수원지방법원 2025타경1267. 수원시 팔달구 고등동의 더플러스비 3층 304호입니다. 감정평가상 도시형생활주택인 단지형 다세대주택으로 이용 중이며, 전체 단지는 13세대입니다.

등기상 소유자는 김진희입니다. 2022년 10월 17일 소유권보존과 함께 신우신용협동조합의 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 임의경매가 개시됐으며 최다슬의 주택임차권이 등기됐습니다.

권리의 선후관계는 비교적 명확하지만, 실제 거주자와 보증금 관계는 별도의 검증이 필요한 사건입니다. 특히 전입 관련 기재 인원과 단지 세대수가 일치하지 않아, 명단 전체를 304호의 독립적인 임차인으로 간주해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 근저당

말소기준은 2022년 10월 17일 신우신용협동조합 근저당권입니다. 이후의 임의경매개시결정과 최다슬의 임차권등기는 제시된 권리분석에서 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

다만 근저당권의 채권최고액 변경 및 채권양도에 따른 이전등기는 같은 근저당권의 변동 사항입니다. 각각 독립된 채권으로 중복 계산해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 전입자 다수, 보증금 확인 필요

현황조사와 문건접수 등에 등장하는 전입·임차권 관련 기재 인원은 18명입니다. 이 중 최다슬은 등기된 임차권자이고, 나머지 17명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.

모든 기재 전입일이 말소기준권리보다 늦어, 제시된 전입일 기준으로는 선순위 대항력이 확인되지 않습니다. 다만 각 인원이 실제로 304호에 거주하거나 임차한 사람인지, 단지의 다른 호실과 어떤 관계가 있는지는 확인되지 않았습니다.

대항력 표시는 기재된 전입일과 말소기준일의 선후관계를 기준으로 한 판단입니다. 보증금 미상자는 개별 임대차계약 및 호실별 점유 사실을 추가 확인해야 하며, 배당요구 여부만으로 우선변제권이 확정되지는 않습니다.

최다슬 임차권 상세

③ 가격 비교 — 감정가 대비 할인과 시세 할인은 다르다

감정가 246,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 172,200,000원입니다. 감정가의 70%에 해당하므로 감정가 대비 가격은 내려왔습니다.

하지만 동일 면적·동일 호형의 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않습니다. 단지의 시세 정보에 표시된 기준면적 42.96㎡ 역시 대상 호실 면적과의 일치가 확인되지 않아, 이를 304호의 확정 면적이나 직접 비교가격으로 사용할 수 없습니다.

단지의 평균 유찰 횟수는 1.0회로 기재되어 있습니다. 다만 현재 확인되는 낙찰률과 실제 낙찰가격 정보가 충분하지 않아, 이 수치만으로 향후 낙찰 시점이나 적정 응찰가를 예측하기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 172,200,000원 가정)

* 배당 시뮬레이션은 최초 채권최고액 2,520,000,000원을 기준으로 작성되어 있으나, 등기상 채권최고액은 2,360,400,000원으로 변경됐습니다. 표의 채권액은 실제 채권잔액 또는 최종 배당채권액으로 확정된 수치가 아닙니다. 최종 배당액은 실제 채권계산서·공동담보 배당관계 등에 따라 달라질 수 있습니다.

현재 매각가 가정에서는 집행비용 3,210,800원을 제외한 168,989,200원이 근저당권자에게 배당되는 것으로 계산되어 있습니다. 소유자 잔여금은 0원이며, 매수인 인수액도 0원으로 표시됩니다.

그러나 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성이 반영되지 않았고 실제 채권액도 확인해야 하므로, 위 표를 법원의 확정 배당표로 해석해서는 안 됩니다.

유찰 회차별 배당 시나리오

각 회차의 미배당액은 최초 채권최고액을 사용한 시뮬레이션 결과로, 변경등기와 실제 채권잔액에 따른 재계산이 필요합니다. 해당 금액이 낙찰자에게 승계된다는 의미는 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원여자고등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택과 단독주택이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 단지 내까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물입니다. 위생 및 급배수시설, 난방시설, 승강기와 주차시설 등이 갖춰진 것으로 탐문됐습니다.
• 토지. 단일필지 정방형으로 대체로 평탄하며, 서측으로 소로3류에 접합니다. 토지면적은 405.9㎡이고 공시지가는 1,556,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 비행안전제6구역 및 학교 관련 상대보호구역 등의 제한이 기재되어 있습니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 관계인 폐문 부재로 내부를 확인하지 못해 통상적인 관리·이용상황을 상정하여 평가했습니다.
• 환금성. 13세대 규모의 다세대 단지이며, 동일 호형의 실거래 시세와 최근 낙찰가격을 확인하지 못했습니다. 소규모 단지 특성에 따른 거래 표본 부족 가능성을 고려하고, 실제 매도 가능가격은 별도로 조사해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 원본 확인. 최다슬 임차권의 매각 소멸 여부와 매수인이 인수하는 권리·금액에 관한 최종 기재를 확인하세요.
• 304호 실제 점유자 확인. 18명의 전입·임차권 관련 명단에서 304호와 관련된 인원을 구분하고, 실제 거주자·임대차계약·점유 범위를 확인하세요.
• 미상 보증금 검증. 최다슬을 제외한 17명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 개별 계약 및 배당요구 내역을 대조하세요.
• 최다슬 임차권 확인. 보증금 150,000,000원의 배당 여부와 임차권등기 말소, 실제 인도 여부를 확인하세요.
• 근저당 변경 및 공동담보 확인. 최초 채권최고액 2,520,000,000원과 변경 후 2,360,400,000원의 차이를 반영하고, 채권양도 이후 실제 채권자와 배당관계를 확인하세요.
• 민간임대주택 등록 확인. 임대사업자 등록 상태 및 매각 이후 의무의 처리 여부를 관계 서류와 담당기관을 통해 확인하세요.
• 실거래 가격 검증. 동일 면적과 유사 조건의 최신 거래가격을 확보해 최저가 172,200,000원의 적정성을 판단하세요.
• 내부 상태와 명도비. 내부 미확인 및 점유관계 불명확성에 따른 수리비·인도 절차·이사 협의 비용을 검토하세요.
• 관리비와 조세. 체납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분, 당해세 및 임차인의 최우선변제 가능성을 확인하세요.
• 경매기록 최신본 확인. 매각기일 변경, 권리 변동 및 문건 추가 접수 여부를 입찰 전에 재확인하세요.

맺으며 — “유찰 할인보다 점유와 시세 확인이 먼저”

수원 더플러스비 304호는 감정가 246,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 172,200,000원으로 내려왔습니다. 말소기준은 2022년 근저당이며, 제시된 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 전입·임차권 관련 기재 18명 중 상당수의 보증금과 점유관계가 확인되지 않았고, 임차권등기와 민간임대주택 등록의 후속 처리도 점검해야 합니다. 근저당 채권최고액이 변경되었는데 배당 시뮬레이션은 최초 금액을 사용했다는 점 역시 유의해야 합니다.

무엇보다 동일 호형의 비교 가능한 최근 실거래가 확인되지 않아, 현재 최저가가 시세보다 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다. 추가 유찰로 최저가가 내려가더라도 이러한 불확실성이 자동으로 해소되지는 않습니다.

결론은 가격 판단 보류 및 권리·점유관계 추가 검증입니다. 매각물건명세서, 실제 점유관계, 임차보증금, 변경된 근저당 채권관계와 실거래 시세를 확인한 뒤 응찰 여부와 가격을 결정할 필요가 있습니다.