수원지방법원 2025타경1267. 수원시 팔달구 고등동 더플러스비 4층 401호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 현재 최저매각가는 감정가 278,000,000원에서 1회 유찰된 194,600,000원입니다. 권리의 기준점은 2022.10.17 설정된 신우신용협동조합 근저당입니다. 이후 경매개시결정과 한동찬의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조이며, 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 이 사건의 난도는 등기부보다 점유관계에 있습니다. 조사된 실제 임차인은 18명이며, 한동찬을 제외한 다수의 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 전입일 자체는 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만, 실제 인도 과정에서는 현재 점유자, 퇴거 여부, 각 세대 점유관계 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1267 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 고등동 14-9 더플러스비 4층 401호 · 도로명 경기도 수원시 팔달구 고화로72번길 9-12 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 소유자 | 김진희 · 단독소유 |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 · 더플러스비 13세대 · 2022.10.04 준공 |
| 감정가 / 최저가 | 278,000,000원 / 194,600,000원 (1회 유찰 · 70%) |
| 신청채권 / 청구액 | 신우신용협동조합 / 2,060,439,898원 |
| 말소기준권리 | 2022.10.17 근저당권 · 신우신용협동조합 · 설정 당시 채권최고액 2,520,000,000원 |
| 근저당 변경 | 2024.06.05 채권최고액 2,360,400,000원으로 변경 · 2026.01.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2022.10.17 신우신용협동조합 근저당입니다. 2025.05.29 임의경매개시결정과 2025.07.16 한동찬의 주택임차권등기는 모두 그 이후입니다. 한동찬은 임대차계약일 2024.05.08, 점유개시 2024.06.04, 주민등록 2024.06.12, 확정일자 2024.05.08, 보증금 160,000,000원으로 확인되지만 전입이 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 18명, 대항력은 모두 없음
조사된 임차인은 보증기관 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 18명입니다. 전입일은 모두 말소기준일 2022.10.17보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 모두 없고, 매수인 승계액도 0원입니다. 다만 한동찬 외에는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문명호 | 2023.05.18 | 미상 | 2025.07.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| YIN ZHUYUN | 2023.06.16 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CUI ZHENSHU | 2025.02.19 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손다빈 | 2023.10.19 | 미상 | 2025.06.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조도휘 | 2024.11.15 | 미상 | 2025.06.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은아 | 2024.11.05 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황현민 | 2025.01.15 | 미상 | 2025.06.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송해국 | 2023.09.22 | 미상 | 2025.07.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최다슬 | 2025.01.20 | 미상 | 2025.07.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안수빈 | 2024.09.05 | 미상 | 2025.06.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CUI MINCHENG | 2024.02.18 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CUI YONGNAN | 2023.11.22 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| GUI MINGSHI | 2023.11.22 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LIANG YINGSHUN | 2024.01.17 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이호민 | 2024.05.09 | 미상 | 2025.06.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김하나 | 2024.05.07 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김한울 | 2022.12.06 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한동찬 | 2024.06.12 | 160,000,000원 | 2025.07.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 70% 유찰가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저가는 194,600,000원으로 감정가 278,000,000원의 70%입니다. 그러나 동일 물건과 직접 비교할 최근 실거래 금액이 확인되지 않아 최근 시세 대비 할인율을 계산할 근거가 없습니다. 따라서 “감정가보다 30% 낮다”는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 결론 내리는 것은 금물입니다.
제공된 단지 정보는 더플러스비 13세대, 2022.10.04 준공이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 현재 물건도 정확히 1회 유찰 상태입니다. 다음 회차까지 유찰될 경우 최저가는 136,220,000원, 3회 유찰 시 95,354,000원으로 내려가지만, 이 역시 실거래 시세와의 비교 없이 단순히 싸다고 판단할 근거는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 194,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,524,400원 |
| 2. 근저당 · 신우신용협동조합 | 2,520,000,000원 | 191,075,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,524,400원을 제외한 191,075,600원이 근저당 채권에 배당되고, 배당 계산상 근저당 미배당액은 2,328,924,400원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.
- 입지. 수원여자고등학교 동측 인근으로 다세대주택·단독주택 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 단지 내까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기·주차시설이 갖춰진 것으로 탐문됐습니다.
- 토지. 405.9㎡ 정방형 평지, 제2종일반주거지역이며 서측으로 폭 8m 미만 소로3류에 접합니다. 공시지가는 1,556,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제6구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 현장확인. 감정평가 당시 관계인 폐문 부재로 내부를 확인하지 못해 통상적인 관리·이용상황을 상정해 평가했습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 401호 실제 점유자 확인. 조사 인원이 18명인 만큼 현재 점유 중인 사람과 이미 전출한 사람을 구분해 명도 난도를 확인하세요.
- 한동찬 임차권. 보증금 160,000,000원, 임차권등기 2025.07.16로 확인됩니다. 대항력은 없고 매각으로 소멸하는 구조지만 배당 및 말소 결과를 최종 명세서와 대조하세요.
- 미상 보증금 확인. 나머지 임차인 다수는 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력은 없더라도 배당·명도 실무를 위해 계약관계를 확인할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택등기. 2024.07.11 등기된 민간임대주택 등록 상태와 매각 이후의 효력을 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 직접 비교할 실거래 시세가 없어 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 수리비·관리상태를 별도로 점검하세요.
- 배당 변동. 계산표는 당해세·최우선변제 등을 반영하지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
등기 순위만 보면 핵심은 명확합니다. 2022.10.17 근저당이 말소기준이고 조사된 임차인 18명은 모두 그 이후 전입이어서 대항력이 없으며, 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 실제 임차인이 18명이고 다수의 보증금·확정일자가 확인되지 않는 만큼 점유와 명도는 단순하지 않을 수 있습니다.
가격도 마찬가지입니다. 1회 유찰로 194,600,000원까지 내려왔지만 동일 물건의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 감정가의 70%라는 숫자만으로 저평가라고 판단할 근거는 없습니다. 이 사건은 권리 인수보다는 현 점유관계·민간임대주택등기·내부 상태·실제 거래 가능한 가격을 입찰 전 확인하는 것이 핵심입니다.
