부산지방법원 2025타경21805. 부산진구 개금동 개금인제빌리지 3층 307호로, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사호암개발이며 2019년 12월 2일 소유권보존과 함께 한림농업협동조합 명의의 채권최고액 1,752,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2019-408호에 포함된 권리로, 본건의 말소기준입니다.
말소기준 뒤에 부산진구 압류와 고외자 가압류 등이 이어졌지만, 일부 가압류는 등기부에서 이미 말소됐고 남아 있는 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 2025년 3월 17일 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 같은 회사가 2025년 4월 14일 임의경매를 신청했습니다. 등기 순위만 보면 매수인이 떠안을 선순위 등기권리는 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21805 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 3층 307호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 엄광로 37 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔(주거용)로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사호암개발 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 55,860,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 975,488,291원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019년 12월 2일 설정된 한림농업협동조합 근저당권입니다. 2021년 고외자 가압류 300,000,000원, 2022년 고외자 가압류 1,020,000,000원, 서울보증보험주식회사 가압류 157,043,926원은 각각 등기부에서 이미 말소됐습니다. 남아 있는 부산진구 압류와 2023년 고외자 가압류 800,000,000원, 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인·점유 분석
| 점유자 | 호실 / 이용 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이윤정 | 307호 | 2024.06.28 | 2,000,000원 / 550,000원 | 2025.06.23 접수 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 점포 | 호실 미상 / 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
307호 직접 임차인으로 특정된 사람은 이윤정 1명입니다. 전입일 2024년 6월 28일은 말소기준일 2019년 12월 2일보다 늦어 대항력이 없고, 보증금 2,000,000원·월세 550,000원으로 신고됐으며 2025년 6월 23일 배당요구를 했습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다.
현황조사에는 304호·516호·519호·603호·712호·715호 등 다른 호실의 점유자도 함께 확인되지만, 본건 307호의 직접 임차인과는 구분해야 합니다. 별도로 호실이 기재되지 않은 주거 점유 기록은 전입일이 없어 대항력 가능·미상입니다. 이 기록이 307호와 관련되는지 확인되지 않은 상태이므로, 현장 점유와 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가 114,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 55,860,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 39,102,000원, 그다음은 27,371,400원으로 계산돼 있습니다.
다만 동일 오피스텔의 최근 12개월 평균, 최신 거래 및 가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 근거는 없습니다. 주거용 오피스텔의 실제 거래가격·임대수익·관리비·공실 가능성을 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 55,860,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,405,480원 |
| 2. 근저당권 · 한림농업협동조합 | 1,752,000,000원 | 54,454,520원 |
| 3. 가압류 · 고외자 | 800,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 2,552,000,000원 중 54,454,520원이 배당되고, 미배당은 2,497,545,480원으로 계산됩니다. 소유자 잔여와 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·물건 특성 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 오피스텔을 주거용으로 이용 중이며 급배수시설·위생시설·승강기·난방시설이 설치돼 있습니다.
- 입지. 부산백병원 북측 인근으로 아파트단지·근린상가·주택 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 12미터 내외 도로와 접하며, 토지는 완경사의 부정형 대지입니다.
- 용도지역. 준주거지역·제3종일반주거지역이며 상대보호구역에 해당합니다.
- 공시지가. 3,332,000원/㎡로 조사됐고, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 307호 실제 점유 확인. 이윤정 외 제3자가 점유하고 있는지 현장을 확인하고, 호실 미상 주거 점유 기록과의 관련 여부를 대조해야 합니다.
- 확정일자·최우선변제 확인. 이윤정의 확정일자는 확인되지 않으므로 배당요구서와 매각물건명세서 원본에서 우선변제 범위를 확인해야 합니다.
- 시세 원본 조사. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 같은 건물 오피스텔의 최근 실거래와 실제 임대조건을 확인해야 합니다.
- 관리비·시설 상태. 관리비 체납, 내부 상태, 승강기·난방·급배수시설 상태를 관리주체와 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당권 채권최고액 1,752,000,000원은 공동담보목록 제2019-408호에 설정된 금액이므로 공동담보 물건과 배당관계를 함께 살펴야 합니다.
- 매각 결과 확인. 매각기일은 2026.07.29로 기재돼 있으므로 낙찰·유찰·변경 여부를 법원 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 점유와 가격은 확인 필요
등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2019년 근저당이 말소기준이고 그 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 307호 임차인 이윤정도 말소기준 뒤에 전입해 대항력이 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
그러나 호실이 특정되지 않은 주거 점유 기록 1건은 전입일이 없어 대항력 가능·미상이고, 동일 건물의 최근 실거래 자료도 확인되지 않습니다. 따라서 “인수 0원·감정가 49%”만 보고 바로 저가 안전물건으로 결론 내리기보다는, 307호 실제 점유와 시세를 확인한 뒤 접근해야 합니다. 결론은 등기권리는 합격, 점유와 가격 검증은 보류입니다.
