수원지방법원 2025타경1267. 수원시 팔달구 고등동 더플러스비 2층 201호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 김진희이고, 2022.10.17 소유권보존과 동시에 신우신용협동조합의 채권최고액 2,520,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 권리가 말소기준입니다. 이후 전입한 사람들은 말소기준보다 모두 늦고, 2025.04.03 등기된 문명호의 임차권 역시 후순위입니다.
따라서 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계할 임차보증금은 0원입니다. 다만 이 사건은 단순히 “인수 0원”만 보고 끝낼 유형은 아닙니다. 현황조사 등에 등장하는 인원이 18명이고 이 중 9명이 배당요구를 했으며, 문명호를 제외한 다수의 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 이는 대항력 인수 문제와는 별개로 실제 점유자, 배당순위와 명도 상대방을 입찰 전에 다시 대조해야 한다는 뜻입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1267 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 고등동 14-9 더플러스비 2층 201호 · 고화로72번길 9-12 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 단지 | ThePlusB · 13세대 · 2022.10.04 준공 · 42.96㎡ |
| 소유자 | 김진희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 246,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 2,060,439,898원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.10.17 근저당
말소기준권리는 2022.10.17 접수된 신우신용협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 2,520,000,000원이고 2024.06.05 변경등기로 2,360,400,000원이 기재됐습니다. 2026.01.19에는 이 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 있습니다. 말소기준의 순위 자체가 뒤로 밀리는 것은 아니지만, 실제 배당 단계에서 채권자 명의와 채권액은 최신 등기와 배당관계 서류를 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 인수는 0원, 점유관계는 복잡
조사된 임차·전입 관련 인원은 18명입니다. 모든 전입일이 말소기준일인 2022.10.17보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 보증금 170,000,000원이 확인되는 문명호도 2023.05.18 전입·점유 개시로 말소기준보다 후순위이고, 2025.04.03 임차권등기가 됐지만 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| YIN ZHUYUN | 2023.06.16 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 0원 |
| CUI ZHENSHU | 2025.02.19 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 손다빈 | 2023.10.19 | 미상 | 2025.06.18 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 조도휘 | 2024.11.15 | 미상 | 2025.06.27 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김은아 | 2024.11.05 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 황현민 | 2025.01.15 | 미상 | 2025.06.27 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 송해국 | 2023.09.22 | 미상 | 2025.07.02 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 최다슬 | 2025.01.20 | 미상 | 2025.07.18 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 한동찬 | 2024.06.12 | 미상 | 2025.07.03 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 안수빈 | 2024.09.05 | 미상 | 2025.06.30 | 없음 | 미상 | 0원 |
| CUI MINCHENG | 2024.02.18 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 0원 |
| CUI YONGNAN | 2023.11.22 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 0원 |
| GUI MINGSHI | 2023.11.22 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 0원 |
| LIANG YINGSHUN | 2024.01.17 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이호민 | 2024.05.09 | 미상 | 2025.06.16 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김하나 | 2024.05.07 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김한울 | 2022.12.06 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 문명호 | 2023.05.18 | 170,000,000원 | 2025.04.03 | 없음 | 후순위 | 0원 |
③ 가격·회차 분석 — 신건 246,000,000원의 시세 우위는 단정 금지
현재 회차는 유찰 없는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 246,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액도 246,000,000원입니다. 그러나 감정가가 실제 시장가격보다 낮다는 비교 근거가 확인되는 것은 아니므로, 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 246,000,000원 | 241,756,000원 | 2,278,244,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 196,800,000원 | 193,244,800원 | 2,326,755,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 157,440,000원 | 154,435,840원 | 2,365,564,160원 | 0원 |
유찰에 따라 매각가가 낮아져도 조사된 임차인 때문에 매수인이 떠안는 금액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 다만 이는 “유찰될수록 무조건 싸다”는 의미가 아닙니다. 다세대주택은 개별 호수의 내부 상태와 임대·점유관계가 환금성에 직접 영향을 주므로, 실제 응찰가는 별도 현장조사를 거쳐 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 246,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,244,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 신우신용협동조합 | 2,520,000,000원 | 241,756,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 근저당권 채권에 2,278,244,000원의 미배당이 발생하고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 등기상 2026.01.19 근저당권 이전도 있으므로 실제 배당권자 명의 역시 최종 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원여자고등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택과 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 단지 내까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물의 2층 201호이며, 위생·급배수·난방·승강기·주차시설이 갖춰진 것으로 탐문됐습니다.
- 토지. 405.9㎡ 정방형 평지로, 서측 소로3류에 접하며 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 1,556,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제6구역(전술)·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등의 표시가 있습니다.
- 현장확인. 관계인의 폐문 부재로 감정 당시 내부를 확인하지 못했으며, 내부구조와 관리·이용상태는 사전 확인이 필요합니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없음이며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 재확인. 18명의 전입·임차 관련 기록이 있으므로 현재 실제 점유자와 퇴거 여부를 현장에서 다시 확인하세요.
- 배당요구자 확인. 손다빈·조도휘·황현민·송해국·최다슬·한동찬·안수빈·이호민·문명호의 배당요구가 확인됩니다. 보증금과 최우선변제 해당 여부를 원문으로 대조해야 합니다.
- 문명호 임차권. 보증금 170,000,000원, 계약일 2023.04.18, 전입·점유개시 2023.05.18, 확정일 2023.04.18입니다. 말소기준보다 후순위이므로 대항력 승계는 없지만 배당관계는 확인하세요.
- 근저당권 이전. 2026.01.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전등기가 있으므로 배당권자와 현재 채권관계를 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2024.07.11 민간임대주택등기가 있으므로 등록 상태와 매각 후 관련 효력을 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 246,000,000원이 실제 시장가격보다 낮다고 단정할 근거는 없습니다. 다세대주택은 인근 비교사례와 개별 상태를 별도로 조사해야 합니다.
- 내부 확인. 감정 당시 폐문 부재로 내부가 확인되지 않았습니다. 수리비와 내부 상태를 보수적으로 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 종기 관련 문서와 현장 점유관계를 입찰 전에 최종 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 18명의 점유관계가 더 중요하다
이 사건의 권리분석 중심은 명확합니다. 말소기준은 2022.10.17 신우신용협동조합 근저당이고, 조사된 18명의 전입은 모두 그 이후입니다. 문명호의 170,000,000원 임차권등기도 후순위여서 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
그렇다고 단순한 물건으로 볼 수는 없습니다. 18명의 임차·전입관계, 9명의 배당요구, 다수의 미확인 보증금·확정일자, 민간임대주택등기, 근저당권 이전등기가 겹쳐 있습니다. 더구나 신건 최저가 246,000,000원이 시장 대비 유리하다고 판단할 비교가격 근거도 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 “보증금 인수는 낮은 위험, 점유·배당 확인 부담과 가격 검증은 높은 중요도”입니다. 권리만 보고 가격 가점을 주기보다는 최신 서류와 현장을 대조한 뒤 응찰가를 정하는 사건입니다.
