춘천지방법원 2025타경21007. 원주시 반곡동 스타타워3 5층503호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시돼 있고, 감정평가의 실제 이용상태는 근린생활시설입니다. 조사일 현재 공실이며, 주변은 혁신도시택지개발사업지구 내 호텔·음식점·오피스텔 등이 형성된 상업지대입니다. 권리 구조는 비교적 단순합니다. 2017.04.25. 설정된 민물장어양식수산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기상 소유자는 주식회사국토산업개발입니다. 2016년 소유권보존 후 생보부동산신탁으로 신탁됐다가 같은 해 신탁재산의 귀속으로 신탁등기가 말소됐습니다. 현재 경매를 신청한 채권자는 민물장어양식수산업협동조합이며, 경매개시결정 역시 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 등기상 떠안을 권리는 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경21007 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 반곡동 1899-7 스타타워3 5층503호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 원주시 양지로 68-1 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 · 조사일 현재 공실 |
| 소유자 | 주식회사국토산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 222,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 민물장어양식수산업협동조합 / 1,487,758,509원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인은 확인되지 않았습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 핵심은 2017.04.25. 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이며 이 권리가 말소기준입니다. 2025.11.07. 임의경매개시결정은 그 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 222,000,000원
현재 감정가와 최저매각가는 모두 222,000,000원으로 신건입니다. 비교 가능한 실거래 자료는 제시되지 않아, 이 금액이 주변 매매시장 대비 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 따라서 유찰이 없다는 사실이나 인수액이 0원이라는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 평가하면 안 됩니다.
제시된 회차 시나리오에서는 현재 222,000,000원, 1회 유찰 시 177,600,000원, 2회 유찰 시 142,080,000원으로 계산돼 있습니다. 하지만 근린생활시설은 동일 건물·유사 면적·층·전용상태와 임대수익 등을 함께 비교해야 하므로, 응찰가격은 별도의 상가 시세와 임대수익 확인이 선행돼야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 222,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,908,000원 |
| 1. 근저당 · 민물장어양식수산업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 98,092,000원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 120,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 교부 예상액은 98,092,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주시 반곡동 미리내도서관 북동측 인근이며, 혁신도시택지개발사업지구 내 호텔·음식점·오피스텔 등이 형성된 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근 노선버스 운행상황과 도로상황을 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 근린생활시설이며 조사일 현재 공실 상태입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 도로. 북동측 왕복4차선 도로, 북서측 일반통행도로, 남동측 보행자도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(혁신도시)이며, 혁신도시개발예정지구에 포함됩니다.
- 토지. 상업용 건부지로 이용 중이며 평지입니다. 토지면적은 872.6㎡, 공시지가는 2,989,000원/㎡입니다.
- 시설. 위생설비·급배수설비·소방설비·승강기설비·주차장시설이 되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 을구 1번 2017.04.25. 민물장어양식수산업협동조합 근저당권이 말소기준입니다.
- 임차현황 재확인. 현재 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유상태를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 공실 원인 확인. 조사일 현재 공실이므로 상권·임차수요·공실기간과 실제 임대 가능 조건을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 동일 건물과 인근 근린생활시설의 실제 거래 및 임대조건을 별도로 대조해야 합니다.
- 회차별 자금계획. 제시된 매각가 시나리오는 현재 222,000,000원, 1회 유찰 177,600,000원, 2회 유찰 142,080,000원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 물건의 권리 구조는 어렵지 않습니다. 2017년 민물장어양식수산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인은 없으며 매수인 인수액 역시 0원입니다. 다만 승부처는 권리가 아니라 공실 근린생활시설의 가격과 수익성입니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 222,000,000원이고 실거래 비교자료가 없어 가격 우위를 확인할 수 없습니다. 권리는 통과, 가격과 임대수익은 별도 검증. 이 사건은 그렇게 보는 것이 자료에 가장 충실합니다.
