춘천지방법원 2025타경21007. 원주시 반곡동 스타타워3 5층505호입니다. 감정 이용상태는 근린생활시설이고 조사일 현재 공실입니다. 등기상 핵심은 2017년 4월 25일 설정된 민물장어양식수산업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 156,000,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준이며 2025년 11월 7일의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
이 물건의 핵심 변수는 권리보다 가격과 환금성입니다. 현재 회차는 감정가의 100%인 281,000,000원에서 시작하는 신건이고, 비교할 실거래 자료는 없습니다. 따라서 감정가만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단할 근거는 없습니다. 근린생활시설이면서 조사일 현재 공실인 만큼 실제 임대수요와 매매수요를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경21007 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 반곡동 1899-7 스타타워3 5층505호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 원주시 양지로 68-1 |
| 물건 이용상태 | 근린생활시설 · 조사일 현재 공실 |
| 소유자 | 주식회사국토산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 281,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 1,487,758,509원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수 없다
2016년 10월 14일 주식회사국토산업개발 명의로 소유권보존 후 주식회사생보부동산신탁에 신탁됐고, 2016년 12월 6일 신탁등기가 말소되면서 다시 주식회사국토산업개발 소유가 됐습니다. 이후 2017년 4월 25일 설정된 민물장어양식수산업협동조합 근저당권 156,000,000원이 말소기준입니다. 2025년 11월 7일 임의경매개시결정은 그 뒤의 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 시세 비교 없이 신건 281,000,000원
현재 최저매각가는 감정가와 같은 281,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 매력을 평가할 수 없습니다. 감정평가상 주변은 혁신도시택지개발사업지구 내 호텔·음식점·오피스텔 등이 형성된 상업지대이고, 본건 역시 근린생활시설로 이용되는 물건입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 281,000,000원 | 156,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 224,800,000원 | 156,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 179,840,000원 | 156,000,000원 | 0원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 224,800,000원, 2회 유찰 시 179,840,000원으로 내려가지만 각 시나리오에서도 근저당권의 채권최고액 156,000,000원은 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 따라서 가격이 내려가도 권리 인수액이 새로 생기는 구조는 아닙니다. 다만 이것은 권리구조의 이야기이고, 실제 시세 대비 싼지 여부는 별도의 시장 검증이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 281,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,734,000원 |
| 1. 근저당 · 민물장어양식수산업협동조합 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 120,266,000원 |
현재 회차 281,000,000원 가정 시 집행비용 4,734,000원, 근저당권 156,000,000원 배당 후 소유자 교부 예상액은 120,266,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주시 반곡동 미리내도서관 북동측 인근이며, 혁신도시택지개발사업지구 내 호텔·음식점·오피스텔 등이 형성된 상업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스 운행상황 및 도로상황을 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 감정 이용상태는 근린생활시설이며 조사일 현재 공실입니다. 건물에는 위생설비·급배수설비·소방설비·승강기설비·주차장시설 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 왕복4차선 도로, 북서측 일반통행도로, 남동측 보행자도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(혁신도시)이며 공시지가는 2,989,000원/㎡입니다. 토지면적은 872.6㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 규제. 혁신도시개발예정지구·가축사육제한구역에 포함되고 중로1류·중로3류·소로2류에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 현재 공실인 근린생활시설이므로 실제 임차수요와 매매수요 확인이 가격 판단의 핵심입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원점 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 주변 동일·유사 근린생활시설의 실제 매매사례를 확인해 281,000,000원의 적정성을 검증해야 합니다.
- 공실 확인. 조사일 현재 공실이지만 임대관계는 미상이므로 매각기일 전 현장 점유와 새 임대차 발생 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 임대수익 검증. 상업지대 근린생활시설인 만큼 주변 임대료와 공실기간을 확인해 실제 수익성을 검토해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당권과 경매개시결정의 등기상 상태, 매각물건명세서상 인수사항을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 배당 변동 요인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증 필요
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2017년 4월 25일 민물장어양식수산업협동조합의 156,000,000원 근저당권이 말소기준이고, 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
반면 가격 판단은 보수적으로 봐야 합니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 281,000,000원이지만 이를 뒷받침할 실거래 비교자료가 없습니다. 또한 목적물은 근린생활시설이고 조사일 현재 공실입니다. 따라서 이 물건은 “권리는 단순하지만 신건 가격의 적정성은 시장에서 다시 확인해야 하는 물건”으로 정리하는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
