수원지방법원 2025타경1267. 수원시 팔달구 고등동 더플러스비 4층 403호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 소유자는 김진희이며 2022.10.17. 소유권보존과 같은 날 신우신용협동조합 명의의 채권최고액 2,520,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 2025.05.29. 신우신용협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
근저당 채권최고액은 2024.06.05. 2,360,400,000원으로 변경됐고, 2026.01.19. 확정채권양도를 원인으로 근저당권자가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 한편 배당 시뮬레이션은 신우신용협동조합의 근저당 채권을 기준으로 계산돼 있습니다. 권리 자체는 말소기준 근저당에 연결된 구조지만, 배당요구·채권양도 관계는 매각기일 전 원본 서류를 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1267 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 고등동 14-9 더플러스비 4층 403호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 팔달구 고화로72번길 9-12 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 소유자 | 김진희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 270,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 2,060,439,898원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 등기 발급일 | 2026.08.22 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 임차권은 소멸
핵심 기준일은 2022.10.17.입니다. 이 날 설정된 신우신용협동조합 근저당이 말소기준권리이고, 이후의 임의경매개시결정과 2025.06.30. 계명실 명의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 계명실의 임차보증금은 150,000,000원, 전입·점유개시·확정일자는 모두 2023.11.22.로 말소기준보다 늦습니다.
② 점유·임차관계 — 실제 조사 19명, 대항력은 모두 없음
보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없어 실제 조사 인원은 19명입니다. 모든 전입일이 말소기준일 2022.10.17.보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판정돼 있습니다. 다만 계명실을 제외한 다수 점유자는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 배당관계와 실제 점유 형태는 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문명호 | 2023.05.18 | 미상 | 2025.07.04 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| YIN ZHUYUN | 2023.06.16 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| CUI ZHENSHU | 2025.02.19 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 손다빈 | 2023.10.19 | 미상 | 2025.06.18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조도휘 | 2024.11.15 | 미상 | 2025.06.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김은아 | 2024.11.05 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황현민 | 2025.01.15 | 미상 | 2025.06.27 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 송해국 | 2023.09.22 | 미상 | 2025.07.02 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최다슬 | 2025.01.20 | 미상 | 2025.07.18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한동찬 | 2024.06.12 | 미상 | 2025.07.03 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안수빈 | 2024.09.05 | 미상 | 2025.06.30 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| CUI MINCHENG | 2024.02.18 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| CUI YONGNAN | 2023.11.22 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| GUI MINGSHI | 2023.11.22 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| LIANG YINGSHUN | 2024.01.17 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이호민 | 2024.05.09 | 미상 | 2025.06.16 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김하나 | 2024.05.07 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김한울 | 2022.12.06 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 계명실 | 2023.11.22 | 150,000,000원 | 2025.06.30 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
가장 이른 전입은 김한울의 2022.12.06.이지만 말소기준일 2022.10.17.보다 늦습니다. 따라서 조사된 인원 가운데 말소기준보다 선순위 전입자는 없습니다. 계명실은 보증금 150,000,000원과 2023.11.22. 확정일자가 확인되지만 역시 기준권리보다 뒤입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 270,000,000원
감정가와 현재 최저매각가는 모두 270,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 금액이 확인되지 않아 감정가가 실제 시장가격보다 높은지 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 270,000,000원이 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
| 현재 회차 | 270,000,000원 · 감정가 100% |
|---|---|
| 1회 유찰 시 | 216,000,000원 · 감정가 80% |
| 2회 유찰 시 | 172,800,000원 · 감정가 64% |
| 단지 경매 평균 유찰 | 0회 |
| 총 세대수 | 13세대 |
| 사용승인 관련 날짜 | 2022.10.04 |
④ 예상배당표 (매각가 270,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,580,000원 |
| 1. 근저당 · 신우신용협동조합 | 2,520,000,000원 | 265,420,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
270,000,000원 매각 가정에서 집행비용 4,580,000원을 제외한 265,420,000원이 근저당 채권에 배당되고, 미배당액은 2,254,580,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원여자고등학교 동측 인근이며 다세대주택과 단독주택이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물이며 외벽은 석재 붙임 등, 창호는 샷쉬 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기설비 및 주차시설이 갖춰진 것으로 탐문됐습니다.
- 토지. 단일필지 정방형·평지이고 도시형생활주택 부지로 이용 중이며 서측으로 소로3류에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,556,000원/㎡, 토지면적은 405.9㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)·상대보호구역 등이 확인됩니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 19명 점유 재확인. 실제 현재 거주자와 각 점유 범위, 이미 퇴거한 사람을 구분해 현황을 다시 확인하세요.
- 보증금 미상 점유자. 계명실 외 다수의 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 원본을 대조하세요.
- 계명실 임차권. 보증금 150,000,000원, 전입·점유개시·확정일자 2023.11.22.이며 말소기준권리보다 후순위입니다.
- 민간임대주택등기. 2024.07.11. 등기된 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 표시가 매각 후 어떻게 처리되는지 확인하세요.
- 채권 이전. 근저당은 2026.01.19. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으므로 현재 채권관계와 배당계좌를 원본으로 확인하세요.
- 가격 검증. 비교 실거래 금액이 없으므로 감정가 270,000,000원을 시세로 간주하지 말고 인근 유사 다세대·도시형생활주택 시세를 별도로 확인하세요.
- 내부 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 수리비·하자 가능성을 응찰가에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·채권양도 관련 서류를 입찰 전 최종 확인하세요.
맺으며 — “금전 인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 권리 기준은 분명합니다. 2022.10.17. 근저당보다 앞선 전입자가 없고, 등록된 계명실 임차권 역시 후순위여서 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 실제 조사 인원이 19명에 달하고 상당수 보증금이 확인되지 않았으며, 2024.07.11. 민간임대주택등기가 존재합니다. 감정평가 때 내부도 열어보지 못했습니다.
가격 측면에서도 신건 최저가 270,000,000원을 곧바로 유리하다고 볼 근거가 없습니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없기 때문입니다. 따라서 결론은 “선순위 임차인 인수는 없지만, 점유·민간임대등기·내부상태를 확인한 뒤 가격을 결정할 물건”입니다. 권리의 핵심 인수액은 0원이지만, 현장 확인을 생략할 유형은 아닙니다.
