춘천지방법원 2025타경21007. 원주시 반곡동 스타타워3 4층401호입니다. 등기부는 집합건물이고 사건상 용도 표시는 대지, 감정평가상 조사일 현재 이용상태는 근린생활시설·공실입니다. 현재 소유자는 주식회사국토산업개발이며, 2016년 소유권보존 뒤 신탁등기가 들어갔다가 같은 해 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2017.04.25 설정된 민물장어양식수산업협동조합의 채권최고액 84,000,000원 근저당권입니다.
이 근저당권을 기초로 민물장어양식수산업협동조합이 2025.11.07 임의경매개시결정을 받았습니다. 등기상 말소기준 근저당과 그 뒤 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어, 공실이라는 현황만으로 임대차 확인 절차까지 생략할 사안은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경21007 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 반곡동 1899-7 스타타워3 4층401호 · 도로명 강원특별자치도 원주시 양지로 68-1 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 근린생활시설 · 조사일 현재 공실 |
| 소유자 | 주식회사국토산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 165,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 민물장어양식수산업협동조합 / 1,487,758,509원 |
| 말소기준권리 | 2017.04.25 을구 1번 근저당권 · 채권최고액 84,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 근저당
등기 흐름에서 먼저 볼 부분은 2016년 신탁입니다. 주식회사생보부동산신탁으로의 신탁등기는 2016.12.06 신탁재산의 귀속을 원인으로 이미 말소됐습니다. 이후 2017.04.25 민물장어양식수산업협동조합이 채권최고액 84,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 현재 말소기준권리입니다. 2025.11.07 같은 조합의 임의경매개시결정은 그보다 뒤에 들어온 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 가격 구조 — 신건 165,000,000원, 인수 0원
현재 회차의 감정가는 165,000,000원, 최저매각가도 165,000,000원입니다. 유찰이 없는 신건이라 감정가 대비 할인은 없습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 최저가로 취득할 경우 권리상 실질취득금액 역시 165,000,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 매수인 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 165,000,000원 | 84,000,000원 | 0원 | 77,890,000원 |
| 1회 유찰 시 | 132,000,000원 | 84,000,000원 | 0원 | 45,352,000원 |
| 2회 유찰 시 | 105,600,000원 | 84,000,000원 | 0원 | 19,321,600원 |
세 시나리오 모두 배당대상 채권총액 84,000,000원은 전액 배당되고, 계산상 미배당은 0원입니다. 즉 유찰이 진행돼 매각가가 내려가더라도 제시된 회차 범위에서는 임차보증금이나 미배당 채권이 매수인에게 넘어가 실질취득금액을 끌어올리는 구조가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,110,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 민물장어양식수산업협동조합 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 77,890,000원 |
현재 회차 165,000,000원 기준 집행비용 3,110,000원, 근저당권자 84,000,000원, 소유자 잔여 77,890,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 계산에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주시 반곡동 미리내도서관 북동측 인근이며, 혁신도시택지개발사업지구 안에서 호텔·음식점·오피스텔 등이 형성된 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스 운행상황과 도로상황을 고려한 제반 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설이며 조사일 현재 공실입니다. 건물은 철근콘크리트조 6층 건물이고 위생·급배수·소방·승강기·주차장시설이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측 왕복4차선 도로, 북서측 일반통행도로에 접하고 남동측은 보행자도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(혁신도시)이며 혁신도시개발예정지구에 포함됩니다. 토지는 평지의 상업용 건부지로 이용 중이고 공시지가는 2,989,000원/㎡입니다.
- 건축·공부. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2017.04.25 을구 1번 민물장어양식수산업협동조합 근저당권을 기준으로 등기 원본을 다시 대조하세요.
- 공실·임대관계 확인. 조사일 현재 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 여부를 매각물건명세서·현황조사와 현장에서 확인하세요.
- 신건 가격 검토. 현재 최저가는 감정가와 같은 165,000,000원입니다. 인수 0원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 응찰가를 별도로 검토해야 합니다.
- 청구액 구조 확인. 신청채권자의 청구액 1,487,758,509원과 이 호실의 근저당 채권최고액 84,000,000원 사이의 차이를 원본 사건기록에서 확인하세요.
- 상업시설 상태 확인. 공실인 근린생활시설이므로 내부 마감과 설비 상태, 실제 이용 가능 상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 가격과 현장 확인
이 물건의 등기 구조는 복잡하지 않습니다. 2016년 신탁은 이미 말소됐고, 2017년 민물장어양식수산업협동조합 근저당이 말소기준입니다. 제시된 배당 시나리오에서도 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
다만 이것만으로 높은 평가를 주기는 어렵습니다. 감정평가상 근린생활시설은 현재 공실이고 임대관계는 미상이며, 신건 최저가는 감정가 그대로 165,000,000원입니다. 따라서 결론은 “권리는 단순하지만 가격 적정성과 실제 점유·임대차 상태를 확인한 뒤 들어갈 물건”입니다. 인수 0원은 장점이지만, 그것이 곧 가격 할인까지 의미하지는 않습니다.
