춘천지방법원 2025타경21007. 원주시 반곡동 스타타워3 3층 306호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설입니다. 조사일 현재 공실 상태로 확인됐습니다. 등기 흐름은 2016년 주식회사국토산업개발의 소유권보존, 같은 날 주식회사생보부동산신탁으로의 신탁, 이후 신탁등기 말소, 2017년 근저당 설정, 2025년 임의경매개시결정 순입니다.
말소기준권리는 2017.04.25. 설정된 민물장어양식수산업협동조합의 채권최고액 132,000,000원 근저당입니다. 이 근저당과 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 제시된 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 입찰 전 실제 점유관계와 임대차 존재 여부는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경21007 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 반곡동 1899-7 스타타워3 3층306호 · 강원특별자치도 원주시 양지로 68-1 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 · 조사일 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 주식회사국토산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 227,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 민물장어양식수산업협동조합 / 1,487,758,509원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 근저당
2016.10.14. 주식회사국토산업개발 명의로 소유권보존된 뒤 같은 날 주식회사생보부동산신탁 앞으로 신탁등기가 이뤄졌고, 2016.12.06. 신탁재산의 귀속을 원인으로 해당 신탁등기가 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 그 이후인 2017.04.25. 설정된 민물장어양식수산업협동조합 근저당 132,000,000원입니다.
2025.11.07. 같은 조합을 채권자로 하는 임의경매개시결정이 등기됐으며, 이는 말소기준권리보다 후순위여서 매각으로 소멸합니다. 제시된 권리와 배당 시나리오에서는 낙찰자가 승계할 금액이 0원입니다.
② 가격 판단 — 신건 227,000,000원, 시세 검증은 별도
현재 감정가와 최저매각가는 모두 227,000,000원이며 유찰 없는 신건입니다. 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았기 때문에 이 금액이 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 본건은 주거용이 아니라 상업지대의 공실 근린생활시설이므로 단순히 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 227,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 181,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 145,280,000원 | 0원 | 0원 |
제시된 세 시나리오 모두 등기상 근저당 채권최고액 132,000,000원은 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 따라서 가격이 낮아지더라도 이 시나리오 안에서는 매수인에게 근저당 잔액이 승계되는 구조가 아닙니다. 다만 181,600,000원이나 145,280,000원 역시 시장가가 아니라 유찰을 가정한 경매가격이므로, 이를 곧바로 적정가로 보아서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 227,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,978,000원 |
| 1. 근저당 · 민물장어양식수산업협동조합 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 91,022,000원 |
배당계산상 근저당 채권최고액 132,000,000원은 전액 배당되고 소유자 교부액은 91,022,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자 청구액 1,487,758,509원 전체는 이 물건의 근저당 채권최고액 배당만으로 충족되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주시 반곡동 미리내도서관 북동측 인근으로, 혁신도시택지개발사업지구 내 호텔·음식점·오피스텔 등이 형성된 상업지대입니다.
- 이용상태. 근린생활시설이며 조사일 현재 공실 상태입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스 운행상황과 도로상황을 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북동측 왕복4차선 도로, 북서측 일반통행도로, 남동측 보행자도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(혁신도시)이며 혁신도시개발예정지구에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 872.6㎡, 지목 대, 상업용, 평지·세로장방·중로각지이며 공시지가는 2,989,000원/㎡입니다.
- 시설. 위생설비·급배수설비·소방설비·승강기설비·주차장시설이 되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유와 임대차 존재 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 신건 227,000,000원을 적정가로 전제하지 말고 인근 근린생활시설의 실제 거래가격과 임대수익을 대조해야 합니다.
- 공실 리스크. 현재 공실 상태이므로 취득 후 임차인 확보까지의 공실기간과 운영비 부담을 가격에 반영할 필요가 있습니다.
- 근저당 확인. 말소기준은 2017.04.25. 민물장어양식수산업협동조합 근저당 132,000,000원이며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 배당 변동 확인. 집행비용과 소유자 잔여액은 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서와 매각 관련 원본 서류, 현장 점유상태를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 물건의 장점은 권리구조가 복잡하지 않다는 점입니다. 2017.04.25. 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 투자 판단의 핵심은 권리보다 가격과 공실입니다.
현재 최저가는 감정가와 같은 227,000,000원이고 아직 유찰되지 않았습니다. 감정평가상 근린생활시설은 공실이며 임대관계는 미상입니다. 게다가 직접 비교할 실거래 시세가 제시되지 않아 227,000,000원이 시장 대비 저렴하다고 판단할 근거도 없습니다. 권리는 통과할 수 있지만 가격은 아직 보류. 현장 점유·임대차와 상권의 실제 임대수익, 인근 거래사례를 확인해 적정 입찰가를 만드는 것이 이 사건의 핵심입니다.
