춘천지방법원 2025타경21007. 원주시 반곡동 스타타워3 4층 402호에 관한 임의경매입니다. 등기부는 집합건물이고 사건상 용도 표시는 ‘대지’, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 조사일 현재 공실 상태로 평가됐습니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사국토산업개발이며, 2017.04.25 설정된 민물장어양식수산업협동조합의 채권최고액 144,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 이 권리와 2025.11.07 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 ‘인수 0원’과 ‘가격이 싸다’는 전혀 다른 이야기입니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않으므로 감정가와 동일한 신건 최저가 253,000,000원의 가격 메리트를 확인할 수 없습니다. 특히 감정평가상 공실 근린생활시설이고 임대관계도 미상인 만큼, 주거용 부동산처럼 감정가 대비 할인율만으로 접근하기보다 실제 임대수익 가능성·점유상태·상권 및 재매각 가능성을 따로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경21007 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 반곡동 1899-7 스타타워3 4층 402호 · 도로명주소 강원특별자치도 원주시 양지로 68-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 사건 용도 대지 · 감정 이용상태 근린생활시설 · 조사일 현재 공실 |
| 소유자 | 주식회사국토산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 253,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 민물장어양식수산업협동조합 / 1,487,758,509원 |
| 말소기준권리 | 2017.04.25 근저당권 · 채권최고액 144,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2016.10.14 주식회사국토산업개발 명의로 소유권보존이 됐고 같은 날 주식회사생보부동산신탁 앞으로 신탁등기가 이루어졌으나, 해당 신탁등기는 2016.12.06 말소됐습니다. 이후 2017.04.25 민물장어양식수산업협동조합 명의의 채권최고액 144,000,000원 근저당권이 설정됐으며 이것이 말소기준권리입니다. 2025.11.07 같은 조합의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 253,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득액도 253,000,000원입니다.
그러나 이 사건에는 최근 12개월 평균이나 최신 거래처럼 직접 비교할 수 있는 실거래 시세가 없습니다. 따라서 감정가 대비 100%라는 사실만으로 가격이 적정하거나 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 감정 이용상태가 근린생활시설이고 공실인 만큼, 실제 입찰가격은 주변 동종 근린생활시설의 거래가격과 임대료·공실률 등을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 253,000,000원 | 144,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 202,400,000원 | 144,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 161,920,000원 | 144,000,000원 | 0원 |
회차가 내려가도 시뮬레이션상 근저당 채권최고액 144,000,000원은 2회 유찰 시까지 전액 배당되고, 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 유찰 시 가격이 내려간다는 사실 자체는 시세 대비 할인 여부를 의미하지 않습니다. 비교 실거래가 없는 상태에서는 202,400,000원이나 161,920,000원 역시 주변 동종 물건과 비교한 뒤 평가해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 253,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,342,000원 |
| 1. 근저당 · 민물장어양식수산업협동조합 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 104,658,000원 |
배당 추정에서는 집행비용 4,342,000원과 등기상 근저당 채권최고액 144,000,000원을 배당한 뒤 104,658,000원이 소유자에게 교부되는 것으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다. 신청채권자의 청구액은 1,487,758,509원이지만 이 배당 시뮬레이션의 근저당 배당액은 등기상 채권최고액 144,000,000원을 기준으로 계산되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설이며 조사일 현재 공실 상태입니다. 건물은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 6층 건물입니다.
- 입지. 원주시 반곡동 ‘미리내도서관’ 북동측 인근이며, 혁신도시택지개발사업지구 안의 호텔·음식점·오피스텔 등이 형성된 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스 운행 및 도로상황을 고려한 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 왕복 4차선 도로, 북서측 일반통행도로, 남동측 보행자도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(혁신도시)이며 토지면적 872.6㎡, 공시지가 2,989,000원/㎡, 상업용 토지로 조사됐습니다.
- 규제. 혁신도시개발예정지구와 가축사육제한구역에 포함되고 중로1류·중로3류·소로2류에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·소방설비·승강기설비·주차장시설이 되어 있습니다.
- 환금성. 감정 이용상태가 공실 근린생활시설이므로 주거용 물건보다 실제 임대수요와 상권, 공실 지속 가능성을 중심으로 환금성을 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 점유 재확인. 감정평가 조사 당시 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 매각기일 전 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 현장에서 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 253,000,000원으로 감정가와 동일합니다. 비교 실거래 자료가 없으므로 주변 동종 근린생활시설 거래사례를 별도로 대조해야 합니다.
- 임대수익 확인. 공실 상가는 예상 임대료와 공실기간에 따라 실질 가치가 크게 달라질 수 있으므로 실제 임대 가능 조건을 확인하세요.
- 신청채권액과 등기상 담보액 구분. 신청채권자 청구액 1,487,758,509원과 등기상 근저당 채권최고액 144,000,000원은 서로 다른 수치입니다. 배당표는 후자를 기준으로 계산돼 있습니다.
- 유찰 가격을 시세로 착각하지 않기. 1회 유찰 시 202,400,000원, 2회 유찰 시 161,920,000원이지만 주변 시세와의 비교 없이 할인 메리트를 단정하지 마세요.
- 관리비·세금 확인. 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 체납 관리비 등 별도 부담 가능성도 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 매각기일 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 미확인”
이 사건의 등기상 구조는 비교적 단순합니다. 이미 말소된 신탁등기를 제외하면 2017.04.25 민물장어양식수산업협동조합의 근저당권이 말소기준이고, 이후 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수할 금액 역시 0원입니다.
하지만 감정가와 같은 253,000,000원 신건 가격에 바로 응찰할 근거는 별개의 문제입니다. 감정 이용상태가 근린생활시설이고 조사일 현재 공실, 임대관계는 미상이며, 직접 비교할 실거래 자료도 없습니다. 따라서 이 물건은 ‘인수 0원’만 보고 접근하기보다 현재 점유와 임대 가능성, 주변 동종 상가 가격, 공실 위험과 환금성을 먼저 검증해야 합니다. 결론은 권리구조는 양호하지만 신건 가격 메리트는 확인되지 않았다입니다.
