부산지방법원 2025타경21805. 부산진구 개금동 부산백병원 북측 인근의 개금인제빌리지 5층 519호로, 감정평가상 오피스텔을 주거용으로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 주식회사호암개발이며, 2019년 12월 2일 한림농업협동조합 명의로 채권최고액 1,752,000,000원의 공동담보 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이고, 2025년 3월 17일 농업협동조합자산관리회사로 이전된 뒤 같은 회사가 임의경매를 신청한 구조입니다.

말소기준 이후에는 고외자의 가압류와 최시홍의 주택임차권등기가 존재하지만 모두 매각으로 소멸합니다. 특히 최시홍은 2023년 3월 28일 전입·점유·확정일자를 갖췄으나, 기준권리인 2019년 근저당보다 약 3년 이상 늦기 때문에 낙찰자에게 보증금 반환을 요구할 대항력이 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 복잡한 인수 위험이 아니라 실거래 자료 없이 감정가 49%만 보고 가격 메리트를 판단해도 되는가에 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 뒤의 부담은 소멸

말소기준은 2019년 12월 2일 설정된 한림농업협동조합 근저당입니다. 2021년과 2022년에 등기된 고외자의 가압류 2건은 이미 각각 말소됐고, 현재 남은 2023년 가압류와 2024년 주택임차권, 2025년 경매개시결정은 모두 기준권리보다 뒤에 있습니다. 따라서 매각으로 소멸하며, 낙찰자가 등기상 채무를 승계하는 구조가 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

최시홍의 임대차계약일·주민등록일·점유개시일·확정일자는 모두 2023년 3월 28일이고, 보증금은 20,000,000원입니다. 그러나 2019년 말소기준 근저당보다 후순위이므로 대항력은 없습니다. 우선변제 여부는 별도 확인이 필요하지만, 배당에서 보증금을 전액 회수하지 못하더라도 대항력 없는 후순위 임차인이므로 미회수액이 낙찰자에게 승계되지는 않습니다.

③ 가격 해석 — 감정가 49%, 시세 판단은 보류

감정가 111,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 54,390,000원, 감정가의 49%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 54,390,000원입니다.

다만 이 사건에는 가격을 교차검증할 실거래 표본이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 “감정가의 절반이니 시세보다 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 감정가는 평가 기준이고, 49%는 감정가 대비 최저가 비율일 뿐 최신 거래가격 대비 할인율이 아닙니다. 특히 이미 2회 유찰됐다는 사실은 최초 감정가 수준에서 시장의 응찰이 이어지지 않았다는 결과이므로, 실제 임대수익·공실 가능성·동일 건물 거래가를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 54,390,000원 가정)

채권 총액 2,552,000,000원 가운데 채권자 배당액은 53,010,980원, 미배당액은 2,498,989,020원으로 추정됩니다. 근저당권은 2025.03.17. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으며, 신청채권자 청구액은 975,488,291원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 오피스텔이며 감정평가 당시 주거용으로 이용 중입니다.
• 입지. 부산백병원 북측 인근으로, 주위는 아파트단지·근린상가·주택 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물이며 급배수·위생·승강기·난방시설이 설치돼 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 12미터 내외 도로에 접합니다.
• 토지. 경사지에 조성된 부정형 토지로 건물 부지로 이용 중이며, 전체 토지면적은 1,820㎡입니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·준주거지역 및 일부 상대보호구역에 해당하고, 공시지가는 3,332,000원/㎡입니다.
• 하자 표시. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 2회 유찰된 주거용 오피스텔이지만 최신 실거래 표본이 없어 가격 적정성과 매도 환금성은 별도 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 시세 원본 확인. 감정가의 49%라는 비율만으로 저가 매수라 판단하지 말고, 동일 건물·인근 주거용 오피스텔의 최신 실거래와 매물을 확인하세요.
• 임대수익 검증. 주거용 오피스텔이므로 실제 보증금·월세 수준, 공실 기간, 관리비를 확인해 수익률을 다시 계산해야 합니다.
• 519호 점유 확인. 등기된 임차권자는 최시홍이며 배당요구가 접수돼 있습니다. 현재 실제 점유 여부와 인도 상태를 현장에서 확인하세요.
• 다른 호실과 구분. 현황조사에 함께 기재된 다른 호실 점유자를 519호 임차인으로 오인하거나 보증금을 합산하지 마세요.
• 공동담보 확인. 채권최고액 1,752,000,000원의 근저당은 공동담보목록 제2019-408호와 연결돼 있으므로 공동담보 물건과 배당관계를 원본에서 대조하세요.
• 근저당 이전 확인. 한림농업협동조합 근저당이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 경위와 신청채권액을 등기부·채권계산서에서 확인하세요.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납액은 매수인이 부담할 가능성이 있으므로 관리주체에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·감정평가서를 직접 대조한 뒤 입찰하세요.

맺으며 — “권리는 안전, 가격은 검증”

이 물건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 2019년 근저당이 말소기준이고, 519호 실제 임차인 최시홍의 전입·확정일자는 2023년으로 후순위입니다. 보증금 20,000,000원의 임차권등기도 매각으로 소멸하므로 매수인 인수는 0원입니다.

그러나 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 최저가는 54,390,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 최신 실거래가가 없어 시세 대비 할인 정도를 확인할 수 없습니다. 이미 2회 유찰됐다는 결과까지 고려하면 결론은 명확합니다. 권리는 합격, 가격은 현장 시세와 임대수익을 검증한 뒤 판단. 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 시장에서 받을 수 있는 가격과 임대료가 이 입찰의 승부처입니다.