춘천지방법원 2025타경21007. 원주시 반곡동 스타타워3 3층 301호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이며, 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 조사일 현재 기호 1~13이 모두 근린생활시설로 이용되고 있으며 공실 상태로 확인됐습니다. 등기상 말소기준권리는 2017.04.25. 설정된 민물장어양식수산업협동조합의 채권최고액 96,000,000원 근저당권이고, 그 뒤의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
다만 권리관계가 단순하다고 해서 가격까지 유리한 것은 아닙니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가와 시장가격의 괴리를 검증할 수 없습니다. 따라서 현재 신건 최저가 170,000,000원을 근거로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없고, 특히 근린생활시설·공실이라는 이용 상태를 감안하면 가격 검증과 환금성 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경21007 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 반곡동 1899-7 스타타워3 3층 301호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 원주시 양지로 68-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린생활시설 · 조사일 현재 공실 |
| 소유자 | 주식회사국토산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 170,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 민물장어양식수산업협동조합 |
| 청구금액 | 1,487,758,509원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
등기상 임차인 없음. 감정평가 조사에서는 현재 공실로 확인됐고 임대관계는 미상입니다. 말소기준은 2017.04.25. 민물장어양식수산업협동조합 근저당권 96,000,000원이며, 2025.11.07. 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 170,000,000원이고 유찰은 0회입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 최저가 기준 실질취득도 170,000,000원입니다. 그러나 동일하거나 유사한 근린생활시설의 최근 실거래 자료가 없어 이 금액이 최근 시장가격 대비 어느 수준인지 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 170,000,000원 | 0원 | 170,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 136,000,000원 | 0원 | 136,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 108,800,000원 | 0원 | 108,800,000원 |
유찰될 경우 최저가는 136,000,000원, 108,800,000원으로 내려가지만, 이 역시 시장가보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 실거래 비교자료가 없는 만큼 낙찰가 수준 자체를 별도로 검증해야 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,180,000원 |
| 1. 근저당 · 민물장어양식수산업협동조합 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 70,820,000원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 96,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 70,820,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주시 반곡동 미리내도서관 북동측 인근으로, 혁신도시택지개발사업지구 내 호텔·음식점·오피스텔 등이 형성된 상업지대입니다.
- 이용상태. 스타타워3 내 3층 301호를 포함한 기호 1~13은 근린생활시설이며 조사일 현재 공실 상태입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스 운행과 도로상황을 고려한 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 왕복4차선 도로, 북서측 일반통행도로, 남동측 보행자도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 6층 건물로 위생·급배수·소방·승강기·주차장 시설이 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(혁신도시)이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 872.6㎡, 공시지가는 2,989,000원/㎡입니다.
- 규제. 혁신도시개발예정지구와 가축사육제한구역에 포함되고, 중로1류·중로3류·소로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린생활시설·공실 물건인 만큼 주거용 물건보다 실제 임차수요와 업종 적합성, 공실 지속 가능성을 중심으로 환금성을 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 재확인. 조사일에는 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용 상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 시세 직접 검증. 비교 실거래 자료가 없어 170,000,000원의 적정성을 판단할 근거가 부족합니다. 주변 동일·유사 상가의 실제 거래와 임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 리스크. 현재 근린생활시설 공실 상태이므로 낙찰 후 임대까지 걸리는 기간과 공실 유지비용을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 136,000,000원, 2회 유찰 시 108,800,000원이지만 가격 하락 자체가 시세 대비 할인이라는 의미는 아닙니다.
- 배당과 청구액 구분. 사건 청구금액은 1,487,758,509원이지만 등기상 근저당 채권최고액은 96,000,000원이며 현재 배당표도 96,000,000원을 기준으로 계산돼 있습니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 내용을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 미확인”
이 물건의 등기상 구조는 비교적 단순합니다. 2017.04.25. 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 투자 판단의 핵심은 권리보다 가격과 공실입니다. 감정가와 최저가가 모두 170,000,000원인 신건인데 비교 가능한 실거래가 없어 이 가격이 시장보다 낮은지 확인할 수 없습니다. 게다가 근린생활시설로서 현재 공실입니다. 따라서 이 사건은 권리분석은 통과하되, 가격·임대수요·환금성 검증 전에는 보수적으로 접근할 물건입니다.
