부산지방법원 2025타경21805. 부산진구 개금동 개금인제빌리지 3층 304호로, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 감정가 133,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 65,170,000원입니다. 등기상 소유자는 주식회사호암개발이며, 말소기준은 소유권보존과 같은 날인 2019.12.02. 설정된 한림농업협동조합의 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025.03.17. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 같은 회사가 경매를 신청했습니다.
말소기준 이후의 부산진구 압류, 서울보증보험주식회사 및 고외자의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 304호에는 권오진이 2024.01.09. 전입한 것으로 조사됐으나 말소기준보다 약 4년 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았다는 조사상 공백은 남지만, 대항력 없는 임차인의 미배당 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21805 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 3층 304호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 엄광로 37 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 |
| 소유자 | 주식회사호암개발 |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 65,170,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 975,488,291원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준 근저당의 채권최고액은 1,752,000,000원이며 공동담보가 설정된 권리입니다. 이후 등기된 압류와 가압류의 채권액도 최저매각가를 크게 웃돌아 현재 회차에서는 후순위 채권이 사실상 배당받기 어렵습니다. 그러나 이 미배당 채권들은 매수인에게 승계되는 것이 아니라 매각으로 소멸하므로, 등기상 인수금액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 304호 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금·차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권오진 · 304호 · 주거 | 2024.01.09. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
권오진의 전입일은 말소기준일인 2019.12.02.보다 늦습니다. 따라서 보증금 규모와 무관하게 매각으로 소멸하는 후순위 임차관계이며, 낙찰자가 미배당 보증금을 인수하는 대항력 인수형 사건이 아닙니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 배당순위와 실제 배당액은 매각물건명세서 원본에서 보완 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 49%여도 ‘저렴’ 판정은 보류
현재 최저매각가 65,170,000원은 감정가 133,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 동일 건물 또는 인근 오피스텔의 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 비율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,573,060원 |
| 1. 근저당권 · 한림농업협동조합 | 1,752,000,000원 | 63,596,940원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 157,043,926원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 고외자 | 800,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 63,596,940원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 채권 총액 2,709,043,926원 중 63,596,940원만 배당돼 미배당액은 2,645,446,986원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가 당시 오피스텔을 주거용으로 이용 중입니다.
- 입지. 부산백병원 북측 인근으로 아파트단지, 근린상가, 주택 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물이며 급배수·위생·승강기·난방시설이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 12미터 내외 도로와 접합니다.
- 토지. 경사지에 조성된 부정형 토지로 건물 부지로 이용 중이며, 준주거지역과 제3종일반주거지역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 감정가 대비 49%만으로 저가 여부를 판단하지 말고 동일 건물·인근 주거용 오피스텔의 최근 거래를 확인하세요.
- 임대조건 확인. 304호 권오진의 보증금·차임·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 임대차계약서에서 확인하세요.
- 점유·명도. 대항력은 없지만 현재 점유자의 실제 거주 여부와 인도 일정, 명도비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·공실. 체납 관리비와 월 관리비, 공실 기간, 현재 임대수익을 관리사무소와 현장조사를 통해 확인하세요.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당은 공동담보권이므로 공동담보목록과 배당관계를 원본 등기에서 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만 가격은 검증되지 않았다”
이 물건은 권리관계만 보면 비교적 명확합니다. 말소기준 이후의 압류·가압류는 소멸하고, 304호 임차인의 전입도 말소기준보다 늦어 매수인이 인수할 보증금은 없습니다. 따라서 권리상 실질취득액은 낙찰가와 동일합니다.
하지만 2회 유찰과 감정가의 49%라는 숫자를 곧바로 가격 메리트로 연결해서는 안 됩니다. 최근 실거래 자료가 없고, 임대조건과 관리비도 확인되지 않았습니다. 후순위 채권의 대규모 미배당은 매수인 인수 위험이 아니지만, 반복 유찰은 가격과 상품성에 대한 추가 검증이 필요하다는 신호입니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 현장·실거래 확인 후 판단입니다.
