수원지방법원 2025타경1267. 수원시 팔달구 고등동 더플러스비 2층 203호로, 감정평가상 도시형생활주택인 단지형다세대주택입니다. 말소기준은 소유권보존과 같은 날인 2022.10.17 설정된 신우신용협동조합 근저당입니다. 최초 채권최고액은 2,520,000,000원이었고, 2024.06.05 2,360,400,000원으로 변경된 뒤 2026.01.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
본건의 금전 권리는 비교적 명확합니다. 임차·점유 조사 명단의 가장 빠른 전입일도 2022.12.06으로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 손다빈의 임차권을 포함한 후순위 임차관계가 배당으로 보증금을 전부 회수하지 못하더라도 매수인에게 미배당 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 그러나 조사 명단이 많고 실제 점유 호수와 계약관계가 확인되지 않은 사람이 있어, 권리상 인수 위험과 명도·사실관계 확인 부담은 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1267 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 고등동 14-9 더플러스비 2층 203호 도로명: 경기도 수원시 팔달구 고화로72번길 9-12 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 5층 건물 내 2층 |
| 건물 현황 | ThePlusB · 13세대 · 2022.10.04 사용승인 |
| 소유자 | 김진희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 236,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신우신용협동조합 / 2,060,439,898원 |
| 말소기준 | 2022.10.17 을구 1번 신우신용협동조합 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 금전 권리는 소멸, 민간임대주택등기는 별도 확인
말소기준 근저당과 경매개시결정, 후순위 손다빈 임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐어도 기준 순위는 2022.10.17 설정 근저당에서 이어집니다.
② 임차·점유 조사 — 실제 명단 18명, 모두 대항력 없음
본건에 연결된 조사 명단은 18명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 전입일은 모두 2022.10.17 말소기준 이후입니다. 이 가운데 배당요구가 확인되는 사람은 9명이고, 손다빈을 제외한 17명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문명호 | 2023.05.18 | 미상 / 미상 | 2025.07.04 접수 | 없음 | 미상 | 없음 |
| YIN ZHUYUN | 2023.06.16 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CUI ZHENSHU | 2025.02.19 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조도휘 | 2024.11.15 | 미상 / 미상 | 2025.06.27 접수 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은아 | 2024.11.05 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황현민 | 2025.01.15 | 미상 / 미상 | 2025.06.27 접수 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송해국 | 2023.09.22 | 미상 / 미상 | 2025.07.02 접수 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최다슬 | 2025.01.20 | 미상 / 미상 | 2025.07.18 접수 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한동찬 | 2024.06.12 | 미상 / 미상 | 2025.07.03 접수 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안수빈 | 2024.09.05 | 미상 / 미상 | 2025.06.30 접수 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CUI MINCHENG | 2024.02.18 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CUI YONGNAN | 2023.11.22 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| GUI MINGSHI | 2023.11.22 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LIANG YINGSHUN | 2024.01.17 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이호민 | 2024.05.09 | 미상 / 미상 | 2025.06.16 접수 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김하나 | 2024.05.07 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김한울 | 2022.12.06 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손다빈 주택전부 | 2023.10.19 | 150,000,000원 2023.10.19 | 2025.06.18 접수 | 없음 | 후순위 | 없음 |
③ 가격 판단 — 확인된 동일면적 실거래가 없어 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 236,000,000원이며 신건입니다. 권리상 금전 인수액이 0원이므로 현재 회차의 권리상 실질취득액도 236,000,000원입니다. 다만 비교할 수 있는 동일면적 실거래가가 확인되지 않아 감정가가 최근 시세보다 싼지 또는 비싼지는 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 236,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,104,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 신우신용협동조합 | 2,520,000,000원 | 231,896,000원 |
| 근저당 미배당 | - | 2,288,104,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
집행비용 공제 후 매각대금 전액이 선순위 근저당 배당에 사용되고 소유자 잔여는 0원입니다. 손다빈 임차권 등 후순위 임차관계에는 배당 여력이 없지만 대항력이 없어 매수인에게 미배당 보증금이 승계되지는 않습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원여자고등학교 동측 인근이며, 주변은 다세대주택과 단독주택이 혼재합니다.
- 교통. 단지 내까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물이며 위생·급배수, 난방, 승강기 및 주차시설이 갖춰진 것으로 탐문됐습니다.
- 내부 확인. 관계인 폐문 부재로 내부구조와 관리·이용 상태를 직접 확인하지 못한 채 통상적인 상태를 전제로 평가됐습니다.
- 토지. 대지 전체 405.9㎡, 평지의 정방형 토지이며 서측 소로3류에 접합니다. 공시지가는 1,556,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제6구역·상대보호구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 203호 실제 점유 확인. 조사 명단 18명 가운데 현재 203호 점유자와 전출자를 구분하고, 현관·우편함·관리 주체를 통해 인도 대상을 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 매각 후 등록 말소 가능 여부와 임대의무·임대료 증액기준 승계 여부를 관할기관과 매각물건명세서 원문으로 확인하세요.
- 임차 서류 대조. 손다빈 임차권과 나머지 17명의 계약서·보증금·확정일자·배당요구 여부를 최신 명세서와 문건접수 내역으로 대조하세요.
- 근저당 변경·이전. 채권최고액 변경과 케이씨유엔피엘대부주식회사 이전 이후 실제 채권액 및 배당요구액을 확인하세요.
- 내부 상태. 감정 당시 내부를 확인하지 못했으므로 누수·설비·불법 구조변경과 수리 범위를 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 확인된 동일면적 실거래 비교가 없으므로 236,000,000원이 적정한지 인근 다세대 매매·전세 사례를 별도로 대조하세요.
- 비용 확인. 체납 관리비, 당해세, 취득 부대비용과 다수 점유자가 남아 있을 경우의 명도 기간을 입찰가에 반영하세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 관할기관 답변을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “금전 인수 0원”과 “간단한 물건”은 다르다
말소기준이 2022.10.17로 빠르고, 조사 명단 18명의 전입과 손다빈의 150,000,000원 임차권이 모두 그보다 늦다는 점은 분명합니다. 따라서 배당 부족과 관계없이 매수인이 떠안을 임차보증금은 0원으로 분석됩니다.
하지만 민간임대주택등기가 존재하고, 17명의 보증금·확정일자가 확인되지 않으며, 감정 당시 내부도 열어보지 못했습니다. 현재 최저가 236,000,000원을 최근 시세와 비교할 거래 근거도 없습니다. 결론은 금전 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 민간임대 등록과 실제 점유는 입찰 전 필수 확인입니다.
