수원지방법원 2025타경1267. 수원시 팔달구 고등동 더플러스비 4층 401호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 김진희이고, 등기상 최초 말소기준권리는 2022.10.17. 신우신용협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 2,520,000,000원, 2024.06.05. 변경계약으로 2,360,400,000원으로 변경됐으며, 2026.01.19. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권이 이전됐습니다.
이 사건의 특징은 등기상 선순위 권리보다 점유자가 매우 많다는 점입니다. 현황조사 등에 나타난 실제 점유자는 18명이고 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 다만 이들의 전입일은 모두 2022.10.17. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력은 모두 없음으로 판정돼 있고, 매수인이 보증금을 승계하는 구조로 계산되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1267 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 고등동 14-9 더플러스비 4층 401호 |
| 도로명 | 경기도 수원시 팔달구 고화로72번길 9-12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 소유자 | 김진희 |
| 감정가 / 최저가 | 278,000,000원 / 278,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 2,060,439,898원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 5층 · 승강기·주차시설·난방시설 탐문 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리·임차권은 후순위
말소기준권리는 2022.10.17. 설정된 신우신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권에는 공동담보목록 제2022-509호가 기재돼 있습니다. 2024.06.05. 채권최고액 변경, 2026.01.19. 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전이 이어졌습니다. 2025.05.29. 신우신용협동조합이 임의경매를 신청했고, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
한동찬의 주택임차권은 2025.07.16. 등기됐습니다. 임대차계약일은 2024.05.08., 점유개시일은 2024.06.04., 주민등록일은 2024.06.12., 확정일자는 2024.05.08., 임차보증금은 160,000,000원입니다. 그러나 주민등록일 자체가 말소기준권리보다 뒤이므로 자료상 대항력 없음이며, 해당 임차권등기도 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 점유자 18명
보증기관 승계나 대위변제 중복신고는 없으므로 아래 18명은 모두 실제 조사된 점유자입니다. 전입일은 전원 말소기준일인 2022.10.17. 이후라 자료상 대항력은 없습니다. 한동찬 외 점유자는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부를 단정할 수 없습니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문명호 | 2023.05.18 | 미상 | 2025.07.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| YIN ZHUYUN | 2023.06.16 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CUI ZHENSHU | 2025.02.19 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손다빈 | 2023.10.19 | 미상 | 2025.06.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조도휘 | 2024.11.15 | 미상 | 2025.06.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은아 | 2024.11.05 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황현민 | 2025.01.15 | 미상 | 2025.06.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송해국 | 2023.09.22 | 미상 | 2025.07.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최다슬 | 2025.01.20 | 미상 | 2025.07.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안수빈 | 2024.09.05 | 미상 | 2025.06.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CUI MINCHENG | 2024.02.18 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CUI YONGNAN | 2023.11.22 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| GUI MINGSHI | 2023.11.22 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LIANG YINGSHUN | 2024.01.17 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이호민 | 2024.05.09 | 미상 | 2025.06.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김하나 | 2024.05.07 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김한울 | 2022.12.06 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한동찬 | 2024.06.12 | 160,000,000원 | 2025.07.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 278,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,692,000원 |
| 근저당권 · 신우신용협동조합 | 2,520,000,000원 | 273,308,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션에서는 근저당권 채권에 2,246,692,000원 미배당이 발생하고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 있으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 인수액은 모두 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (감정가 100%) | 278,000,000원 | 273,308,000원 | 2,246,692,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 222,400,000원 | 218,486,400원 | 2,301,513,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 177,920,000원 | 174,629,120원 | 2,345,370,880원 | 0원 |
현재 회차와 유찰 시나리오 모두 배당표상 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 낙찰가가 내려가면서 임차보증금 인수액이 늘어 실질취득가가 고정되는 대항력 인수형 구조는 아닙니다. 다만 실거래 비교표본이 확인되지 않으므로 278,000,000원이 시장가격 대비 저렴한지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.
- 입지. 경기도 수원시 팔달구 고등동 수원여자고등학교 동측 인근으로, 다세대주택과 단독주택 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 단지 내까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기 및 주차시설이 갖춰진 것으로 탐문됐습니다.
- 토지. 405.9㎡ 단일필지 정방형·평지이며 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 1,556,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측으로 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제6구역(전술)·상대보호구역 등이 확인됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 18명 실제 점유 확인. 현황조사상 다수 전입자가 확인됩니다. 호실별 실제 거주 여부와 현재 퇴거 여부를 현장에서 다시 대조해야 합니다.
- 한동찬 임차권 확인. 보증금 160,000,000원, 확정일자 2024.05.08., 주민등록 2024.06.12.로 확인됩니다. 자료상 대항력은 없지만 배당·명도 상태를 원본으로 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 나머지 점유자는 보증금이 확인되지 않아 최우선변제 등 배당상 변수가 남아 있습니다.
- 민간임대주택등기 대조. 2024.07.11. 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 내용을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당권에 공동담보목록 제2022-509호가 기재돼 있으므로 실제 채권 잔액과 공동담보 배당관계를 확인해야 합니다.
- 내부 실사. 감정 당시 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 내부구조와 관리·이용상황을 사전에 직접 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 대상 면적에 맞는 실거래 표본이 확인되지 않으므로 감정가 278,000,000원을 곧바로 시세로 간주하지 말고 별도 시세조사가 필요합니다.
맺으며 — 권리 인수보다 ‘점유 복잡성’을 봐야 한다
이 물건은 숫자만 보면 매수인 인수가 0원입니다. 2022.10.17. 근저당권이 말소기준이고, 조사된 18명의 전입일이 모두 그 이후이며, 보증금 160,000,000원의 한동찬 임차권도 후순위입니다. 따라서 전형적인 선순위 대항력 임차인 인수형은 아닙니다.
그러나 권리가 단순하다고 현장이 단순한 것은 아닙니다. 18명의 점유자, 한동찬 외 보증금 미상, 민간임대주택등기, 공동담보 근저당, 내부 미확인이라는 요소가 동시에 있습니다. 특히 현재 자료에는 가격을 비교할 만한 동일 조건 실거래가 없어 278,000,000원이 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 결론은 인수 위험은 낮지만 점유·배당·가격 확인이 선행돼야 하는 다세대 물건입니다.
