수원지방법원 2025타경1267. 수원시 팔달구 고등동 더플러스비 2층 204호로, 감정 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 등기부상 소유자는 김진희이고, 2022.10.17 신우신용협동조합 명의의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 확인된 임차인·점유자의 전입은 가장 빠른 김한울의 2022.12.06부터 시작해 모두 말소기준일 이후입니다. 따라서 제공된 권리판단과 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다.
하지만 권리관계가 단순하다는 뜻은 아닙니다. 2024.07.11에는 민간임대주택등기가 추가됐고, 현황조사와 문건접수에는 여러 임차인·점유자가 확인됩니다. 특히 조도휘는 보증금 170,000,000원, 임대차계약일 2024.10.17, 확정일자 2024.10.18, 전입·점유개시일 2024.11.15로 임차권등기까지 마쳤습니다. 다만 이 역시 2022.10.17 말소기준보다 후순위라 등기상 임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1267 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 고등동 14-9 더플러스비 2층204호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 팔달구 고화로72번길 9-12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 5층 · 더플러스비 13세대 · 2022.10.04 준공 |
| 소유자 | 김진희 |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 234,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 2,060,439,898원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 금전 인수 0원, 점유관계는 복잡
말소기준은 2022.10.17 설정된 신우신용협동조합 근저당입니다. 최초 채권최고액은 2,520,000,000원이고 2024.06.05 변경계약으로 2,360,400,000원으로 변경됐습니다. 2025.05.29 신우신용협동조합의 임의경매개시결정이 들어왔고, 2026.01.19에는 해당 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
② 임차인·점유자 — 전원 말소기준일 이후 전입
확인된 임차인·점유자는 18명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 합산되는 보증기관 신고자는 없습니다. 조도휘의 보증금 170,000,000원 외에는 보증금이 확인되지 않았고, 다수의 확정일자도 확인되지 않았습니다. 다만 전입일은 모두 2022.10.17 말소기준보다 늦어 제공된 권리판단상 대항력 없음으로 분류돼 있습니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 / 확정일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문명호 | 2023.05.18 | 미상 / 미상 | 2025.07.04 | 없음 | 미상 | 0원 |
| YIN ZHUYUN | 2023.06.16 | 미상 / 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| CUI ZHENSHU | 2025.02.19 | 미상 / 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 손다빈 | 2023.10.19 | 미상 / 미상 | 2025.06.18 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김은아 | 2024.11.05 | 미상 / 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 황현민 | 2025.01.15 | 미상 / 미상 | 2025.06.27 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 송해국 | 2023.09.22 | 미상 / 미상 | 2025.07.02 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 최다슬 | 2025.01.20 | 미상 / 미상 | 2025.07.18 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 한동찬 | 2024.06.12 | 미상 / 미상 | 2025.07.03 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 안수빈 | 2024.09.05 | 미상 / 미상 | 2025.06.30 | 없음 | 미상 | 0원 |
| CUI MINCHENG | 2024.02.18 | 미상 / 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| CUI YONGNAN | 2023.11.22 | 미상 / 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| GUI MINGSHI | 2023.11.22 | 미상 / 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| LIANG YINGSHUN | 2024.01.17 | 미상 / 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이호민 | 2024.05.09 | 미상 / 미상 | 2025.06.16 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김하나 | 2024.05.07 | 미상 / 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김한울 | 2022.12.06 | 미상 / 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 조도휘 | 2024.11.15 | 170,000,000원 / 2024.10.18 | 2025.06.27 | 없음 | 미상 | 0원 |
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 신건을 ‘싸다’고 볼 수 없다
더플러스비는 13세대이며 2022.10.04 준공된 것으로 확인됩니다. 다만 이 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가와 최저매각가가 모두 234,000,000원이라는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
현재는 유찰 0회의 신건이고, 제공된 회차 시나리오는 현재 234,000,000원, 1회 유찰 시 187,200,000원, 2회 유찰 시 149,760,000원입니다. 그러나 실거래 비교 기준이 없으므로 어느 회차부터 가격 메리트가 생기는지를 숫자로 단정하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 234,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,076,000원 |
| 1. 근저당 · 신우신용협동조합 | 2,520,000,000원 | 229,924,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,076,000원을 제외한 229,924,000원이 근저당 배당으로 계산되며, 미배당액은 2,290,076,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원여자고등학교 동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 다세대주택과 단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지 내까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물이며, 위생·급배수시설·난방시설·승강기·주차시설 등이 갖춰진 것으로 탐문됐습니다.
- 토지. 단일필지 정방형의 평탄한 토지이고, 남측 인접 필지와 함께 도시형생활주택 단지를 형성합니다. 서측으로 소로3류에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제6구역(전술)·상대보호구역 등이 확인되며 공시지가는 1,556,000원/㎡입니다.
- 현장확인. 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못했고, 내부구조와 관리·이용상황은 사전 확인이 필요한 상태입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 임차인·점유자 18명의 실제 점유 여부와 각 호·공간 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 조도휘의 170,000,000원 외에는 보증금이 확인되지 않은 경우가 많아 매각물건명세서와 제출 문건을 대조해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 조도휘의 임대차계약일 2024.10.17, 확정일 2024.10.18, 전입·점유개시일 2024.11.15, 임차권등기 2025.07.15를 원본에서 재확인해야 합니다.
- 근저당 변동 확인. 2024.06.05 채권최고액 변경과 2026.01.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전을 최신 등기부에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 공동담보목록 제2022-509호의 다른 담보물과 경매·배당 진행상황을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2024.07.11 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 후 처리관계를 관련 원본서류로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교치가 확인되지 않으므로 감정가 234,000,000원을 시세로 그대로 받아들이지 말고 별도 거래사례를 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문 부재로 내부 확인이 되지 않았으므로 입찰 전에 내부구조·관리상태·이용상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 18명의 점유관계
이 사건의 금전 권리분석은 비교적 선명합니다. 2022.10.17 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인·점유자의 전입은 모두 그 이후여서 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 보증금 170,000,000원의 조도휘 임차권등기도 후순위로 매각 소멸하는 것으로 분류됩니다.
반면 실제 입찰 난도는 권리표 한 장보다 높습니다. 18명의 임차인·점유자 기록, 대부분 확인되지 않은 보증금·확정일자, 민간임대주택등기, 공동담보 근저당, 감정 당시 내부 미확인이 한 사건에 겹쳐 있습니다. 게다가 실거래 비교치가 없어 신건 최저가 234,000,000원의 가격 매력도도 검증되지 않았습니다. 결론은 금전 인수는 0원, 명도·점유와 가격 검증은 보수적으로입니다.
