춘천지방법원 2025타경21007. 원주시 반곡동 스타타워3 3층 303호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이며, 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 조사일 현재 공실로 확인됐고 임대관계는 미상입니다. 등기 흐름에서는 2016년 소유권보존 이후 신탁등기가 설정됐다가 같은 해 말소됐고, 2017.04.25. 민물장어양식수산업협동조합의 채권최고액 132,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이며 2025.11.07. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리보다 더 주의할 부분은 가격과 환금성입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 229,000,000원으로 한 차례도 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 비교할 실거래 자료가 없어 감정가가 현재 시장가격보다 낮은지, 높은지를 판단할 근거가 없습니다. 근린생활시설이면서 현재 공실이라는 점까지 감안하면 신건 가격만 보고 가격 메리트를 부여하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경21007 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 반곡동 1899-7 스타타워3 3층 303호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 원주시 양지로 68-1 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 · 조사일 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 주식회사국토산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 229,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 민물장어양식수산업협동조합 / 1,487,758,509원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 근저당
2016.10.14. 주식회사국토산업개발 명의로 소유권보존이 이뤄졌고 같은 날 주식회사생보부동산신탁 앞으로 신탁등기가 설정됐습니다. 이 신탁등기는 2016.12.06. 신탁재산의 귀속을 원인으로 말소됐습니다. 이후 2017.04.25. 설정된 민물장어양식수산업협동조합의 근저당권이 말소기준권리이며, 2025.11.07. 임의경매개시결정은 그보다 뒤여서 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 229,000,000원입니다. 다만 동일·유사 물건의 실거래 평균이나 최신 거래, 최근 가격 추세 자료가 없어 최저가가 현재 시세 대비 어느 수준인지는 확인할 수 없습니다. 따라서 신건이라는 이유만으로 저렴하다고 평가하거나 가격 가점을 주기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 229,000,000원 | 132,000,000원 | 0원 | 92,994,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 183,200,000원 | 132,000,000원 | 0원 | 47,835,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 146,560,000원 | 132,000,000원 | 0원 | 11,708,160원 |
1회 유찰 시 매각가는 183,200,000원, 2회 유찰 시 146,560,000원으로 계산됩니다. 두 경우 모두 근저당권 132,000,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 다만 이 회차별 금액은 시세가 아니라 경매 최저가 시나리오이므로, 유찰됐다는 사실만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 229,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,006,000원 |
| 1. 근저당 · 민물장어양식수산업협동조합 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 92,994,000원 |
집행비용은 4,006,000원, 근저당권 배당은 132,000,000원, 소유자 잔여는 92,994,000원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주시 반곡동 미리내도서관 북동측 인근으로, 혁신도시택지개발사업지구 내 호텔·음식점·오피스텔 등이 형성된 상업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근 노선버스 운행상황과 도로상황을 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 근린생활시설이며 조사일 현재 공실입니다. 외벽은 석재붙임 마감 등, 내벽은 시멘트몰탈 및 판넬노출 마감 등, 바닥과 천정은 시멘트몰탈 마감 등입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·소방설비·승강기설비·주차장시설 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 왕복4차선 도로, 북서측으로 일반통행도로에 접하고 남동측으로 보행자도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(혁신도시)이며 토지는 대체로 가장형 평지의 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 2,989,000원/㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 229,000,000원의 신건 최저가를 시장가와 직접 대조해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 감정평가상 공실이나 임대관계는 미상입니다. 현장 점유와 출입·사용 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 근린생활시설 수요. 혁신도시 상업지대의 실제 임대수요와 공실 지속 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당 구조. 현재·1회·2회 유찰 시나리오상 근저당 미배당은 0원이지만 당해세·최우선변제 등 미반영 항목을 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본과 실제 현황을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증 필요
이 물건의 등기 구조는 비교적 단순합니다. 2017.04.25. 근저당권이 말소기준이고 그 뒤의 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 감정 이용상태는 근린생활시설, 조사일 현재는 공실이고 임대관계는 미상입니다. 더구나 현재 시장가격과 비교할 실거래 자료가 없어 229,000,000원의 신건 최저가에 가격 메리트가 있다고 단정할 근거가 없습니다. 권리는 확인 가능하지만 가격은 보류. 실제 임대수요와 현재 시세를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
