수원지방법원 2025타경1267. 수원시 팔달구 고등동 더플러스비 4층 402호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 것으로 탐문된 물건입니다. 말소기준은 2022.10.17 설정된 신우신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당의 채권최고액은 처음 2,520,000,000원으로 등기됐다가 2024.06.05 2,360,400,000원으로 변경됐고, 2026.01.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.

임차관계에서 가장 중요한 점은 전입일의 선후입니다. 현황조사와 문건에서 확인되는 전입일은 모두 말소기준일 2022.10.17 이후입니다. 따라서 해당 전입자들은 말소기준 근저당에 대항하는 선순위 임차인으로 볼 수 없고, 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 상당수 전입자의 보증금·확정일자가 확인되지 않아, 점유관계와 배당요구·최우선변제 가능성 확인은 별도의 입찰 전 체크사항입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리가 핵심

말소기준권리는 2022.10.17 신우신용협동조합 근저당입니다. 이후의 임의경매개시결정과 안수빈의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 안수빈은 임차보증금 120,000,000원, 임대차계약일 2024.07.30, 주민등록·점유개시 2024.09.05, 확정일자 2024.07.30으로 모두 말소기준보다 늦습니다. 따라서 등기된 임차권이라는 이유만으로 매수인이 보증금 120,000,000원을 승계하는 구조는 아닙니다.

② 임차인·점유자 분석

현황조사와 문건에서 여러 전입자가 확인됩니다. 공통점은 전입일이 모두 2022.10.17 말소기준 이후라는 점입니다. 따라서 대항력으로 매수인에게 보증금이 승계되는 선순위 임차인으로 분류되지는 않습니다. 다만 안수빈을 제외한 전입자 대부분은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다

더플러스비는 13세대, 2022.10.04 사용승인으로 확인됩니다. 그러나 이 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 금액은 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가이자 신건 최저가인 274,000,000원을 두고 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.

현재 회차는 감정가의 100%인 274,000,000원이고, 1회 유찰 시 80%인 219,200,000원, 2회 유찰 시 64%인 175,360,000원으로 제시돼 있습니다. 다만 이 숫자는 경매 회차별 최저가일 뿐 시장가치의 증거가 아닙니다. 실제 거래사례가 확인되기 전에는 최저가가 낮아지는 것만으로 가격 메리트를 단정해선 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 274,000,000원 가정)

현재 회차에서는 근저당 채권에 269,364,000원이 배당되고 2,250,636,000원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 수치입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원여자고등학교 동측 인근이며, 주변은 다세대주택과 단독주택 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 단지 내 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 것으로 탐문됐으나, 관계인 폐문 부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
• 설비. 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기설비 및 주차시설이 갖춰진 것으로 탐문됐습니다.
• 토지. 정방형·평지의 토지로 도시형생활주택 부지로 이용 중이며 서측으로 소로3류에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 비행안전제6구역(전술), 상대보호구역 등이 확인됩니다.
• 공시지가. 1,556,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
• 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가격부터 재검증. 신건 최저가 274,000,000원을 시세보다 저렴하다고 볼 실거래 근거가 없습니다. 주변 유사 다세대·도시형생활주택 거래를 별도로 확인해야 합니다.
• 점유자 특정. 현황조사상 다수 전입자가 확인됩니다. 실제 402호 점유자와 퇴거 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 미상 보증금 확인. 안수빈 외 전입자의 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 최우선변제 가능성과 배당관계를 매각물건명세서에서 재점검해야 합니다.
• 안수빈 임차권. 임차보증금 120,000,000원, 임대차계약일·확정일자 2024.07.30, 주민등록·점유개시 2024.09.05입니다. 말소기준보다 늦고 등기상 매각으로 소멸합니다.
• 민간임대주택 등기. 2024.07.11 기재된 민간임대주택 등기의 현재 등록 상태와 매각 후 처리관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 근저당 이전 확인. 말소기준 근저당은 2026.01.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전돼 있으므로 최신 채권자·배당관계를 원본과 대조하세요.
• 내부 상태. 감정 당시 내부 미확인 상태였습니다. 내부구조·관리상태를 사전에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현재 점유상태를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 가격”은 별개다

권리의 큰 줄기는 비교적 명확합니다. 2022.10.17 근저당이 말소기준이고, 확인된 전입일은 모두 그 이후입니다. 안수빈의 120,000,000원 임차권도 후순위이며 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 이 물건의 판단 난도는 권리보다 점유와 가격에 있습니다. 현황조사상 여러 전입자가 확인되며 상당수 보증금·확정일자가 미상이고, 감정 당시 내부도 확인하지 못했습니다. 게다가 실거래 비교자료가 없어 신건 최저가 274,000,000원이 시장 대비 싼지 판단할 수 없습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 낮지만, 점유 확인과 가격 검증이 끝나기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.