춘천지방법원 2025타경21007. 원주시 반곡동 스타타워3 5층 502호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설이며 조사일 현재 공실입니다. 등기상 소유자는 주식회사국토산업개발이고, 2017년 4월 25일 설정된 민물장어양식수산업협동조합의 근저당권 채권최고액은 144,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 2025년 11월 7일 임의경매개시결정이 기입됐습니다.
확인된 임차인은 없습니다. 따라서 현재 자료 기준으로 낙찰자가 임차보증금이나 후순위 권리를 떠안을 구조는 나타나지 않으며, 배당 시나리오에서도 현재 회차와 1·2회 유찰 시 모두 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다. 다만 근린생활시설은 주거용 부동산과 달리 임대수익·공실기간·업종 적합성에 따라 가격과 환금성이 크게 달라질 수 있으므로, 감정가가 곧 시세라는 전제로 접근해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경21007 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 반곡동 1899-7 스타타워3 5층 502호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 원주시 양지로 68-1 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 내 근린생활시설 · 조사일 현재 공실 |
| 소유자 | 주식회사국토산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 253,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 민물장어양식수산업협동조합 / 1,487,758,509원 |
| 말소기준 근저당 | 민물장어양식수산업협동조합 · 채권최고액 144,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 말소기준은 2017.04.25. 민물장어양식수산업협동조합 근저당권입니다. 그 이전에는 2016.10.14. 소유권보존과 신탁등기가 있었지만, 해당 신탁등기는 2016.12.06. 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후의 2025.11.07. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — ‘싸다’고 말할 근거가 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 253,000,000원으로 신건입니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없기 때문에, 이 가격이 주변 시장가격 대비 낮은지 높은지를 수치로 판정할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 100%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 253,000,000원 | 144,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 202,400,000원 | 144,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 161,920,000원 | 144,000,000원 | 0원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 253,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,342,000원 |
| 1. 근저당 · 민물장어양식수산업협동조합 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 104,658,000원 |
현재 회차 253,000,000원 가정 시 집행비용 4,342,000원, 근저당권자 144,000,000원 배당 후 소유자 교부 예상액은 104,658,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주시 반곡동 미리내도서관 북동측 인근이며, 혁신도시택지개발사업지구 내 호텔·음식점·오피스텔 등이 형성된 상업지대입니다.
- 이용상태. 감정평가 조사일 현재 근린생활시설로서 공실 상태입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스 운행상황 및 도로상황을 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북동측 왕복 4차선 도로, 북서측 일반통행도로, 남동측 보행자도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(혁신도시)이며, 혁신도시개발예정지구에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 2,989,000원/㎡, 지목 대, 상업용, 평지·세로장방·중로각지이며 토지면적은 872.6㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 6층 건물로 위생·급배수·소방·승강기·주차장 시설이 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 동일·유사 근린생활시설의 실제 매매사례와 현재 매물을 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 리스크. 조사일 현재 공실입니다. 예상 임대료와 공실기간이 수익률을 좌우하므로 현장 상권과 임차 수요 확인이 중요합니다.
- 권리 원본 대조. 2017.04.25. 근저당이 말소기준권리인지 등기사항전부증명서 최신본에서 다시 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유상태를 입찰 전 재확인하는 것이 필요합니다.
- 관리비·세금. 배당표에는 당해세 등이 반영되지 않았으므로 체납 관리비와 조세관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 202,400,000원, 2회 유찰 시 161,920,000원이며 두 경우 모두 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 미확인”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2017년 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인은 없으며 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 신건 최저가 253,000,000원을 시장가격과 비교할 실거래 자료가 없고, 물건 자체도 조사일 현재 공실인 근린생활시설입니다. 따라서 결론은 “권리상 인수위험은 낮지만, 가격 메리트는 확인되지 않았다”입니다. 응찰 여부는 주변 근린생활시설의 실제 거래가와 임대수요를 확인한 뒤 판단하는 것이 핵심입니다.
