수원지방법원 2025타경1267. 수원시 팔달구 고등동 더플러스비 4층 402호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 권리의 출발점은 2022.10.17 설정된 신우신용협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 2,520,000,000원이고 2024.06.05 2,360,400,000원으로 변경등기됐으며, 2026.01.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권이 이전됐습니다. 공동담보목록 제2022-509호가 기재된 근저당으로, 이 사건의 말소기준일은 최초 근저당 설정일인 2022.10.17입니다.
현황조사 등에 잡힌 전입·임차인 관련 인원은 18명입니다. 가장 빠른 전입도 2022.12.06으로 말소기준보다 늦고, 안수빈의 주택임차권등기 역시 2025.07.10 접수돼 선순위 근저당 뒤에 있습니다. 따라서 제공된 권리판정과 배당 시뮬레이션에서는 보증금 승계가 발생하지 않습니다. 다만 법률상 인수 여부와 별개로 실제 점유자 확인과 명도 범위는 반드시 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1267 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 고등동 14-9 더플러스비 4층 402호 · 도로명 경기도 수원시 팔달구 고화로72번길 9-12 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 5층 건물 내 4층 402호 |
| 단지 | ThePlusB · 총 13세대 · 2022.10.04 준공 |
| 소유자 | 김진희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 274,000,000원 / 191,800,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신우신용협동조합 / 2,060,439,898원 |
| 현재 등기상 근저당권자 | 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2026.01.19 근저당권 이전) |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당 뒤 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2022.10.17 신우신용협동조합 근저당권입니다. 2025.05.29 임의경매개시결정과 2025.07.10 안수빈의 주택임차권은 모두 말소기준 뒤에 있고, 제공된 등기 판정상 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
임차인·점유 관계 — 전입 18명 모두 말소기준 이후
조사된 18명의 전입일은 모두 2022.10.17 이후입니다. 따라서 제공된 판정상 전원 대항력 없음이며, 보증기관의 대위·승계 중복 신고도 없습니다. 안수빈은 보증금 120,000,000원, 임대차계약일·확정일자 2024.07.30, 주민등록·점유개시 2024.09.05, 차임 260,000원, 주택임차권등기 2025.07.10이 확인됩니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문명호 | 2023.05.18 | 확인 필요 | 2025.07.04 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| YIN ZHUYUN | 2023.06.16 | 확인 필요 | 확인 필요 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| CUI ZHENSHU | 2025.02.19 | 확인 필요 | 확인 필요 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| 손다빈 | 2023.10.19 | 확인 필요 | 2025.06.18 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| 조도휘 | 2024.11.15 | 확인 필요 | 2025.06.27 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| 김은아 | 2024.11.05 | 확인 필요 | 확인 필요 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| 황현민 | 2025.01.15 | 확인 필요 | 2025.06.27 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| 송해국 | 2023.09.22 | 확인 필요 | 2025.07.02 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| 최다슬 | 2025.01.20 | 확인 필요 | 2025.07.18 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| 한동찬 | 2024.06.12 | 확인 필요 | 2025.07.03 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| CUI MINCHENG | 2024.02.18 | 확인 필요 | 확인 필요 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| CUI YONGNAN | 2023.11.22 | 확인 필요 | 확인 필요 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| GUI MINGSHI | 2023.11.22 | 확인 필요 | 확인 필요 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| LIANG YINGSHUN | 2024.01.17 | 확인 필요 | 확인 필요 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| 이호민 | 2024.05.09 | 확인 필요 | 2025.06.16 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| 김하나 | 2024.05.07 | 확인 필요 | 확인 필요 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| 김한울 | 2022.12.06 | 확인 필요 | 확인 필요 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| 안수빈 | 2024.09.05 | 120,000,000원 | 2025.07.10 | 대항력 없음 | 후순위 확인 | 승계 없음 |
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거는 없다
현재 최저매각가는 191,800,000원으로 감정가 274,000,000원의 70%입니다. 그러나 이번 자료에는 이 호실과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 1회 유찰됐다는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 단정해서는 안 됩니다. 권리 인수액이 0원이므로 권리 기준 실질취득액은 현재 최저가와 같은 191,800,000원이지만, 이 금액이 시장가격보다 낮은지는 별도의 시세 검증이 필요합니다.
| 감정가 | 274,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 191,800,000원 · 감정가 70% · 1회 유찰 |
| 2회 유찰 시 | 134,260,000원 · 감정가 49% |
| 3회 유찰 시 | 93,982,000원 · 감정가 34% |
| 단지 경매 통계 | 평균 유찰 1.0회 · 낙찰률 0.0% |
③ 예상배당표 (매각가 191,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,485,200원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 신우신용협동조합 | 2,520,000,000원 | 188,314,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당 채권 미배당액은 2,331,685,200원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있으나, 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 191,800,000원 | 188,314,800원 | 2,331,685,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 134,260,000원 | 131,580,360원 | 2,388,419,640원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 93,982,000원 | 91,890,324원 | 2,428,109,676원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 더플러스비는 총 13세대입니다.
- 입지. 수원여자고등학교 동측 인근으로, 부근은 다세대주택과 단독주택 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 단지 내까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 정방형 평지이며 서측으로 소로3류에 접합니다. 토지 공시지가는 1,556,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 비행안전제6구역(전술), 상대보호구역 등이 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물로 위생·급배수, 난방, 승강기, 주차시설이 갖춰진 것으로 탐문됐습니다.
- 내부 확인. 관계인 폐문 부재로 내부를 확인하지 못해 통상적인 관리·이용상황을 전제로 평가됐습니다.
- 환금성 참고. 단지 경매 통계는 평균 유찰 1.0회, 낙찰률 0.0%로 기재돼 있어 현재 최저가만으로 환금성이나 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전입 18명 실점유 확인. 주민등록상 전입과 실제 점유가 일치하는지, 현재 402호를 누가 사용 중인지 현장에서 확인하세요.
- 보증금·최우선변제 확인. 안수빈 외 다수의 보증금이 확인되지 않습니다. 소액임차인 최우선변제 여부는 배당액에 영향을 줄 수 있으므로 명세서와 배당요구서를 대조하세요.
- 안수빈 임차권. 보증금 120,000,000원, 계약·확정일자 2024.07.30, 전입·점유 2024.09.05, 임차권등기 2025.07.10을 원문과 다시 맞추세요.
- 민간임대주택등기. 2024.07.11 등기된 민간임대주택 표시의 경매 후 처리와 의무 범위를 매각물건명세서·관계기관 자료로 확인하세요.
- 근저당 변경·이전. 최초 2,520,000,000원, 변경 2,360,400,000원, 2026.01.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 흐름과 채권계산서를 대조하세요.
- 공동담보 확인. 공동담보목록 제2022-509호가 기재돼 있으므로 배당 관계를 단일 호실 채무로 단순화하지 말고 공동담보 원문을 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 때 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 구조·하자·관리상태를 별도로 점검하세요.
- 가격 검증. 최저가 191,800,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고 주변 실거래를 확인한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “간단한 물건”은 다르다
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2022.10.17 근저당이 말소기준이고, 조사된 전입자 18명과 안수빈의 주택임차권은 모두 그 뒤에 있습니다. 현재 191,800,000원은 물론 2회·3회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 선순위 보증금을 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다.
다만 이 물건은 단순한 공실 다세대와도 다릅니다. 다수 전입자, 확인이 필요한 보증금, 민간임대주택등기, 내부 미확인이라는 실무 요소가 있고, 배당 시뮬레이션의 2,520,000,000원과 근저당 변경등기의 2,360,400,000원도 원문 대조가 필요합니다. 가격 역시 실거래 기준 없이 감정가 70%라는 사실만으로 저가라고 평가할 수 없습니다. 결론적으로 권리상 보증금 승계는 0원, 승부처는 점유·명도 확인과 가격 검증입니다.
