부산지방법원 2025타경21805. 부산백병원 북측 인근의 개금인제빌리지 4층 422호로, 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 주식회사호암개발이고, 소유권보존과 동시에 2019.12.02. 한림농업협동조합 앞으로 채권최고액 1,752,000,000원의 공동담보 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 설정된 고외자의 가압류, 김영도의 주택임차권, 경매개시결정은 모두 말소기준보다 늦습니다. 선순위 근저당은 2025.03.17. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 같은 회사가 2025.04.14. 임의경매를 신청했습니다. 따라서 등기상 권리관계는 매각으로 정리되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21805 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 4층 422호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 중 4층 422호 |
| 소유자 | 주식회사호암개발 |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 65,170,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 975,488,291원 |
| 기재 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 2019년 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.12.02. 접수 제58913호 근저당권입니다. 채권최고액은 1,752,000,000원이고 공동담보목록 제2019-408호가 기재돼 있습니다. 2023.10.10. 고외자의 800,000,000원 가압류, 2024.03.07. 김영도의 20,000,000원 임차권등기, 2025.04.14. 경매개시결정은 모두 후순위로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 422호 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 / 차임 | 전입·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영도 | 주거용 건물의 전부 | 20,000,000원 550,000원 | 전입 2022.12.22 확정 2022.12.22 | 대항력 없음 | 말소기준 후순위 | 승계 없음 |
김영도는 2022.12.14. 임대차계약을 체결하고 2022.12.20. 점유를 시작했으며, 2022.12.22. 주민등록과 확정일자를 갖췄습니다. 이후 2024.03.07. 부산지방법원의 임차권등기명령에 따라 보증금 20,000,000원의 주택임차권을 등기했습니다. 그러나 모든 기준일이 2019.12.02. 말소기준권리보다 늦어 매수인에게 대항할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — ‘49%’는 시세 메리트의 증거가 아니다
현재 최저매각가는 65,170,000원으로 감정가 133,000,000원의 49%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 권리 기준 실질취득액 역시 65,170,000원입니다. 다만 이 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 자료가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,573,060원 |
| 1. 근저당 · 한림농업협동조합 설정 | 1,752,000,000원 | 63,596,940원 |
| 2. 가압류 · 고외자 | 800,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액 2,552,000,000원 중 63,596,940원이 배당되고, 미배당액은 2,488,403,060원입니다. 이 미배당액은 채권자의 미회수액으로, 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산백병원 북측 인근이며 주위는 아파트단지, 근린상가, 주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔을 주거용으로 이용 중입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 12미터 내외 도로와 접합니다.
- 설비. 급배수시설, 위생시설, 승강기 및 난방시설이 설치돼 있습니다.
- 토지. 경사지에 조성된 부정형 토지이며 건물 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 3,332,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 준주거지역과 제3종일반주거지역에 걸쳐 있으며 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 원본 대조. 같은 건물과 인근 주거용 오피스텔의 최근 거래가를 확인해 65,170,000원의 적정성을 검증하세요.
- 422호 점유 확인. 임차권등기 후 실제 점유·퇴거 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 임차권등기 처리. 김영도 임차권은 매각으로 소멸하는 후순위 권리지만, 등기 말소와 명도 진행에 필요한 서류·절차를 확인하세요.
- 공동담보 범위. 근저당권에 공동담보목록 제2019-408호가 기재돼 있으므로 다른 담보물의 매각·배당 진행도 함께 대조하세요.
- 관리비·공실 비용. 체납 관리비, 월 관리비, 수선 필요 여부와 실제 임대 가능 조건을 관리주체와 현장에서 확인하세요.
- 매각 진행상태. 기재 매각기일 2026.07.29가 등기 발급일 2026.08.04보다 앞서므로 매각결과, 변경·연기 여부를 확인하세요.
- 배당 변동요소. 당해세와 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 항목을 매각물건명세서와 배당요구 종기 서류에서 재확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 별도 검증
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2019.12.02. 근저당이 말소기준이고, 김영도의 임차권등기와 고외자의 가압류는 모두 후순위입니다. 따라서 매수인이 승계할 보증금이나 등기상 권리는 없고, 현재 최저가를 기준으로 한 권리상 실질취득액은 65,170,000원입니다.
그러나 권리가 정리된다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 전혀 다른 문제입니다. 이미 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔지만, 직접 비교할 실거래 근거가 없는 상태에서는 가격 가점을 줄 수 없습니다. 권리는 통과, 가격은 검증 전. 같은 건물의 실제 거래와 임대수익, 관리비 및 점유 상태를 확인한 뒤에야 입찰 상한을 정할 수 있는 물건입니다.
