수원지방법원 2025타경1267. 수원시 팔달구 고등동 더플러스비 2층 201호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 246,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 172,200,000원입니다. 말소기준은 2022.10.17. 설정된 신우신용협동조합 근저당입니다. 이후 2025.04.03. 문명호의 주택임차권등기와 2025.05.29. 임의경매개시결정이 뒤따랐고, 배당 계산상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
이 사건에서 눈에 띄는 것은 가격보다 점유자 숫자입니다. 현황조사 등에 나타난 임차·전입관계가 18명이며, 이 가운데 문명호는 건물 전유부분 전부에 관해 임차보증금 170,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 다만 문명호를 포함한 18명의 전입일은 모두 2022.10.17. 말소기준권리보다 늦어, 자료상 대항력은 인정되지 않습니다. 따라서 보증금 규모가 확인되지 않은 점유자들이 많더라도 이를 곧바로 매수인 인수보증금으로 합산해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1267 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 고등동 14-9 더플러스비 2층201호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 팔달구 고화로72번길 9-12 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 소유자 | 김진희 |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 172,200,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신우신용협동조합 / 2,060,439,898원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리가 핵심
말소기준권리는 2022.10.17. 접수된 신우신용협동조합 근저당입니다. 최초 채권최고액은 2,520,000,000원이고, 2024.06.05. 2,360,400,000원으로 변경된 등기가 있습니다. 이후 근저당권은 2026.01.19. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 문명호의 주택임차권은 2025.04.03. 등기됐으며 전입일 2023.05.18.도 말소기준권리보다 늦습니다.
② 임차·점유관계 — 18명 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| YIN ZHUYUN | 2023.06.16 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 없음 |
| CUI ZHENSHU | 2025.02.19 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 없음 |
| 손다빈 | 2023.10.19 | 미상 | 2025.06.18 | 없음 | 없음 |
| 조도휘 | 2024.11.15 | 미상 | 2025.06.27 | 없음 | 없음 |
| 김은아 | 2024.11.05 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 없음 |
| 황현민 | 2025.01.15 | 미상 | 2025.06.27 | 없음 | 없음 |
| 송해국 | 2023.09.22 | 미상 | 2025.07.02 | 없음 | 없음 |
| 최다슬 | 2025.01.20 | 미상 | 2025.07.18 | 없음 | 없음 |
| 한동찬 | 2024.06.12 | 미상 | 2025.07.03 | 없음 | 없음 |
| 안수빈 | 2024.09.05 | 미상 | 2025.06.30 | 없음 | 없음 |
| CUI MINCHENG | 2024.02.18 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 없음 |
| CUI YONGNAN | 2023.11.22 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 없음 |
| GUI MINGSHI | 2023.11.22 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 없음 |
| LIANG YINGSHUN | 2024.01.17 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 없음 |
| 이호민 | 2024.05.09 | 미상 | 2025.06.16 | 없음 | 없음 |
| 김하나 | 2024.05.07 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 없음 |
| 김한울 | 2022.12.06 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 없음 |
| 문명호 | 2023.05.18 | 170,000,000원 | 2025.04.03 | 없음 | 없음 |
문명호는 2023.04.18. 임대차계약을 체결했고 2023.05.18. 전입·점유를 시작했으며, 2025.04.03. 임차보증금 170,000,000원으로 주택임차권등기를 마쳤습니다. 그러나 전입일 자체가 2022.10.17. 말소기준보다 뒤입니다. 나머지 17명 역시 가장 빠른 김한울의 2022.12.06. 전입을 포함해 모두 말소기준권리 이후 전입입니다.
③ 가격·회차 — 현재 70%, 시세 단정은 금물
감정가는 246,000,000원, 현재 최저매각가는 172,200,000원으로 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 120,539,999원(49%), 3회 유찰 시는 84,377,999원(34.3%)입니다. 다만 이 가격들은 감정가 대비 할인율일 뿐, 실거래 시세 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 172,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,210,800원 |
| 1. 근저당 · 신우신용협동조합 | 2,520,000,000원 | 168,989,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 근저당권 미배당액은 2,351,010,800원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원여자고등학교 동측 인근으로, 주변은 다세대주택과 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 단지 내까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 것으로 탐문됐으며, 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 5층입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기설비 및 주차시설 등이 갖추어진 것으로 탐문됐습니다.
- 토지. 단일필지 정방형 토지로 대체로 평탄하며, 서측으로 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제6구역(전술)·상대보호구역 등이 포함되며 공시지가는 1,556,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 18명 점유관계 재확인. 실제 거주자와 전출자, 각 점유 범위 및 인도 대상자를 현장에서 확인하세요.
- 문명호 임차권 확인. 임차보증금 170,000,000원, 전입 2023.05.18., 임차권등기 2025.04.03.이며 말소기준 2022.10.17. 이후입니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 다수 전입자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 관련 문서를 입찰 직전 다시 대조하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문 부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 관리·이용상황과 수리 상태를 사전에 확인하세요.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 민간임대주택 등기 확인. 2024.07.11. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각에 따른 등기 처리와 관련 사항을 원본 서류에서 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 점유관계 정리
이 사건의 권리 기준점은 분명합니다. 2022.10.17. 신우신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 조사된 18명의 전입일은 모두 그보다 늦습니다. 문명호의 170,000,000원 임차권등기 역시 뒤에 들어왔으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 현장에서는 이야기가 조금 다릅니다. 임차·전입관계가 18명에 이르고, 다수의 보증금이 확인되지 않았으며 감정평가 당시 내부도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 법적 인수금보다 실제 점유와 인도 범위를 얼마나 정확히 확인하느냐가 핵심입니다. 현재 최저가 172,200,000원은 감정가 246,000,000원의 70%이지만, 이를 곧바로 시세 대비 할인으로 보지 않는 것이 중요합니다.
