부산지방법원 2025타경21805. 부산진구 개금동 개금인제빌리지 7층 715호로, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 감정가는 140,000,000원, 2회 유찰된 최저매각가는 68,600,000원입니다. 등기부상 소유자는 주식회사호암개발이고, 2019년 12월 2일 설정된 한림농업협동조합 근저당권의 채권최고액은 1,752,000,000원입니다. 이 근저당권은 2025년 3월 17일 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 농업협동조합자산관리회사가 2025년 4월 14일 임의경매를 신청했습니다.
권리 순서만 보면 구조는 명확합니다. 말소기준 이후 발생한 고외자의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앞서 등기됐던 300,000,000원 및 1,020,000,000원의 가압류는 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 승계할 등기 권리는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21805 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 7층 715호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 엄광로 37 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 |
| 소유자 | 주식회사호암개발 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 68,600,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 975,488,291원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019년 12월 2일 한림농업협동조합 근저당권입니다. 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐더라도 말소기준일 자체가 뒤로 이동하는 것은 아닙니다. 2023년 고외자의 800,000,000원 가압류와 2025년 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차관계 — 본건 715호는 2명
현황조사 명단에는 여러 호실의 관계자 8명이 함께 기재되어 있습니다. 이 가운데 본건 715호에 기재된 사람은 장영미·하광호 2명입니다. 두 사람의 전입일은 모두 2025년 4월 4일로, 2019년 12월 2일 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
| 호실 | 이름 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 배당요구 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 304호 | 권오진 | 2024.01.09 | 미상 | 없음 | 확인 없음 | 미상 | 없음 |
| 307호 | 이윤정 | 2024.06.28 | 2,000,000원 / 550,000원 | 없음 | 2025.06.23 | 미상 | 없음 |
| 516호 | 장한 | 2020.07.15 | 미상 | 없음 | 2025.05.07 | 미상 | 없음 |
| 519호 | 최시홍 | 2023.03.28 | 미상 | 없음 | 2025.06.11 | 미상 | 없음 |
| 603호 | 오창민 | 2022.03.21 | 미상 | 없음 | 2025.05.21 | 미상 | 없음 |
| 712호 | 김혜은 | 2020.07.09 | 미상 | 없음 | 2025.05.09 | 미상 | 없음 |
| 715호 | 장영미 | 2025.04.04 | 미상 | 없음 | 확인 없음 | 미상 | 없음 |
| 715호 | 하광호 | 2025.04.04 | 미상 | 없음 | 확인 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저매각가 68,600,000원은 감정가 140,000,000원의 49%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 가격이 제시되지 않은 상태에서는 이 비율만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 수 없습니다. 오피스텔은 같은 건물 안에서도 호실별 면적, 층, 방향, 내부 상태와 임대수익에 따라 가격 차이가 발생하므로 실제 거래사례와 임대조건 대조가 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,634,800원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 한림농업협동조합 | 1,752,000,000원 | 66,965,200원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 고외자 | 800,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,552,000,000원 중 66,965,200원이 배당되고, 미배당액은 2,485,034,800원입니다. 을구 1번 근저당권은 2025.03.17 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으므로 실제 배당 단계에서는 현재 권리자와 채권액을 대조해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 68,600,000원 | 2,485,034,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 48,020,000원 | 2,505,244,360원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 33,614,000원 | 2,519,391,052원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산백병원 북측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린상가·주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 감정평가 당시 오피스텔을 주거용으로 이용 중입니다.
- 설비. 급배수·위생시설, 승강기와 난방시설이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 12미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 경사지에 조성된 부정형 토지로 건물 부지로 이용 중이며, 준주거지역과 제3종일반주거지역에 걸쳐 있습니다.
- 공시지가. ㎡당 3,332,000원이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 오피스텔은 주거형 이용 여부, 관리비, 임대수요와 호실별 임대조건이 매매가격에 직접 영향을 주므로 동일 건물 거래와 임대사례 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 범위. 감정평가에 여러 호실이 함께 기재돼 있으므로 본건 물건번호와 715호 단독 매각 여부를 원본에서 확인하세요.
- 715호 점유자. 장영미·하광호의 실제 거주 여부, 임대차계약 상대방, 보증금과 인도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 대항력과 명도 구분. 두 점유자의 대항력은 없지만 점유가 계속되고 있다면 인도명령과 명도 협의가 필요할 수 있습니다.
- 근저당권 이전. 한림농업협동조합에서 농업협동조합자산관리회사로 이전된 근저당권의 현재 권리자와 채권 범위를 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 49%만 보고 응찰하지 말고 동일 건물 또는 인근 주거용 오피스텔의 최근 거래가격과 월세 수준을 대조하세요.
- 관리비. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비 체납과 호실별 미납 내역을 확인하세요.
- 용도 확인. 공부상 오피스텔과 실제 주거용 이용에 따른 세금·대출·임대 운영 조건을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 종기 관련 문서를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 점유와 가격 검증이 남는다
이 물건은 2019년 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸해, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원입니다. 본건 715호의 장영미·하광호도 전입일이 늦어 대항력은 없습니다. 권리분석의 큰 틀은 비교적 안전한 편입니다.
다만 보증금·확정일자가 확인되지 않은 두 점유자가 있고, 감정평가에는 여러 호실이 함께 언급돼 있습니다. 여기에 가격을 비교할 실거래 근거까지 별도로 확인해야 합니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 0원, 점유·매각범위·시세는 확인 후 입찰”입니다. 감정가의 49%라는 숫자보다 실제 매각 대상과 715호의 점유 상태, 동일 오피스텔 거래가격을 먼저 확인해야 합니다.
