춘천지방법원 2025타경21007. 원주시 반곡동 스타타워3 5층 501호입니다. 사건 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설이며 조사일 현재 공실입니다. 등기 흐름은 비교적 간결합니다. 2016년 주식회사국토산업개발 명의로 소유권이 보존된 뒤 같은 날 주식회사생보부동산신탁으로 신탁됐다가 2016.12.06. 신탁등기가 말소됐고, 2017.04.25. 민물장어양식수산업협동조합의 채권최고액 84,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며 매각으로 소멸합니다.
2025.11.07.에는 같은 민물장어양식수산업협동조합을 채권자로 한 임의경매개시결정이 등기됐고, 이 역시 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션도 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액을 모두 0원으로 계산하고 있습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 공실이라는 현황과 별개로 입찰 전 실제 임대차·점유관계는 다시 확인하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경21007 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 반곡동 1899-7 스타타워3 5층 501호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 원주시 양지로 68-1 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 · 조사일 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 6층 · 위생·급배수·소방·승강기·주차장시설 |
| 소유자 | 주식회사국토산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 165,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 민물장어양식수산업협동조합 / 1,487,758,509원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
2016.10.14. 소유권보존 후 같은 날 주식회사생보부동산신탁 명의의 신탁등기가 있었지만, 해당 신탁등기는 2016.12.06. 이미 말소됐습니다. 이후 2017.04.25. 설정된 민물장어양식수산업협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다. 2025.11.07. 임의경매개시결정은 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교자료 없이 신건 165,000,000원
이 사건은 감정가와 현재 최저매각가가 모두 165,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 비교 가능한 실거래 시세 자료는 확인되지 않아 감정가가 현재 시장가보다 낮은지 높은지를 수치로 단정할 근거가 없습니다. 따라서 최저가가 곧 가격 메리트라는 판단은 금물입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 165,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 132,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 105,600,000원 | 0원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가 시나리오는 132,000,000원, 2회 유찰 시에는 105,600,000원입니다. 세 시나리오 모두 근저당권 채권최고액 84,000,000원은 전액 배당되는 계산이고 매수인 인수액 역시 0원입니다. 즉 유찰에 따라 달라지는 핵심은 권리 인수액이 아니라 취득가격 자체입니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,110,000원 |
| 1. 근저당 · 민물장어양식수산업협동조합 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 77,890,000원 |
현재 회차 165,000,000원 가정 시 집행비용 3,110,000원, 근저당권자 84,000,000원 배당 후 소유자 교부액은 77,890,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주시 반곡동 미리내도서관 북동측 인근이며, 혁신도시택지개발사업지구 내 호텔·음식점·오피스텔 등이 형성된 상업지대입니다.
- 교통. 목적물까지 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스 운행상황과 도로상황을 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북동측 왕복4차선 도로, 북서측 일반통행도로에 접하며 남동측으로 보행자도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(혁신도시)이며, 토지는 대체로 평지의 상업용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 2,989,000원/㎡입니다.
- 시설. 위생설비·급배수설비·소방설비·승강기설비·주차장시설이 설치돼 있습니다.
- 현황. 조사일 현재 근린생활시설 공실이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 재확인. 조사일 현재 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 실제 현장을 다시 대조해 점유자를 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 신건 최저가 165,000,000원을 곧바로 저가 매수 기회로 해석하지 말고 인근 근린생활시설 매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 임대수익 검증. 공실 상태인 만큼 예상 임대료, 관리비, 공실기간 등 운영수익에 직접 영향을 주는 항목을 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2017.04.25. 근저당권의 말소기준 여부와 경매개시결정의 소멸 관계를 최신 등기사항전부증명서에서 재확인해야 합니다.
- 배당표 유의. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당과 차이가 생길 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 공실은 별개
이 사건의 등기 구조는 복잡하지 않습니다. 신탁등기는 이미 말소됐고, 2017.04.25. 민물장어양식수산업협동조합 근저당권이 말소기준이며 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 목적물은 조사일 현재 공실인 근린생활시설이고 임대관계는 미상입니다. 여기에 비교 가능한 실거래 시세도 없어 신건 최저가 165,000,000원의 가격 메리트를 입증할 자료가 없습니다. 따라서 이 물건은 권리관계는 비교적 단순하지만, 응찰 여부는 실제 임대차·공실 현황과 주변 상업용 부동산 시세를 확인한 뒤 결정해야 하는 유형입니다.
