춘천지방법원 2025타경21007. 원주시 반곡동 스타타워3 5층 504호입니다. 사건의 말소기준권리는 2017.04.25. 설정된 민물장어양식수산업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 156,000,000원입니다. 그 뒤 2025.11.07. 같은 금융기관의 임의경매개시결정이 기입됐고, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
가격 판단은 별개의 문제입니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 280,000,000원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 가격이 시장 대비 낮은지 높은지를 계산할 수 없습니다. 특히 감정평가상 현재 이용상태는 근린생활시설이고 공실이므로, 주거용 부동산처럼 단순히 감정가 할인율만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경21007 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 반곡동 1899-7 스타타워3 5층 504호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 · 조사일 현재 공실 |
| 소유자 | 주식회사국토산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 280,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 민물장어양식수산업협동조합 / 1,487,758,509원 |
| 말소기준권리 | 2017.04.25. 근저당권 · 채권최고액 156,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수권리 없음
2016.10.14. 주식회사국토산업개발 명의로 소유권보존된 뒤 같은 날 주식회사생보부동산신탁 앞으로 신탁등기가 이뤄졌으나, 이 신탁등기는 2016.12.06. 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2017.04.25. 민물장어양식수산업협동조합의 근저당권이며, 2025.11.07. 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 280,000,000원입니다. 비교 가능한 실거래 평균, 최신 거래, 최근 12개월 평균이나 가격 추세 자료가 없으므로 최저가의 시세 대비 비율을 산출할 수 없습니다. 따라서 신건 가격을 두고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거가 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 280,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 224,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 179,200,000원 | 0원 | 0원 |
배당 시나리오에서는 현재 회차뿐 아니라 1회 유찰 시 224,000,000원, 2회 유찰 시 179,200,000원에서도 등기상 근저당 채권최고액 156,000,000원이 전액 배당되는 것으로 계산되고, 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 이는 권리상 인수 여부의 계산일 뿐, 각 회차 가격이 시장가격보다 싸다는 의미는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 280,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,720,000원 |
| 1. 근저당 · 민물장어양식수산업협동조합 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 119,280,000원 |
배당 시뮬레이션은 등기상 근저당 채권최고액 156,000,000원을 기준으로 합니다. 신청채권자의 사건상 청구액은 1,487,758,509원이며, 위 표의 소유자 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주시 반곡동 미리내도서관 북동측 인근이며, 혁신도시택지개발사업지구 안에서 호텔·음식점·오피스텔 등이 형성된 상업지대입니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하고, 인근 노선버스 운행상황과 도로상황을 고려한 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가 대상 호실들은 근린생활시설이며 조사일 현재 공실 상태입니다. 건물에는 위생·급배수·소방·승강기·주차장 시설이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 왕복4차선 도로, 북서측으로 일반통행도로에 접하며 남동측으로 보행자도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(혁신도시)이며 혁신도시개발예정지구에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 토지. 토지면적 872.6㎡, 지목 대, 상업용으로 이용 중이며 평지·세로장방·중로각지입니다. 공시지가는 2,989,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 280,000,000원만으로 시세 대비 할인 여부를 판단하지 마세요.
- 공실·임대수요. 조사일 현재 공실이고 임대관계는 미상입니다. 실제 임대 가능성과 공실 해소 가능성을 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
- 점유관계 재확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사와 실제 점유상태를 다시 대조해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2017.04.25. 근저당을 말소기준으로 한 소멸관계와 2025.11.07. 경매개시결정을 등기사항전부증명서 원본에서 최종 확인하세요.
- 배당 전제 확인. 예상배당표의 소유자 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리가 단순해도 가격 검증은 별개다”
이 사건은 등기 권리만 보면 구조가 단순합니다. 말소기준인 2017년 근저당 이후 경매개시결정이 소멸하고, 배당 계산상 매수인이 인수할 금액도 0원입니다. 그러나 대상은 감정평가상 근린생활시설·공실이고 임대관계는 미상입니다. 여기에 비교 가능한 실거래 자료도 없어 신건 최저가 280,000,000원의 가격 경쟁력을 확인할 수 없습니다. 따라서 결론은 권리는 양호, 가격은 검증 필요입니다. 신건이라는 이유만으로 서두르기보다 실제 점유·임대수요와 시장가격을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
