수원지방법원 2025타경1267. 수원시 팔달구 고등동 더플러스비 304호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 등기상 소유자는 김진희이고, 2022.10.17. 신우신용협동조합이 설정한 채권최고액 2,520,000,000원의 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 임의경매개시결정과 최다슬의 주택임차권등기는 매각으로 소멸 처리되어 있습니다.
권리분석의 핵심은 임차관계입니다. 현황조사·등기·문건접수에서 확인되는 사람은 모두 18명이며 보증기관 대위나 승계 신고자는 없습니다. 전입일은 전부 말소기준권리인 2022.10.17. 이후이므로 자료상 모두 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 따라서 보증금 150,000,000원이 등기된 최다슬을 포함해 낙찰자가 임차보증금을 인수하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1267 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 고등동 14-9 더플러스비 3층304호 · 도로명 경기도 수원시 팔달구 고화로72번길 9-12 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 5층 · 위생·급배수·난방·승강기·주차시설 |
| 소유자 | 김진희 |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 246,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신우신용협동조합 / 2,060,439,898원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 임차관계
말소기준 근저당은 2022.10.17. 설정됐고, 2024.06.05. 채권최고액이 2,360,400,000원으로 변경된 뒤 2026.01.19. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 경매개시결정은 2025.05.29., 최다슬의 주택임차권등기는 2025.07.24.입니다. 최다슬의 임대차계약일과 확정일자는 2024.11.06., 점유개시는 2025.01.12., 주민등록일자는 2025.01.20.으로 모두 말소기준권리보다 늦습니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차관계 18명
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없어 실제 임차관계는 18명입니다. 이 가운데 문건접수상 배당요구가 확인되는 사람은 9명입니다. 모든 전입일이 2022.10.17. 이후라 대항력은 없지만, 최다슬을 제외한 다수의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 배당 및 명도 전 원본 서류와 실제 점유관계를 대조할 필요가 있습니다.
| 이름 | 전입 / 주민등록 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문명호 | 2023.05.18 | 미상 | 2025.07.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| YIN ZHUYUN | 2023.06.16 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CUI ZHENSHU | 2025.02.19 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손다빈 | 2023.10.19 | 미상 | 2025.06.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조도휘 | 2024.11.15 | 미상 | 2025.06.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은아 | 2024.11.05 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황현민 | 2025.01.15 | 미상 | 2025.06.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송해국 | 2023.09.22 | 미상 | 2025.07.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한동찬 | 2024.06.12 | 미상 | 2025.07.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안수빈 | 2024.09.05 | 미상 | 2025.06.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CUI MINCHENG | 2024.02.18 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CUI YONGNAN | 2023.11.22 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| GUI MINGSHI | 2023.11.22 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LIANG YINGSHUN | 2024.01.17 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이호민 | 2024.05.09 | 미상 | 2025.06.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김하나 | 2024.05.07 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김한울 | 2022.12.06 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최다슬 | 2025.01.20 확정 2024.11.06 | 150,000,000원 | 2025.07.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 100%
현재 최저매각가는 감정가와 같은 246,000,000원으로 0회 유찰 신건입니다. 동일 단지 실거래에 근거한 가격 비교값은 확인되지 않으므로, 현재 가격을 두고 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 자료상 확인 가능한 것은 회차별 매각가와 채권 미배당 변화입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 246,000,000원 | 241,756,000원 | 2,278,244,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 196,800,000원 | 193,244,800원 | 2,326,755,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 157,440,000원 | 154,435,840원 | 2,365,564,160원 | 0원 |
유찰이 진행되면 매각가는 196,800,000원, 157,440,000원으로 내려가지만 채권 미배당은 오히려 2,326,755,200원, 2,365,564,160원으로 늘어납니다. 다만 이 미배당은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 246,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,244,000원 |
| 1. 근저당 · 신우신용협동조합 | 2,520,000,000원 | 241,756,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션의 채권 총액은 2,520,000,000원, 배당액은 241,756,000원, 미배당은 2,278,244,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 팔달구 고등동 수원여자고등학교 동측 인근이며, 부근은 다세대주택과 단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지 내까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 이용. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 것으로 탐문됐으나 관계인의 폐문 부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물이며 외벽은 석재 붙임, 창호는 샷쉬 구조입니다.
- 설비. 위생 및 급배수시설, 난방시설, 승강기설비 및 주차시설 등이 갖추어진 것으로 탐문됐습니다.
- 토지. 단일필지 정방형·평지이며 서측으로 소로3류에 접합니다. 토지면적은 405.9㎡, 공시지가는 1,556,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제6구역(전술)·상대보호구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차관계 원본 대조. 18명의 전입·배당요구 여부와 실제 점유 상태를 매각물건명세서·현황조사·문건접수 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자. 최다슬 외 다수의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 최우선변제 가능 금액과 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 최다슬 임차권. 임차보증금 150,000,000원, 계약·확정일자 2024.11.06., 점유개시 2025.01.12., 주민등록 2025.01.20., 배당요구 2025.07.18.을 원본과 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 2024.07.11. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 관련 등기 내용과 매각조건을 원본 서류에서 확인하세요.
- 내부 상태. 감정 당시 내부를 확인하지 못했으므로 실제 내부구조·관리상태·수선 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 동일 단지 실거래 비교 근거 없이 신건 246,000,000원에 입찰하는 구조이므로 별도의 시세 확인 없이 가격 메리트를 전제하지 마세요.
맺으며 — “인수 0원과 쉬운 물건은 같은 말이 아니다”
이 사건의 권리구조만 보면 기준은 분명합니다. 2022.10.17. 신우신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 임차관계 18명은 모두 그 뒤에 전입했습니다. 주택임차권이 등기된 최다슬 역시 대항력 없는 임차인으로 정리돼 있으며, 현재와 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 실제 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 임차관계가 18명으로 많고 다수의 보증금·확정일자가 확인되지 않았으며, 내부도 확인되지 않았습니다. 여기에 신건 246,000,000원을 시장가격과 비교할 실거래 근거도 없습니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 0원, 그러나 임차·현장·가격 확인은 필수입니다. ‘인수 0원’이라는 한 가지 장점만으로 가격까지 좋다고 평가하기에는 확인할 항목이 많습니다.
