수원지방법원 2025타경1267. 수원시 팔달구 고등동 더플러스비 2층 202호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 말소기준권리는 2022.10.17 설정된 신우신용협동조합 근저당으로 채권최고액은 2,520,000,000원입니다. 이후 2024.06.05 채권최고액이 2,360,400,000원으로 변경됐고, 2026.01.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권이 이전됐습니다.

임차관계는 단순하지 않습니다. 현황조사와 문건접수, 등기부 임차권등기를 합쳐 점유·임차 관련 기재가 19건이고, 그중 중국인 은수운 명의의 주택임차권은 보증금 100,000,000원, 전입 2023.06.16, 확정일자 2023.06.01로 등기돼 있습니다. 다만 이 임차권을 포함해 조사된 전입일은 모두 말소기준일인 2022.10.17 이후이므로 각 기재상 대항력은 없음으로 판정돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 뒤의 전입

말소기준권리는 2022.10.17 신우신용협동조합 근저당입니다. 현황조사상 가장 빠른 전입도 김한울의 2022.12.06으로 말소기준보다 늦습니다. 중국인 은수운의 임차권등기도 2025.06.20 접수됐으며 전입일은 2023.06.16입니다. 따라서 제공된 판정상 조사된 점유·임차 기재 모두 대항력 없음으로 분류돼 있고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

임차·점유 현황

중국인 은수운의 등기상 확정일자는 2023.06.01, 전입일은 2023.06.16이며 임차 범위는 건물의 전유부분 전부입니다. 나머지 기재 중 상당수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.

② 가격 판단 — 감정가 70%가 곧 시세 할인은 아니다

감정가는 248,000,000원, 현재 최저매각가는 173,600,000원으로 감정가의 70%입니다. 1회 유찰된 상태입니다. 다만 이 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 가격은 확인되지 않았고, 더플러스비 관련 경매 통계에도 최근 낙찰금액과 낙찰일이 없습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

경매 통계상 더플러스비의 평균 유찰 횟수는 1.0회, 낙찰률은 0.0%로 표시돼 있습니다. 현재 물건 역시 1회 유찰된 상태이지만, 이 통계만으로 적정 응찰가격을 확정하기보다는 동일·유사 면적의 실거래와 현재 매물 수준을 별도로 대조해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 173,600,000원 가정)

현재 회차 기준 근저당 채권 미배당액은 2,349,630,400원, 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원여자고등학교 동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택과 단독주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 단지 내까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
• 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 것으로 탐문됐으나, 관계인의 폐문 부재로 내부는 확인되지 않았습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물이며 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기설비와 주차시설이 갖춰져 있는 것으로 탐문됐습니다.
• 토지. 405.9㎡ 정방형 평지이며 제2종일반주거지역, 서측 소로3류에 접합니다. 공시지가는 1,556,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제6구역(전술)·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
• 규모. 더플러스비는 13세대이며 사용승인 관련 기준일은 2022.10.04로 기재돼 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유자 재확인. 현황조사상 점유·임차 관련 기재가 많으므로 현재 실제 점유자, 각 호실 이용형태와 명도대상을 현장에서 다시 확인합니다.
• 보증금·확정일자 확인. 상당수 기재의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력 판정은 말소기준 뒤 전입이라는 점에서 없음으로 정리돼 있지만 배당관계는 원본 명세서와 배당요구 내역을 대조합니다.
• 임차권등기 확인. 중국인 은수운의 보증금 100,000,000원 주택임차권등기와 배당요구 내용을 원본에서 다시 확인합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2024.07.11 민간임대주택등기의 현재 효력과 경매 매각 후 처리 관계를 등기부 및 관련 원본 서류에서 확인합니다.
• 가격 검증. 최저가 173,600,000원은 감정가 248,000,000원의 70%이지만 직접 비교 가능한 실거래 자료가 없어 시세 할인 여부는 별도 검증이 필요합니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 내부구조, 관리상태와 수선 필요 여부를 사전에 확인합니다.
• 배당표 원본 대조. 현재 배당모형은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구종기 관련 서류를 최종 확인합니다.

맺으며 — 인수 0원과 명도 난도는 별개다

이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 말소기준보다 앞선 전입이 없고 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 권리 인수 구조만 놓고 보면 부담은 비교적 명확합니다. 둘째, 다수 점유자와 확인되지 않은 임차조건, 내부 미확인입니다. 법적 인수액이 0원이어도 실제 명도와 현장 확인 과정까지 단순하다고 볼 수는 없습니다.

또 현재 최저가 173,600,000원은 감정가의 70%이지만 이를 곧바로 시장가격 대비 할인으로 해석할 근거는 부족합니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 0원으로 정리하되, 점유·명도 확인과 가격 검증을 별도의 핵심 과제로 두는 사건으로 보는 것이 적절합니다.