춘천지방법원 2025타경21007. 원주시 반곡동 스타타워3 5층506호입니다. 사건의 용도 표기는 대지이고, 감정평가상 본건 이용상태는 근린생활시설이며 조사일 현재 공실입니다. 등기상 소유자는 주식회사국토산업개발입니다. 2016.10.14 소유권보존 후 주식회사생보부동산신탁으로 신탁등기가 이루어졌지만, 해당 신탁은 2016.12.06 신탁재산 귀속으로 말소됐습니다.
현재 권리분석의 기준점은 2017.04.25 설정된 민물장어양식수산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이고, 2025.11.07 같은 채권자의 임의경매개시결정이 뒤따릅니다. 경매로 소멸하는 권리 구조이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리보다 중요한 확인 포인트는 공실 근린생활시설의 실제 활용성과 신건 가격의 적정성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경21007 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 반곡동 1899-7 스타타워3 5층506호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 원주시 양지로 68-1 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 · 공실 |
| 소유자 | 주식회사국토산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 220,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 민물장어양식수산업협동조합 / 1,487,758,509원 |
| 말소기준권리 | 2017.04.25 근저당권 · 채권최고액 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 경매로 소멸
실제 임차인은 0명입니다. 별도의 임차보증금 인수 항목이 없고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 2016.10.14 신탁등기는 2016.12.06 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2017.04.25 근저당권입니다. 2025.11.07 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 신건 220,000,000원, 비교 시세 확인이 핵심
현재 최저매각가는 감정가와 같은 220,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 매수인 인수가 없으므로 현재 회차의 실질취득 기준금액도 220,000,000원입니다. 다만 본건과 직접 비교할 실거래 자료가 없어, 이 금액이 주변 근린생활시설 시세보다 낮은지 높은지를 이 자료만으로 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 220,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 176,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 140,800,000원 | 0원 | 0원 |
제공된 회차 시나리오에서는 1회 유찰 시 176,000,000원, 2회 유찰 시 140,800,000원으로 낮아지지만, 모든 회차에서 등기상 근저당권 채권최고액 120,000,000원은 전액 배당되고 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 가격이 내려가더라도 권리 인수액이 늘어나는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,880,000원 |
| 1. 근저당 · 민물장어양식수산업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 96,120,000원 |
현재 회차 220,000,000원 가정 시 집행비용 3,880,000원, 근저당권 120,000,000원 배당 후 소유자 교부 예상액은 96,120,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
신청채권자의 청구액은 1,487,758,509원으로 표시돼 있으나, 본 물건의 등기상 근저당권 채권최고액은 120,000,000원입니다. 제공된 배당 시뮬레이션도 이 120,000,000원을 배당액으로 반영하고 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주시 반곡동 미리내도서관 북동측 인근이며, 혁신도시택지개발사업지구 내 호텔·음식점·오피스텔 등이 형성된 상업지대입니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 조사일 현재 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 노선버스 운행상황과 도로상황을 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북동측 왕복4차선 도로, 북서측 일반통행도로, 남동측 보행자도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 6층 건물이며 위생·급배수·소방·승강기·주차장시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(혁신도시)이며, 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지, 도로접면은 중로각지입니다.
- 공시지가. 2,989,000원/㎡이며 토지면적은 872.6㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대수요 확인. 비교 시세가 제시되지 않은 근린생활시설이므로 220,000,000원이 적정한지 주변 유사 상가의 매매·임대 사례를 별도로 확인하세요.
- 공실 리스크 확인. 조사일 현재 공실입니다. 즉시 임대가 가능한지, 예상 공실기간과 임대조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 현황 확인. 감정평가상 내벽·바닥·천장 등이 시멘트몰탈 및 판넬노출 마감 등으로 조사돼 있으므로 실제 내부 상태와 추가 비용 가능성을 확인하세요.
- 임대관계 재확인. 실제 임차인은 확인되지 않았지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유와 인도 상태를 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 배당 원본 대조. 근저당권 채권최고액 120,000,000원과 신청채권자 청구액 1,487,758,509원이 다르므로 배당요구·채권계산서 등 원본을 확인하세요.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 공실은 별도 판단”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2017.04.25 근저당권이 말소기준이고 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 실제 임차인 0명·매수인 인수 0원입니다. 현재 회차 220,000,000원은 인수금이 붙지 않아 그대로 실질취득 기준금액이 됩니다.
다만 권리가 깨끗하다고 가격까지 유리한 것은 아닙니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이고 현재 공실이며, 직접적인 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 이 사건은 권리는 통과하되 가격은 검증이 필요한 물건으로 보는 것이 적절합니다. 특히 신건 단계에서는 220,000,000원이 주변 상업용 부동산의 실제 거래·임대수준에 비해 경쟁력이 있는지 확인한 뒤 입찰 여부와 상한가를 정하는 접근이 필요합니다.
