수원지방법원 2025타경1267. 수원시 팔달구 고등동 더플러스비 2층 202호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 것으로 탐문된 물건입니다. 권리의 기준점은 2022.10.17 설정된 신우신용협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 2,520,000,000원이고, 2024.06.05에는 채권최고액이 2,360,400,000원으로 변경됐으며, 2026.01.19 근저당권자는 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기됐습니다.
임차·점유관계는 단순하지 않습니다. 현황조사와 문건접수, 임차권등기에서 총 19건의 점유·임차 표기가 확인됩니다. 그러나 가장 빠른 전입일은 2022.12.06으로 말소기준 2022.10.17보다 늦습니다. 각 표기에는 모두 대항력 없음으로 정리되어 있으며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1267 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 고등동 14-9 더플러스비 2층 202호 |
| 도로명 | 경기도 수원시 팔달구 고화로72번길 9-12 |
| 이용상태 | 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 소유자 | 김진희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 248,000,000원 (신건) |
| 경매 채권자 | 신우신용협동조합 |
| 청구액 | 2,060,439,898원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전입
말소기준은 2022.10.17 을구 1번 근저당권입니다. 2025.05.29 신우신용협동조합의 임의경매개시결정은 그 이후 권리이고, 2025.06.20 등기된 임차보증금 100,000,000원의 주택임차권 역시 말소기준 이후입니다. 해당 임차권자의 임대차계약일은 2023.05.20, 확정일자는 2023.06.01, 주민등록·점유개시일은 2023.06.16으로 모두 근저당 설정일보다 늦어 대항력 없음으로 정리되어 있습니다.
② 임차·점유 현황 — 인수보다 명도가 핵심
조사된 점유·임차 표기는 모두 말소기준인 2022.10.17 이후 전입입니다. 보증금이 확인된 임차권자는 중국인 은수운으로 100,000,000원이고, 나머지 다수 점유자는 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 권리상 대항력은 없지만 실제 점유관계와 인도 절차는 별도로 확인해야 합니다.
| 성명 | 전입·점유일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문명호 | 2023.05.18 | 미상 | 미상 | 2025.07.04 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| YIN ZHUYUN | 2023.06.16 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| CUI ZHENSHU | 2025.02.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 손다빈 | 2023.10.19 | 미상 | 미상 | 2025.06.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조도휘 | 2024.11.15 | 미상 | 미상 | 2025.06.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김은아 | 2024.11.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 황현민 | 2025.01.15 | 미상 | 미상 | 2025.06.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 송해국 | 2023.09.22 | 미상 | 미상 | 2025.07.02 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최다슬 | 2025.01.20 | 미상 | 미상 | 2025.07.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 한동찬 | 2024.06.12 | 미상 | 미상 | 2025.07.03 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 안수빈 | 2024.09.05 | 미상 | 미상 | 2025.06.30 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| CUI MINCHENG | 2024.02.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| CUI YONGNAN | 2023.11.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| GUI MINGSHI | 2023.11.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| LIANG YINGSHUN | 2024.01.17 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이호민 | 2024.05.09 | 미상 | 미상 | 2025.06.16 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김하나 | 2024.05.07 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김한울 | 2022.12.06 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 중국인 은수운 | 2023.06.16 | 100,000,000원 | 2023.06.01 | 2025.06.20 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 248,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,272,000원 |
| 1. 근저당 · 신우신용협동조합 | 2,520,000,000원 | 243,728,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,272,000원을 제외한 243,728,000원이 근저당 채권에 배당되고, 미배당액은 2,276,272,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 248,000,000원 | 243,728,000원 | 2,276,272,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 198,400,000원 | 194,822,400원 | 2,325,177,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 158,720,000원 | 155,697,920원 | 2,364,302,080원 | 0원 |
세 회차 모두 예상 인수액은 0원으로 동일합니다. 낙찰가가 내려가더라도 대항력 있는 임차보증금이 늘어나 실질취득액을 고정시키는 구조는 아닙니다. 현재 회차의 실질취득액은 최저매각가와 같은 248,000,000원입니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 비교는 보류
더플러스비는 13세대, 사용승인일은 2022.10.04로 확인됩니다. 다만 가격비교에 사용할 동일 조건의 실거래 금액이 확인되지 않으므로, 이 리포트에서는 감정가 248,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 따라서 신건 가격 자체에는 별도의 시세 가점을 부여하기 어렵습니다.
⑥ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원여자고등학교 동측 인근이며, 부근은 다세대주택과 단독주택이 혼재합니다.
- 교통. 단지 내까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물이며 외벽은 석재 붙임 등, 창호는 샷쉬 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기설비 및 주차시설이 갖추어진 것으로 탐문됐습니다.
- 토지. 405.9㎡ 정방형 평지의 대지로, 서측으로 소로3류에 접합니다. 공시지가는 1,556,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 비행안전제6구역(전술), 상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 재확인. 점유·임차 표기가 19건이고 일부는 배당요구를 했습니다. 실제 현재 점유자와 각 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 등기 임차권자 중국인 은수운의 보증금 100,000,000원을 제외하면 다수 점유자의 보증금이 확인되지 않습니다.
- 임차권 확인. 중국인 은수운의 임대차계약일 2023.05.20, 확정일자 2023.06.01, 전입·점유개시일 2023.06.16을 원문과 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2024.07.11 민간임대주택 등록등기가 있으므로 매각조건과 관련 법적 효과를 확인하세요.
- 내부 확인. 감정평가 당시 폐문 부재로 내부를 확인하지 못했으므로 실제 내부구조와 관리상태를 사전 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교 근거 없이 감정가 248,000,000원을 시세로 간주하지 말고 별도 가격조사를 거쳐 응찰가를 정하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
이 물건의 권리 기준점은 명확합니다. 2022.10.17 신우신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인된 전입·점유는 모두 그 이후여서 예상 인수액은 0원입니다. 보증금 100,000,000원의 등기 임차권도 말소기준보다 늦습니다.
다만 점유·임차 표기가 19건이고 다수의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으며, 내부 역시 감정 당시 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 대항력 있는 보증금을 승계하는 위험보다는 실제 점유관계·명도·임대관계 확인입니다. 가격 측면에서도 비교할 실거래 근거가 없어 감정가 248,000,000원을 곧바로 저가라고 평가할 수 없습니다. 권리 구조는 비교적 명확하지만, 점유와 가격 검증은 반드시 남겨둬야 하는 물건입니다.
