춘천지방법원 2025타경21007. 원주시 반곡동 1899-7 스타타워3 3층 304호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설로 조사됐습니다. 조사일 현재 기호 물건들은 모두 공실 상태로 확인됐고, 건물은 철근콘크리트조 콘크리트지붕 6층 건물입니다. 등기부에서는 2017년 설정된 민물장어양식수산업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 2025년 원주시 압류와 임의경매개시결정은 그보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 흐름 자체는 복잡하지 않습니다. 다만 이 물건은 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균을 곧바로 대입할 수 있는 자료가 없습니다. 따라서 감정가 289,000,000원이라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다. 특히 공실 근린생활시설은 임대수익과 재임대 가능성이 환금성에 직접 영향을 주므로, 신건에서는 권리보다 가격·공실 상태의 검증이 핵심입니다.
핵심지표
289,000,000원 · 감정가의 100% · 신건
0원 · 현재 배당 시나리오 기준
168,000,000원 · 2017.04.25 근저당권
근린생활시설 · 공실 · 임대관계 미상
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경21007 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 반곡동 1899-7 스타타워3 3층304호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 원주시 양지로 68-1 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 · 조사일 현재 공실 |
| 소유자 | 주식회사국토산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 289,000,000원 / 289,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,487,758,509원 |
| 말소기준권리 | 2017.04.25 민물장어양식수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 168,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 등기 발급일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
소유권은 주식회사국토산업개발 명의로 보존됐고, 2016.10.14 주식회사생보부동산신탁 앞으로 신탁등기가 이뤄졌다가 2016.12.06 신탁재산의 귀속을 원인으로 신탁등기가 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2017.04.25 을구 1번 근저당권입니다. 근저당권자는 민물장어양식수산업협동조합, 채무자는 주식회사국토산업개발이며 채권최고액은 168,000,000원입니다.
이후 2025.10.27 원주시 압류와 2025.11.07 민물장어양식수산업협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 두 권리는 말소기준보다 후순위이므로 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 배당 시나리오상 매수인이 떠안는 금액도 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 289,000,000원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 그러나 동일 물건군의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 제시돼 있지 않아 감정가가 실제 시장가격보다 낮은지, 높은지 판단할 직접 근거가 없습니다.
따라서 신건 가격을 두고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가하는 것은 근거가 부족합니다. 현재 확인 가능한 가격 시나리오는 감정가 100%인 289,000,000원, 1회 유찰 시 231,200,000원, 2회 유찰 시 184,960,000원입니다. 다만 이 금액들 역시 시세와의 비교값이 아니라 유찰 회차에 따른 매각가 시나리오입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 289,000,000원 | 168,000,000원 | 116,154,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 231,200,000원 | 168,000,000원 | 59,163,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 184,960,000원 | 168,000,000원 | 13,570,560원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 289,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,846,000원 |
| 1. 근저당권 · 민물장어양식수산업협동조합 | 168,000,000원 | 168,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 116,154,000원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,846,000원과 근저당권 채권최고액 168,000,000원을 반영한 뒤 소유자 교부액이 116,154,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주시 반곡동 미리내도서관 북동측 인근이며, 혁신도시택지개발사업지구 안에서 호텔·음식점·오피스텔 등이 형성된 상업지대입니다.
- 이용상태. 근린생활시설이며 조사일 현재 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스 운행상황과 도로상황을 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북동측 왕복4차선 도로, 북서측 일반통행도로, 남동측 보행자도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(혁신도시)이며 혁신도시개발예정지구에 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 상업용, 평지, 세로장방, 중로각지이며 토지면적은 872.6㎡입니다.
- 공시지가. 2,989,000원/㎡입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 6층 건물로 위생·급배수·소방·승강기·주차장시설이 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 최근 실거래 비교자료가 없어 289,000,000원이 시장 대비 유리한지 판단할 근거가 없습니다. 신건 응찰 전 주변 근린생활시설 매매사례를 별도로 대조해야 합니다.
- 공실 확인. 조사일 현재 공실로 파악됐지만 입찰 직전 현장점유 상태가 동일한지 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 임대차·점유관계가 있는지 현황을 다시 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2017.04.25 근저당권을 말소기준으로 원주시 압류와 경매개시결정이 소멸하는 구조인지 등기 원본과 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 상가 환금성. 근린생활시설은 공실 여부와 임대수익이 매각가격과 환금성에 직접 영향을 주므로, 감정가만으로 응찰가를 정하지 않는 것이 중요합니다.
- 배당 변동요소. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 사건의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 2017.04.25 민물장어양식수산업협동조합 근저당권이 말소기준이고 그 뒤의 원주시 압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 대상은 조사일 현재 공실인 근린생활시설이고 임대관계는 미상이며, 시장가격을 검증할 최근 실거래 자료도 없습니다. 따라서 감정가와 같은 289,000,000원의 신건 가격을 두고 싸다고 단정할 수 없습니다. 권리구조는 통과, 가격 판단은 보류. 실제 입찰가 결정 전에는 주변 상가 거래가격과 임대수익, 현장점유를 확인하는 과정이 필요합니다.
