춘천지방법원 2025타경21007. 원주시 반곡동 스타타워3 3층 305호로, 감정평가 이용상태는 근린생활시설이며 조사일 현재 공실입니다. 등기상 소유자는 주식회사국토산업개발입니다. 권리구조의 기준점은 2017.04.25 설정된 민물장어양식수산업협동조합의 채권최고액 168,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후 2025.10.27 원주시 압류와 2025.11.07 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 이번 물건의 판단 포인트는 권리보다 가격과 활용성입니다. 최저매각가는 감정가와 동일한 290,000,000원으로 아직 유찰되지 않았습니다. 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않아 290,000,000원이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지는 확인할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인만으로 가격 메리트를 판단할 수 없는 신건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경21007 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 반곡동 1899-7 스타타워3 3층305호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 원주시 양지로 68-1 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 · 조사일 현재 공실 |
| 소유자 | 주식회사국토산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 290,000,000원 / 290,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 민물장어양식수산업협동조합 / 1,487,758,509원 |
| 말소기준권리 | 2017.04.25 근저당권 · 채권최고액 168,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가 조사일 현재 근린생활시설은 공실로 조사됐고 임대관계는 미상입니다. 말소기준은 2017.04.25 민물장어양식수산업협동조합 근저당권이며, 이후 등기된 원주시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 감정가 100%
이 사건은 현재 신건으로, 감정가 290,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 실거래 비교자료가 없어 감정가가 현재 시장의 최근 거래 수준보다 낮은지 높은지 판단할 수 없습니다. 따라서 “신건이라 싸다”거나 “감정가이므로 적정하다”는 결론을 낼 근거가 없습니다.
| 회차 | 매각가정 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 290,000,000원 | 168,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 232,000,000원 | 168,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 185,600,000원 | 168,000,000원 | 0원 |
현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 가정에서도 근저당권의 채권최고액 168,000,000원은 전액 배당되는 구조이고 미배당은 0원으로 계산돼 있습니다. 매수인 인수액 역시 모든 시나리오에서 0원입니다. 다만 이 계산은 권리 배당 구조를 보여주는 것이며, 적정 매수가격을 의미하지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 290,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,860,000원 |
| 1. 근저당 · 민물장어양식수산업협동조합 | 168,000,000원 | 168,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 117,140,000원 |
290,000,000원 매각 가정에서 집행비용 4,860,000원, 근저당권 168,000,000원을 배당한 뒤 소유자 교부액은 117,140,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주시 반곡동 미리내도서관 북동측 인근이며, 혁신도시택지개발사업지구 내 호텔·음식점·오피스텔 등이 형성된 상업지대입니다.
- 이용상태. 감정평가 대상 기호 1~13은 모두 근린생활시설이며 조사일 현재 공실 상태입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스 운행상황 및 도로상황을 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북동측 왕복4차선 도로, 북서측 일반통행도로, 남동측 보행자도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(혁신도시)이며 혁신도시개발예정지구에 포함됩니다. 소로2류·중로1류·중로3류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 872.6㎡, 지목 대, 상업용, 평지·세로장방·중로각지이며 공시지가는 2,989,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 6층 건물 내 3층으로, 위생·급배수·소방·승강기·주차장 시설이 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 290,000,000원의 적정성은 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 조사일 현재 공실인 근린생활시설입니다. 실제 내부 상태와 사용 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 조사돼 있으므로 매각물건명세서와 현황조사를 재대조해야 합니다.
- 수익성 확인. 상업용 근린생활시설인 만큼 예상 임대료와 공실 지속 가능성을 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2017.04.25 근저당권이 말소기준이고 후순위 원주시 압류와 경매개시결정은 소멸하는 구조인지 최신 등기부와 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당 외 비용. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 관련 원본자료를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 검증 전
이 물건의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 2017.04.25 민물장어양식수산업협동조합 근저당권을 말소기준으로 후순위 원주시 압류와 경매개시결정이 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 측면에서는 아직 0회 유찰 신건이고, 감정가 290,000,000원과 비교할 최근 실거래 자료가 없습니다. 여기에 조사일 현재 공실 근린생활시설이라는 점까지 고려하면, 이번 사건은 권리는 통과, 가격·임대·환금성은 확인이 필요한 물건으로 보는 것이 맞습니다.
