수원지방법원 2025타경1267. 수원시 팔달구 고등동 더플러스비 2층203호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 등기상 소유자는 김진희이며, 2022.10.17. 설정된 신우신용협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 근저당권의 채권최고액은 2,520,000,000원이고 이후 2,360,400,000원으로 변경됐으며, 2026.01.19. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.

임차관계는 단순하지 않습니다. 현황조사상 여러 전입자가 확인되고, 손다빈은 주택전부에 대해 임차보증금 150,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 다만 손다빈을 포함해 확인된 전입일은 모두 2022.10.17. 말소기준권리보다 늦고, 자료상 대항력은 없음으로 판정돼 있습니다. 따라서 현재 제공된 권리관계와 배당 시나리오에서는 매수인 인수액이 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리의 소멸 구조

말소기준은 2022.10.17. 신우신용협동조합의 근저당권입니다. 2025.05.29. 임의경매개시결정은 이후 권리로 매각으로 소멸하고, 2025.07.23. 등기된 손다빈의 주택임차권 역시 말소기준권리 이후 권리로 자료상 매각으로 소멸합니다. 근저당권 자체는 2026.01.19. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만 말소기준 시점은 2022.10.17.로 유지됩니다.

② 임차·점유 현황 — 대항력은 없지만 명도 확인은 필요

손다빈은 2023.10.17. 임대차계약, 2023.10.19. 주민등록과 확정일자, 2023.11.20. 점유개시, 임차보증금 150,000,000원으로 주택전부에 대해 임차권등기가 돼 있습니다. 그러나 주민등록일자가 2022.10.17. 말소기준권리보다 뒤이므로 자료상 대항력은 없습니다. 다른 조사 대상자들도 모두 말소기준권리 이후 전입으로 판정돼 있습니다.

③ 가격 판단 — 현재 회차는 감정가 70%, 실거래 근거는 별도 확인

감정가는 236,000,000원이고 현재 최저매각가는 165,200,000원으로, 1회 유찰 후 감정가 70% 회차입니다. 다만 제공된 거래자료에는 이 물건과 직접 비교할 최근 실거래 금액이 없고, 단지 자료에서도 최근 낙찰금액이 확인되지 않습니다. 따라서 70%라는 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단하면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 165,200,000원 가정)

현재 회차 매각가 165,200,000원에서는 집행비용 3,112,800원을 제외한 162,087,200원이 근저당권 배당으로 계산되고, 근저당권 채권최고액 기준 미배당은 2,357,912,800원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 수원시 팔달구 고등동 소재 수원여자고등학교 동측 인근이며, 부근은 다세대주택 및 단독주택 등의 혼재지역입니다.
• 교통. 단지 내까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
• 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 것으로 탐문됐으나 관계인의 폐문 부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물이며, 외벽은 석재 붙임 등, 창호는 샷쉬 구조입니다.
• 설비. 위생 및 급배수시설, 난방시설, 승강기설비 및 주차시설 등이 갖추어진 것으로 탐문됐습니다.
• 토지. 정방형의 평탄한 토지이며 남측 인접 필지와 함께 도시형생활주택 부지로 이용 중입니다.
• 도로. 토지 서측으로 소로3류에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,556,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 해당사항 없음으로 조사됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차관계 원본 대조. 모든 전입일이 말소기준보다 뒤로 판정돼 있지만, 보증금이 확인되지 않은 점유자가 있으므로 매각물건명세서의 최종 기재를 확인하세요.
• 손다빈 임차권 확인. 주택전부·보증금 150,000,000원·확정일자 2023.10.19.의 임차권등기가 있으나 자료상 대항력은 없습니다. 배당요구와 등기 말소 처리까지 원본으로 확인하세요.
• 민간임대주택 등기 확인. 2024.07.11. 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 임대의무 관련 사항을 확인하세요.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문 부재로 내부 확인을 하지 못했으므로 실제 내부구조와 관리상태를 사전 확인하세요.
• 가격 검증. 최저가가 감정가 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 동일 건물과 인근 다세대의 최근 실거래를 별도로 확인하세요.
• 회차 시나리오. 현재 165,200,000원, 2회 유찰 시 115,640,000원, 3회 유찰 시 80,948,000원으로 제시된 시나리오를 자금계획과 함께 비교하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “간단한 물건”은 같은 말이 아니다

이 사건의 권리 기준은 분명합니다. 2022.10.17. 신우신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 조사된 전입과 손다빈의 임차권은 모두 그 이후라 자료상 대항력이 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 현황조사에는 여러 점유자가 등장하고 상당수 보증금이 확인되지 않았으며, 감정평가 당시 내부도 직접 확인하지 못했습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수 위험보다 점유·명도 확인이 더 중요한 유형입니다. 가격 역시 현재 최저가가 감정가 70%까지 내려왔지만 비교 가능한 최근 실거래가 없어 “싸다”는 결론을 낼 근거는 부족합니다. 입찰 판단의 핵심은 최종 매각물건명세서, 실제 점유 상태, 동일·인근 다세대 실거래를 함께 맞춰보는 것입니다.