수원지방법원 2025타경1267. 수원시 팔달구 고등동 더플러스비 2층 204호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 것으로 탐문된 물건입니다. 말소기준권리는 2022.10.17 설정된 신우신용협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 2,520,000,000원이었고 2024.06.05 변경등기로 2,360,400,000원이 기재됐으며, 2026.01.19에는 근저당권자가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기됐습니다.
권리분석의 핵심은 전입자 수가 많다는 사실 자체보다 말소기준일보다 앞선 전입자가 있는지입니다. 이 사건에서 확인된 18명의 전입일은 모두 2022.10.17 이후이고, 제공된 판정도 전원 대항력 없음입니다. 조도휘는 보증금 170,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤지만 주민등록일·점유개시일이 2024.11.15로 말소기준일보다 늦고, 해당 임차권 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1267 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 고등동 14-9 더플러스비 2층 204호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 팔달구 고화로72번길 9-12 |
| 용도 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 소유자 | 김진희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 163,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신우신용협동조합 / 2,060,439,898원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후의 전입자들
말소기준은 2022.10.17 근저당권입니다. 이후 2025.05.29 임의경매개시결정이 기입됐고, 2025.07.15 조도휘의 주택임차권이 등기됐습니다. 경매개시결정과 조도휘 임차권은 제공된 등기 판정상 매각으로 소멸합니다. 한편 2024.07.11에는 이 주택이 민간임대주택으로 등록됐다는 등기가 존재하므로, 이 등록관계는 입찰 전 매각물건명세서 및 관련 등록사항과 함께 확인할 필요가 있습니다.
② 임차·점유자 18명 — 대항력·우선변제·승계
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문명호 | 2023.05.18 | 미상 | 2025.07.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| YIN ZHUYUN | 2023.06.16 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| CUI ZHENSHU | 2025.02.19 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손다빈 | 2023.10.19 | 미상 | 2025.06.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은아 | 2024.11.05 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황현민 | 2025.01.15 | 미상 | 2025.06.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송해국 | 2023.09.22 | 미상 | 2025.07.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최다슬 | 2025.01.20 | 미상 | 2025.07.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한동찬 | 2024.06.12 | 미상 | 2025.07.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안수빈 | 2024.09.05 | 미상 | 2025.06.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CUI MINCHENG | 2024.02.18 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| CUI YONGNAN | 2023.11.22 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| GUI MINGSHI | 2023.11.22 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| LIANG YINGSHUN | 2024.01.17 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이호민 | 2024.05.09 | 미상 | 2025.06.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김하나 | 2024.05.07 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김한울 | 2022.12.06 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조도휘 | 2024.11.15 | 170,000,000원 | 2025.06.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
조도휘의 확정일자는 2024.10.18, 임대차계약일은 2024.10.17, 주민등록일·점유개시일은 2024.11.15입니다. 나머지 전입자의 보증금·확정일자는 확인되지 않은 사람이 많지만, 전입일 자체가 모두 말소기준일 이후라 제공된 판정상 대항력은 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 우열은 보류
현재 최저매각가는 163,800,000원으로 감정가 234,000,000원의 70%입니다. 매수인 인수가 0원이므로 권리상 실질취득도 현재 회차 기준 163,800,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 금액이 제시되어 있지 않아, 감정가 대비 30% 내려왔다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 (70%) | 163,800,000원 | 160,706,800원 | 2,359,293,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 114,660,000원 | 112,254,760원 | 2,407,745,240원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 80,262,000원 | 78,417,284원 | 2,441,582,716원 | 0원 |
유찰될수록 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 이 사건에서 가격 검토의 핵심은 채권자 미회수액이 아니라, 실제 시장에서 이 다세대주택이 얼마에 거래 가능한지를 별도로 확인하는 것입니다.
④ 예상배당표 (매각가 163,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,093,200원 |
| 1. 말소기준 근저당 · 신우신용협동조합 | 2,520,000,000원 | 160,706,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당 시뮬레이션은 채권액 2,520,000,000원을 기준으로 작성돼 있습니다. 등기부에는 2024.06.05 근저당 변경등기로 채권최고액 2,360,400,000원이 기재돼 있으므로 실제 배당관계는 최종 채권계산서와 배당표를 기준으로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원여자고등학교 동측 인근이며, 주변은 다세대주택과 단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물이며, 위생·급배수·난방·승강기·주차시설이 갖춰진 것으로 탐문됐습니다.
- 토지. 정방형·평탄한 토지로 도시형생활주택 부지로 이용 중이며 서측으로 소로3류에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제6구역(전술)·상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 단지 규모. ThePlusB는 13세대이며 준공일은 2022.10.04입니다. 비교 가능한 최근 실거래 금액은 확인되지 않아 환금성의 가격 수준은 별도 검증이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입자 18명 재확인. 전원 말소기준일 이후로 정리돼 있지만 실제 점유 상태와 퇴거 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 조도휘 임차권. 보증금 170,000,000원, 확정일자 2024.10.18, 주민등록·점유개시 2024.11.15로 기록돼 있으며 제공된 판정상 대항력은 없습니다.
- 민간임대주택등기. 2024.07.11 민간임대주택등기가 기입돼 있으므로 매각물건명세서와 관련 등록관계를 함께 대조해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 폐문 부재로 내부를 확인하지 못했으므로 건물개황도와 현장 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 163,800,000원이 감정가의 70%라는 사실과 시세 대비 저렴하다는 판단은 별개입니다. 실거래 비교 없이 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 않는 것이 핵심입니다.
맺으며 — “인수 0원”이 이 사건의 전부는 아니다
이 사건의 등기상 기준점은 명확합니다. 2022.10.17 근저당이 말소기준이고, 확인된 18명의 전입일은 모두 그 이후입니다. 조도휘의 170,000,000원 임차권도 기준권리보다 늦어 제공된 분석상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 전입·점유자 수가 많고, 여러 사람의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으며, 감정평가 당시 내부도 열람하지 못했습니다. 여기에 민간임대주택등기까지 있어 권리 인수와 별개로 점유·임대관계 확인 난도는 높은 편입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 가격 비교가 없으므로, 이 물건의 가격 판단은 “한 번 유찰됐다”가 아니라 실제 시장가격을 얼마로 확인하느냐에 달려 있습니다.
