 권리는 소멸
말소기준은 2019년 12월 2일 한림농업협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당권은 공동담보목록 제2019-408호로 설정됐고, 2025년 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 이후의 임차권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2021년과 2022년 고외자 명의 가압류는 이미 등기부상 말소됐으며, 2023년 가압류만 경매로 소멸하는 구조입니다.
본건 임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장성은 | 제714호 전유부분 전부 | 2020.07.31 / 2020.07.31 | 30,000,000원 | 2023.08.09 | 없음 | 후순위 | 0원 |
실제 본건 714호 임차인은 1명입니다. 장성은의 전입·확정일자는 말소기준권리보다 늦어 선순위 대항력을 갖지 못합니다. 보증금 30,000,000원을 배당으로 전부 회수하지 못하더라도 그 미회수액이 낙찰자에게 승계되지는 않습니다.
② 가격 구조 — 감정가 49%지만 시세 판단은 보류
감정가 140,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 68,600,000원입니다. 표면적인 할인율은 49%이고, 매수인 인수액이 0원이므로 권리분석상 실질취득액도 68,600,000원입니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 49% | 68,600,000원 | 2,485,034,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 48,020,000원 | 2,505,244,360원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 33,614,000원 | 2,519,391,052원 | 0원 |
다만 감정가 대비 할인율은 시세 할인율과 같은 뜻이 아닙니다. 동일·유사 오피스텔의 최근 실거래와 비교하지 않은 상태에서는 6,860만원이 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 특히 2회 유찰은 최초 감정가격에서 응찰 수요가 형성되지 않았다는 신호이므로, 낙찰가 상한은 임대수익·공실 가능성·관리 상태·재매각 가능성을 확인한 뒤 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,634,800원 |
| 1. 근저당 · 한림농업협동조합 | 1,752,000,000원 | 66,965,200원 |
| 2. 가압류 · 고외자 | 800,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
최저가 68,600,000원 가정 시 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 선순위 근저당권에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여금은 0원입니다. 총 채권자 미배당액은 2,485,034,800원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산백병원 북측 인근으로, 주위는 아파트단지·근린상가·주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔을 주거용으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물이며 급배수·위생·승강기·난방시설이 설치돼 있습니다.
- 도로·토지. 경사지에 조성된 부정형 토지로, 남측 약 12미터 도로와 접합니다. 공시지가는 ㎡당 3,332,000원입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·준주거지역이며 일부 토지는 상대보호구역에 해당합니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 714호 현장 점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유자, 공실 여부와 인도 가능 시점을 직접 확인하세요.
- 임차권 말소 확인. 장성은의 임차권은 매각으로 소멸하는 후순위 권리이지만, 매각물건명세서의 소멸·인수 문구를 최종 대조하세요.
- 다른 호실과 구분. 현황조사에 기재된 304호·307호·516호·519호·603호·712호·715호 점유관계를 본건 714호와 혼동하지 마세요.
- 가격 검증. 감정가 49%라는 할인율이 아니라 개금인제빌리지 및 인근 주거용 오피스텔의 실제 매매·임대가격으로 응찰가를 정하세요.
- 공실·수익성. 오피스텔은 월 임대료, 관리비, 공실기간에 따라 실수익이 크게 달라질 수 있으므로 관리사무소와 중개업소 확인이 필요합니다.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비와 승강기·시설 유지비의 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제
이 사건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 2019년 근저당권이 말소기준이고, 장성은의 2020년 임차관계와 2023년 임차권등기는 후순위입니다. 매각대금으로 보증금을 회수하지 못하더라도 낙찰자가 그 부족액을 승계하지 않으므로 실질취득액은 낙찰가와 동일합니다.
그러나 현재 최저가 68,600,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 저가 매수라고 결론낼 수는 없습니다. 이 물건은 아파트가 아니라 주거용 오피스텔이고 이미 2회 유찰됐습니다. 권리상 안전성은 긍정적이지만 실거래가격, 임대수요, 공실과 재매각 가능성을 확인해야 가격 판단이 완성됩니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격 메리트는 현장·시세 확인 전까지 보류입니다.
